21.Понятие и сущность ипотеки.

ипотека - это кредит выдаваемый под залог недвижимости

ипотека - это залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора залогодержателя к должнику залогодателю.

основные положения:

1) договор об ипотеке м.б. оформлен как в традиционной форме, т.е. без передачи прав залогодержателя 3м лицам, так и в форме закладной которая является в свою очередь ценной бумагой.

Закладная это финансой документ при предоставление объекта недвижимости под залог для обеспечения долга по ипотечному кредиту. Закладные бывают первичные и младшие.

2) банки и другие кредитные учреждения занимающиеся ипотечным кредитом на каждый вид ипотеки должны иметь отдельную лицензию

3) предметом ипотеки м.б. жилые дома и квартиры, земельные участки, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения, здания и сооружения, а так же иное недвижимое имущество предприятий занимающихся коммерческой деятельностью.

4) д.б. детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее доп.обременения правами 3х лиц.

22.Основные этапы процесса оценки стоимости объекта недвижимости.

Процесс оценки – это последовательность действий , обеспечивающ их процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки в отчет.

основные этапы процесса оценки:

1) постановка задачи

• Выявление предмета оценки

• Составление ограничительных условий

2) составление плана оценки

• Источники и способы сбора информации

• Выбор оценочной методологии

• Подготовка и подписание договора на проведение оценки

3) сбор и анализ данных

• Осмотр объекта оценки

• Сбор общих данных

• Сбор специальных данных

• Проверка полноты и достоверности данных

• Анализ и обработка данных

4) Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов

• сравнительный подход

• затратный подход

• доходный подход

5) согласование результатов

• проверка данных и выводов

• проверка математических расчетов

• окончательное заключение об оценочной стоимости

6) составление отчета об оценке.

23.Структура рынка недвижимости.

1) рынок товаров

1.1 рынок жилья

1.1.1,2 городской, загородный

1.1.3,4 первичный, вторичный

1.1.5-10 приватизированный, гос, частный, муницип, кооперативный, аренды

1.2 рынок земли

1.3 рынок нежилых помещений

1.3.1 производственных помещений

1.3.2 офисных

1.3.3 складских

1.3.4 торговых

1.3.5 вспомогательных

2) рынок работ

2.1 строительство

2.2 реконструкция

3) рынок услуг

3.1 посредничество

3.2 оценка

3.3 маркетинг

24.Классификация видов ипотечных кредитов и их характеристика.

Виды ипотечных кредитов:

1) пружинная - это кредит предполагающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а так же процентных выплат с каждым периодом суммарный платеж снижается, это кредит с фиксированной постоянной процентной ставкой.

2) ролловерная - это кредит при котором его срок разделен на временные отрезки. При данном виде кредита процентная ставка не постоянна, она изменяется при изменении конъюнктуры рынка

3) шаровая - это ипотечный кредит при котором в течение нескольких месяцев или лет выплачиваются только проценты, а основная сумма долга либо не выплачивается вовсе либо выплачивается ее незначительная часть, затем определяется срок и условия выплаты суммы долга

4) ипотека с пересматриваемой ставкой - это разновидность ролловерного кредита при котором ставка процента корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок ч/з фиксированный интервал времени

5) ипотека с обратным аннуитетом - это вид ипотечного кредита по которому кредитор производит периодические выплаты заемщикам, а остаток основной суммы кредита увеличиваются на сумму периодических выплат и на сумму накопленных процентов

6) ипотека с участием в приросте стоимости - это вид ипотечного кредита при котором кредитор получает определенную долю в приросте стоимости недвижимости