30.Методы валовой рентной капитализации дохода в рамках доходного подхода к оценке недвижимости.

Метод валовой ренты заключается в определении стоимости объекта недвижимости с использованием валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

GRM=цена продажи/ПВД=цена продажи/ДВД(ЭВД)

ПВД=кол-во квартир*мес аренд платы*12месяцев

ДВД=ПВД-потери от недоиспользования + прочие доходы

31.Метод прямой капитализации.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от вложения объектом недвижимости. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации .

V=NOI/R - стоимость недвижимости

NOI - ожидаемый чистый операционный доход

R-ставка капитализации

Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту (возмещаются за счет прибыли, частично за счет себестоимости производства) и учета амортизационных начислений (входят в состав себестоимости производства).

NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

32.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) Метод сопоставимых продаж

2) метод соотнесения или переноса - основан на анализе продажи здания расположенного на аналогичном участке и разделении общей цены продажи на цену здания и цену земельного участка

3) метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов полученных за счет арендных платежей.

4) метод остатка - используется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход расчитывается исходя из прибыли полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости построенного на нем

5) метод разбивки на участки - используется при определении стоимости земельного участка пригодного для разбивки на несколько самостоятельных участков.

Состоит из следующих этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.