14.Функции и цели управления недвижимостью.

Управление реализует следующие функции:

1)Прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их выполнения.

2)Планирование и проектирование.

3)Строительство и реконструкция.

4)Регистрация, оценка и учет.

5)Эксплуатация и налогообложение.

6)Контроль и распоряжение.

Основные цели управления рынком недвижимости:

1)Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им.

2)Установление порядка и определенных условий на рынке для нормальной работы всех его участников.

3)Защита участников от преступных воздействий, мошенничества.

4)Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом на данном рынке.

5)Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в данной сфере.

6)Выполнение различных общественных задач (реализация жилищной проблемы).

7)Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

15. Метод прямого сравн-го анализа продаж: сущность, преимущества и недостатки.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки cтoимocти объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основывается на информации об аналогичных сделках. Подход базируется на трех принципах – спроса и предложения, замещения и вклада. Благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Преимущества:

1.Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются и продаются и не используются для получения дохода, а так же при наличии определенной информационной инфраструктуры, обеспечивающей в достаточном объеме данные по совершаемым сделкам.

2.Статистически обоснован.

3.Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.

4.В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.

5.Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.

6.При наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные резельтаты

Недостатки:

1.Различие продаж.Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки.

2.Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.

3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типично ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.). При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка и негативно скажется на результатах анализа.

4.Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.

5.Зависимость от стабильности рынка. Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено, т.к. к дате оценки рыночные условия могут существенно измениться.

6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки

16. Функции госрегулирования недвижимости.

Функции государственного управления (регулирования).

1)Идеологическая (законодательная) инициатива.

2)Государство выступает в роли инвестора приоритетной отрасли материального производства, жилищного строительства и социально-культурной сферы.

3)Государство наравне с другими участниками выступает в роли профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости.

4)Государство также выступает в роли эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости.

5)Государство выступает в роли регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости.

6)Государство выступает в роли контролера устойчивости и безопасности рынка.