10.Объекты, субъекты и формы управления объектами недвижимости.

Объекты управления - все виды недвижимого имущества и имущественные права.

Субъекты - все многообразие участников в отношениях с недвижимостью.

Существуют различные формы управления:

1)Внутреннее управление - это регламентация деятельности каждой организации - участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами.

2)Внешнее управление - выражается в установлении государством либо его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

11.Элементы инфраструктуры рынка недвижимости и их роль в функцион-нии рн.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Элементы:

1) посреднечиские организации, риэлторские фирмы

2) профессиональные общественные объединения, гильдия оцещиков

3) профессиональная подготовка кадров

4) широкая информационная сеть

5) национальные и международные конференции, выстаки и т.д, по вопросам развития данного рынка

6) др.общественные институты

12.Особенности ипотеки на рынке производственных помещений:

1) предприятие м.б. предметом иппотеки только как полный имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юр.лицу на правах собственности или полного хоз.ведения все материальные и не материальные активы, а так же долги предприятия.

2) выделяют 3 группы предприятий которые не м.б. предметом ипотеки

- предприятия в отношение которых заведено дело о банкротстве

- предприятия в отношение которых принято решение о ликвидации

- предприятия находящиеся на этапе реструкторизации

3) ипотекой предприятия д.б. обеспечено денежное обязательство сумма которого состовляет не менее 50% стоимости активов предприятия

4) ипотекой предприятия обеспечивается денежное объстоятельство подлежащее исполнению не ранее чем через год с момента закючения договора об ипотеке

5) передача предприятия в ипотеку допускается при наличие согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа или на основании решения органа уполномоченного учредительными документами предприятия

6) состав имущества предприятия передаваемого в ипотеку и оценка его стоимости определяется на основе полной инвентаризации имущества предприятия.

Для передачи предприятия в ипотеку необходимо предоставить следующие основные документы:

1) акт о полной инвентаризации имущества

2) бух.баланс

3) заключение независимого аудитора о состав и стоимости имущества предприятия.

13.Основные методы оценки стоимости недвижимости и сферы их применений.

1) Затратный подход – метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения.

2) Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.

3) Метод прямого сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем.