40.Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

41.Задачи оценщика на первом этапе мпсап.

1) в той ли рыночной зоне находятся соспоставимые объекты что и оцениваемые

2) оценщик должен убедиться что сопоставимые продажи и оцениваемый объект одного и того же возраста и величины

3) оценщик должен убедиться что сравниваемые объекты предоставляют одни и те же удобства.

4) оценщик должен определить на сколько во время продажи сопоставимых объектов экономические условия включая условия финансирования были схожи с условиями продажи оцениваемой недвижимости

42.Задачи оценщика на втором этапе мпсап.

1) собранные данные о проданных объектах д.б. предоставлены одному из основных участников сделки либо уполномоченному агенту.

2) оценщик должен убедиться что сопоставимые объекты конкурентоспособны с т.з. покупателя обладающего типичной для данного рынка информацией. Для этого оценщик должен определить соответстует ли данная сделка "сделке на расстоянии вытянутой руки". Данное выражение означает что в момент совершения сделки не одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, оба участники сделки обладали одинаковой информацией о рынке, обе стороны поступали экономически рационально, а оплата или финансирование соответствует нормальным рыночным условиям.

3) оценщик должен убедиться что сделка не относится к группе риска.

Существует 2 группы риска:

1) подозрительные сделки

- слишком поспешные сделки

- сделки совершаемые м/у 2мя тесно связаными м/у собой сторонами

2) Сделки которые в принципе должны отвергаться

- сделки зависящие от режима налогооблажения 2х или более сторон

- продажа недвижимого имущества умерших лиц

- продажа с целью избежать права выкупа заложенного имущества.

43.Задачи оценщика на третьем этапе мпсап.

Оценщику в цену сопоставимых объектов следует внести изменения с тем чтобы определить за сколько м.б. проданы сопоставимые объекты если бы они обладали теми же характеристиками что и оцениваемый объект.

Поправки бывают:

- долларовые

- процентные

- общая группировка

Одним из методов внесения поправок является метод парных продаж. Парными продажами называется продажа 2х объектов которые практически идентичны за исключением одной характеристики на которую оценщик и делает поправку.

Поправки вводятся по всем основным характеристикам и удобством которые с т.з. потенциального покупателя будут обладать стоимостью, поэтому они вносятся по следующим показателям:

- время продажи

- ситус (экономическое местоположение)

- поправки на условия продажи

- поправки на условия финансирования

- поправки на физические характеристики объектов

При внесение поправок необходимо выбрать единицу сравнения.