36.Особенности рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости.

1) Все сделки на данном рынке подлежат гос регистрации

2) рынок недвижимости локализован поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию окружающей среды

3) объекты данного рынка дифференцированы т.е. с т.з. оценщика не существует 2х абсолютно одинаковых объектов

4) сделки на рынке недвижимости регулируются различными отраслями права и осуществляются в различных климатических и экономических условиях

5) рынок недвижимости сегминтирован

37.Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости.

преимущества затратного метода

1) простая техника применения подхода

2) широкая сфера применения

недостатки:

1) оценочная стоимость ниже рыночной

2) не применим к объектам недвижимости старше 10 лет

3) достаточно сложно определить степень износа объекта

38. Техника применения затратного подхода.

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит что потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше чем сумма затрат на строительство данного объекта

ст-ть объекта = ( определение стоимости замещения - расчет всех видов износа) + определение рыночной стоимости земельных участков

Этапы затратного подхода: 1) Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

2) Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

3) Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

4) Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

5) Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

39.Налогообложение сделок с недвижимым имуществом.

Все собственники недвижимости, независимо от оснований приобретения должны уплачивать налог на имущество. Исчисление налогов производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года, представляемых органами коммунального хозяйства, а в случае, если таковая не определялась, - по стоимости, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию этих строений.

За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. При переходе права собственности от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у него возникло право собственности.

Продавец, а также участник, получивший по договору мены доплату, должны будут подать по истечении года налоговую декларацию по месту жительства.

Доходность от сдачи жилья в наём так же облагаются налогом на доходы физических лиц. Налоговая ставка на доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, а так же на доходы от реализации недвижимого имущества, устанавливается в размере 13 процентов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними.

Налогоплательщик вправе компенсировать часть средств потраченных им на покупку или строительство жилья. Для этого предоставляется налоговый вычет в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Не избежать уплаты налогов и лицам получающим недвижимое имущество по договорам дарения или в наследство. От налогообложения в соответствии с Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» освобождается: имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому; жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора (дарения); имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка; жилые дома и квартиры, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.