3.1.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость

Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения учреждениями юстиции была установлена п. 1 ст. 131 ГК с 1 января 1995 г. Однако до введения в действие Закона о регистрации прав сохранялся действующий порядок регистрации. Вступивший в силу 31 января 1998 г. Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Закона в действие (п. 2 ст. 4).

Важный принцип государственной регистрации — принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).

Если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 г. и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в БТИ, земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в учреждении юстиции.

При таких документах можно спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав.

Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции, это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из ЕГРП, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед сделкой и (или) переходом права — заключением договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти.

Требование необходимости регистрации ранее возникших прав перед сделкой заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате пая членом кооператива. Для регистрации права пайщика необходима проверка регистрации кооператива как юридического лица, списка его членов и полномочий лица, подписавшего справку. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определенное время. Поэтому членам жилищных, гаражных и других кооперативов желательно зарегистрировать свое право во избежание сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Таким образом, вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

в случае их возникновения после 31 января 1998 г. (ст. 4 Закона о регистрации прав);

перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права на недвижимость (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав).

3.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Общие положения ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом таковы.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав (п. 1 ст. 164 ГК).

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 2 ст. 165 ГК).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

3.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки

Регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки — это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры — это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки. Статьей 425 ГК установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не являются авансом или задатком (способом обеспечения обязательства). Поскольку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы следует рассматривать, строго говоря, как «неосновательное обогащение» (ст. 1102 ГК).

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК). И только в установленных ГК случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Иначе говоря, регистрация сделки — не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости является обязательность регистрации перехода, права к покупателю (ст. 551 ГК), а для продажи жилых помещений установлена особенность — необходимость регистрации договора.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя — принять и оплатить ее (ст. 454 ГК). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель — не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК), например договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия.

Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 131, 223, 551 ГК, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Итак, регистрация сделки — это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав). Юридический результат государственной регистрации сделки — признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 постановления от 25.02.1998 № 81 указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 4 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

При регистрации перехода права на договоре, по которому приобретено право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации. Серия___. Номер », в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано свидетельство, дата его выдачи.

Чаще всего при сделках с жилыми помещениями заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходят одновременно, поэтому возможна одновременная регистрация сделки (договора) и перехода права на ее основании. В этом случае обе надписи проставляются одним штампом. Естественно, что штамп о выдаче свидетельства заполняется только на экземпляре договора приобретателя. Если производится только регистрация сделки, в штамп о свидетельстве вносится запись: «Не выдавалось».

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок — сделка одна, но у одного лица возникнет два права — на дом и на участок.

Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, — это:

свидетельство о государственной регистрации права;

экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью учреждения юстиции надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права».

Порядок регистрации права собственности на дом и земельный участок

Рейтинг: / 0

ХудшаяЛучшая

В случае отсутствия таких документов право собственности на соответствующий объект недвижимости может быть признано в судебном порядке.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 08.09.2009 N Д23—2928.

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93–ФЗ ’’О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества’’ установлен упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122–ФЗ ’’О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’’ (далее — Закон о регистрации) основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, является следующий документ: акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. Обязательным приложением к указанным документам является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка.

При этом государственная регистрация права собственности гражданина на указанный выше земельный участок осуществляется также в случаях, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном на государственную регистрацию прав документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка, а также в случае, если кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально–определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и тому подобное).

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок не допускается.

Также необходимо отметить, что государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, в случае если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с п. 7 ст. 25.2 Закона о регистрации. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы: свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; один из документов, предусмотренных п. 2 ст. 25.2 Закона о регистрации и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок