1.2 Государственный учёт объектов недвижимости

Как отмечалось выше, недвижимость — индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

1.3 Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости

Технический учет иной недвижимости не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения — это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в «формировании». Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и пр. Поскольку техническая инвентаризация в отличие от кадастрового учета не затрагивает важных общественных отношений, ее порядок регулируется не федеральными законами, а нормативными актами исполнительной власти: постановлениями

Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 373.

Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета отсутствие такового в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации технический учет — не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 20 Закона о регистрации прав гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.

Если при технической инвентаризации объекту не присвоен кадастровый номер, это не препятствие для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав).

Объекты технического учета, как правило, — объекты гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать.

В п. 3 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности установлено, что объекты градостроительной деятельности, подлежащие государственному техническому учету и технической инвентаризации, — это:

объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

объекты, незавершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

бесхозяйные объекты.

Данный перечень подтверждает, что объекты технического учета не всегда являются объектом гражданских прав. Например, самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников (ст. 222, 225 ГК).