4. При внесении кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости уполномоченными должностными лицами органа кадастрового учета выполняются следующие кадастровые процедуры:

1) внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;

2) постановка на государственный кадастровый учет (далее - кадастровый учет) объекта недвижимости;

3) учет изменений объекта недвижимости (в том числе учет части объекта недвижимости и учет адреса правообладателя объекта недвижимости);

4) снятие с кадастрового учета объекта недвижимости;

5) внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета из органов государственной власти и органов местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия при ведении ГКН (статья 15 Закона о кадастре) (далее - порядок информационного взаимодействия);

6) исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях.

III. Общие правила внесения сведений в Реестр

18. Выполнение кадастровых процедур, указанных в пункте 4 Порядка, сопровождается принятием решения:

1) о внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;

2) о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости;

3) об учете изменений объекта недвижимости (в том числе об учете, изменении либо снятии с учета части объекта недвижимости, а также об учете адреса правообладателя);

4) о снятии с учета объекта недвижимости;

5) о внесении кадастровых сведений в ГКН в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия;

6) об исправлении технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях.

Указанное решение, принимаемое уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета (далее - решение), подготавливается с использованием специального бланка, оформленного в установленном законодательством Российской Федерации порядке, подписывается данным должностным лицом и регистрируется в регистрационно-контрольной форме. Подлинник решения помещается в соответствующее кадастровое дело (номенклатурное дело).

Если в результате преобразования объекта недвижимости образуется несколько объектов недвижимости или представленные в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия документы свидетельствуют об изменении сведений в отношении нескольких объектов недвижимости, решение оформляется в виде одного документа.

19. При выполнении кадастровых процедур, связанных с постановкой на кадастровый учет, учетом изменений, снятием с кадастрового учета объекта недвижимости, в соответствии с пунктом 31 Порядка принимается решение:

1) о приостановлении осуществления кадастрового учета (далее - решение о приостановлении);

2) об отказе в осуществлении кадастрового учета (далее - решение об отказе).

При выполнении кадастровых процедур, связанных с внесением сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, внесением кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия, в соответствии с пунктом 34 Порядка принимается решение об отказе во внесении соответствующих сведений (далее - решение об отказе во внесении сведений).

При выполнении кадастровых процедур, связанных с исправлением технической ошибки в кадастровых сведениях на основании заявления заинтересованного в исправлении такой ошибки лица, в соответствии с пунктом 35 Порядка принимается решение об отказе в исправлении технической ошибки.

Лекция 3.2 Учет изменений земельных участков, в том числе при устранении несоответствий фактического положения границ земельных участков и сведений ГКН о таких земельных участках

В Минэкономразвития России поступают обращения по вопросу о действиях органа кадастрового учета в случаях выявления несоответствий в местоположении границ земельных участков (в том числе смежных земельных участков) в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости о таких земельных участках и сведениями, содержащимися в документах, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, в связи с чем Минэкономразвития России сообщает.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет приостанавливается в случае, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями (то есть со сведениями государственного кадастра недвижимости, которые не имеют временного характера) пересекает одну из границ другого земельного участка (далее - пересечение границ), за исключением случая, если последний из указанных земельных участков является преобразуемым.

При этом орган кадастрового учета при принятии решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения (в связи с технической ошибкой, допущенной органом кадастрового учета, с ошибкой, допущенной кадастровым инженером (лицом, считающимся кадастровым инженером в соответствии с частью 1 статьи 44 Закона о кадастре) при выполнении кадастровых работ (территориального землеустройства) в отношении земельного участка, о кадастровом учете, которого представлено заявление, или в отношении другого земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, и т.п.).

В случае если причиной пересечения границ является выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка (например, сведения реестра объектов недвижимости и (или) кадастровой карты о местоположении границы земельного участка не соответствуют сведениям, содержащимся в документах кадастрового дела), такая ошибка устраняется в соответствии с пунктом 42 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. N 35, в течение срока, предусмотренного Законом о кадастре для осуществления кадастрового учета, без принятия решения о приостановлении.

Если причиной пересечения границ является ошибка, допущенная кадастровым инженером (лицом, считающимся кадастровым инженером в соответствии с частью 1 статьи 44 Закона о кадастре) при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, такая ошибка определяется как кадастровая ошибка в сведениях и подлежит исправлению в порядке, установленном статьей 28 Закона о кадастре.

Воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка, допущенная лицом, выполнявшем работы по территориальному землеустройству, в отношении местоположения границы (координат характерных точек границы) ранее учтенного земельного участка (земельного участка, государственный кадастровый учет в отношении которого был осуществлен в установленном порядке до 1 марта 2008 г., либо земельного участка (в том числе лесного участка), государственный кадастровый учет которого не осуществлен, но право собственности на который зарегистрировано и не прекращено и которому присвоен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условный номер в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (далее - ошибка в местоположении границы ранее учтенного земельного участка) может быть исправлена органом кадастрового учета с использованием процедур в соответствии с частью 14 статьи 45 Закона о кадастре.

При этом до принятия ведомственных нормативных правовых актов, определяющих порядок уточнения органом кадастрового учета местоположения границ ранее учтенных земельных участков, а также требования к формам и масштабам картографической основы государственного кадастра недвижимости, по вопросу исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка необходимо отметить следующее.

В случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, органом кадастрового учета должно приниматься решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, в которое включаются рекомендации органа кадастрового учета о доработке представленного для осуществления государственного кадастрового учета межевого плана. При этом орган кадастрового учета сообщает соответствующему заявителю о возможности внесения в межевой план, предназначенный для осуществления государственного кадастрового учета, дополнительных сведений, необходимых для исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка (далее - дополнительные сведения).

В указанном случае, по мнению Минэкономразвития России, допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого либо уточняемого земельного участка, и сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. При этом сведения о таком ранее учтенном земельном участке включаются в межевой план в составе раздела "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях".

В состав межевого плана в указанном случае также включаются:

заключение кадастрового инженера, обосновывающее вывод о наличии ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, а также включение дополнительных сведений о местоположении такой границы в раздел "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях";

акт согласования местоположения границы ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. Акт согласования местоположения границы такого земельного участка может не оформляться в случае, если в результате исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не изменились площадь указанного земельного участка и его конфигурация (сохранились прежние значения внутренних углов и горизонтальных положений).

Исправленные сведения о местоположении границы ранее учтенного земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка или заявления о государственном кадастровом учете изменений земельного участка и межевого плана, содержащего, в том числе, дополнительные сведения о ранее учтенном земельном участке, включая сведения о местоположении его границы (исправленные значения координат характерных точек границы). В случае, если при исправлении ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка изменились его площадь и конфигурация, исправленные сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений указанного ранее учтенного земельного участка, представленного в орган кадастрового учета собственником, землепользователем или землевладельцем указанного земельного участка (далее - заявитель) либо представителем заявителя (части 1 и 3 статьи 20 Закона о кадастре).

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона о кадастре постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

В комментируемом случае постановка на учет земельного участка, учет изменений земельного участка (в том числе ранее учтенного земельного участка, в сведениях о местоположении границы которого была выявлена ошибка) осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответственно решения о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка (об учете изменений земельного участка) и решения об уточнении местоположения границы ранее учтенного земельного участка. Указанное решение может быть оформлено с использованием специального бланка, применяющегося для оформления решений о кадастровом учете изменений объекта недвижимости.

В случаях, когда при исправлении ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменившихся площади и конфигурации такого земельного участка, орган кадастрового учета направляет кадастровый паспорт указанного земельного участка его правообладателю (в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными пунктом 8 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), а также органу, осуществляющему государственную регистрацию прав.

Таким образом

Минэкономразвития разрешило передвигать ошибочные границы земельных участков без уведомления об этом собственников. Тем самым результатам ранее произведенных и новых межеваний придан статус справочных, второстепенных данных.

Смотрим письмо Минэкономразвития № 4448-ИМ/Д23 от 27.03.2009: « Акт согласования местоположения границы такого земельного участка (Авт.: в местоположении которого выявлена ошибка) может не оформляться в случае, если в результате исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не изменилась площадь указанного земельного участка и его конфигурация (сохранились прежние значения внутренних углов ...)». Кроме того, в таких случаях собственнику участка не высылается кадастровый план с новыми координатами границ.

Но позвольте, главной идеей межевания было не установление конфигурации участка и его площади – с этой тригонометрической задачкой справится и школьник из кружка юных геодезистов, – а правильные координаты границ участка в местной геодезической сети.

Решение Минэкономразвития снизило и без того не слишком высокую практическую ценность межевания на территориях садоводческих, дачных товариществ и деревень (подробнее - см. «Межевание земли в дачной амнистии: «за» и «против» в электронном издании KDO daily от 29.01.2009)». Теперь межевание – работа, за качество главного содержания которой (координаты участка) исполнителям работ можно не особенно волноваться. Кадастровому инженеру (геодезической фирме) достаточно нарисовать плоскую фигуру, соответствующую по форме земельному участку, и расположить ее на свободном поле кадастровой карты района. Не попали в правильные координаты с первого раза – передвинем через год, пять лет, и никто про это не узнает.

К сожалению, новация Минэкономразвития имеет вынужденный характер, чтобы хоть как-то выйти из ситуации накопившегося брака в кадастровых работах по земельным участкам. Выбор заключался в том чтобы: либо не исполнять требования закона о кадастре недвижимости, по которому координаты границ земельного участка не могут изменяться без согласия собственника, либо разрешить неисполнение закона «по письму». Взято одно из двух гнилых яблок, между которыми, как известно, выбирать не приходится. Сегодня наложение границ земельных участков друг на друга и «пересчеты» границ имеют повсеместный характер. Выявить некачественную работу геодезических фирм на начальном этапе кадастрового учета (с 2001 г.) было достаточно сложно, т.к. пока на кадастровой карте не формируется группа участков, задающая линии улиц, и участки не соприкасаются друг с другом, ошибки визуально незаметны. Первоначально Роснедвижимость и геодезисты при обнаружении ошибок в координатах ранее поставленных на кадастровый учет участков предлагали собственникам добровольно согласовать изменение координат. Реакция собственников была предсказуема: «Мы за все заплатили, в очередях отстояли, участок поставлен на кадастровый учет с соблюдением всех правил - оставьте нас в покое». Следующий подход, который также не имел необходимых результатов, – признание кадастровой ошибки через решение суда. Судебная процедура в целом правильная и результативная. Но, при известном количестве брака в межевании (проценты, иногда десятки процентов),- неподъемная по срокам (возможно – годы) и затратам (независимые экспертизы, представительство и т.п.).

Ситуация грустная, слово «межевание» впору писать в кавычках как обозначающее какой-то виртуальный процесс. Тем не менее, могут быть сделаны некоторые практические выводы и рекомендации.

1. Поскольку межевание в отношении участков, подпадающих под «дачную амнистию», не является обязательным, в том числе для дарения, продажи, наследования и т.п., обоснованность проведения межевания требует дополнительных весомых аргументов. Если границы земельного участка сложились, соответствуют первоначальной схеме размещения и обозначены забором, межевание лучше не производить.

2. Если межевание выполняется, при первичной постановке участка на кадастровый учет собственникам целесообразно запрашивать полные сведения кадастра, включая форму В.6, в которой приводятся координаты границ участка. Если интересам собственника будет нанесен ущерб в результате изменения координат без уведомления об этих изменениях, останутся хоть какие-то зацепки с кого спрашивать.

3. Было бы правильно в обязательном порядке высылать собственникам полные кадастровые паспорта, если координаты земельного участка изменились в результате выявленной не по инициативе собственника ошибке. Или хотя-бы публиковать на интернет - сайте Роснедвижимости о произведенных изменениях координат, чтобы собственники могли делать запрос нового кадастрового паспорта участка.

4. В многообразных элементах системы контроля результатов межевания, применяемых сегодня, отсутствует главный – контроль достоверности установления координат границ участка. Если таковой невозможно придумать, не считая проведение затратных контрольных замеров сторонней организацией, следует, выявлять виновника ошибки в координатах и накапливать объективные характеристики качества работы всех кадастровых инженеров. Тогда в будущем появится возможность применить административные санкции к худшим специалистам. По закону о кадастре, кадастровый инженер может быть лишен квалификационного аттестата за два отказных решения в постановке объекта на кадастровый учет. Применяя эту норму закона сегодня, можно аннулировать лицензии подавляющего большинства геодезических фирм, без всякой связи с процентом брака в межевании: две ошибки в кадастровых работах сегодня – не цифры. Целесообразно сделать «базу» качества работы кадастрового инженера доступной по ссылке из интернет-реестра кадастровых инженеров. Публичность сведений об опыте работы кадастровых инженеров позволит заказчикам соответствующих работ сделать обоснованный выбор исполнителя, а регулирующим органам при необходимости - применять санкции по объективным критериям.