2.1.2. Определение стоимости проведения реконструкции надстройкой второго этажа над существующим зданием

Вторым этапом проведения реконструкции объекта является реконструкция существующего здания. В ходе проведения обследования здания был определен перечень дефектов, которые необходимо устранить при проведении реконструкции. В связи со значительной величиной износа конструктивных элементов здания и увеличением нагрузок при надстройке второго этажа объемы работ по ремонту и усилению конструкций увеличиваются. В случае незначительной доли заменяемых и ремонтируемых элементов здания можно говорить об эффективности проведения реконструкции. В противном случае реконструкция может быть экономически невыгодной и технически нецелесообразной. В случае реконструкции здания IV степени капитальности со значительной степенью износа и непродолжительным сроком эксплуатации альтернативой может стать строительство нового здания того же строительного объема, но большей степени капитальности. Целесообразность проведения реконструкции с технической точки зрения можно определить, составив табл. 2.1, в которой определены доли тех конструктивных элементов, которые в ходе реконструкции должны быть отремонтированы, заменены или демонтированы в связи с их техническим состоянием или ходом реализации проекта.

Таблица 2.1

Определение доли ремонтируемых,

заменяемых и демонтируемых элементов здания

№ п/п	Конструктивный элемент	Удельный вес, %	Ремонт	Замена	Демонтаж
1	Фундаменты	8	83 %	27 %	–
2	Стены	20	100 %	–	–
3	Перекрытия	15	–	100 %	–
4	Перегородки	5	–	–	100 %
5	Кровля	6	–	100 %	–
6	Полы	12	–	100 %	–
7	Проемы оконные	5	–	35 %	–
8	Проемы дверные	5	–	–	–
9	Отделочные работы	10,5	100 %	–	–
10	Сантехническое оборудование	6,5	–	–	100 %
11	Электротехническое оборудование	7	–	100 %	–
	Итого:	100	37,1 %	43,9	11,5

Таким образом, замене, демонтажу и ремонту подлежит 92,5 % здания. В связи с этим, с технической точки зрения реконструкция является нецелесообразной. Эффективность проведения реконструкции с экономической точки зрения можно определить, составив сметы на выполнение соответствующих работ.

Результатом составления локальной сметы является получение следующих значений: сметная стоимость работ (руб.), сметная заработная плата (руб.) и сметная трудоемкость:

НР = 1,18 × (З/пл_осн + З/пл_маш) = 1,18 × (84817,01 + 2828,08) = 103421,21;

З/пл_АХП = 0,05 × НР = 0,05 × 103421,21 = 5171,06;

Т_НР = 14,2 % × НР = 0,142 × 103421,21 = 14685,81.

Определим сметную себестоимость (руб.):

С_с = НР + ПЗ = 103421,21 + 573936,90 = 677364,11;

СП = 0,65 × (З/пл_осн + З/пл_маш) = 0,65 × (84817,01 + 2828,08) = 56967,36;

С_см = НР + ПЗ + СП = 103421,21 + 573936,90 + 56967,36 = 734321,90.

Рассчитаем сметную заработную плату:

З/пл_см = З/пл_осн + З/пл_маш + З/пл_АХП = 84817,01 + 2828,08+5170,88 = 92812,97.

Подсчитаем общую сметную трудоемкость:

ОСТ = Т_раб + Т_маш + Т_АХП = 9878,94 + 3648,22 + 14685,31 = 28208,60;

Т_маш = З/пл_маш × К = 2828,08 × 1,29 = 3648,22,

где К = 1,29 – коэффициент, учитывающий виды работ.

Все расчетные данные занесем в соответствующие графы сметы.

При составлении смет необходимо учесть коэффициент (К = 6,48), позволяющий определить сметную стоимость строительства в текущих ценах. Расчет локальных смет позволяет определить: сметную стоимость общестроительных работ – 3 850,78 тыс. руб., нормативную трудоемкость – 32440 чел.-час, сметную заработную плату – 486,71 тыс. руб.

Результатом составления объектной сметы являются следующие величины: сметная стоимость 7 199,91 тыс. руб., сметная заработная плата 1 295,98 тыс. руб.

Сметная стоимость строительства объекта определяется в сводном сметном расчете, где помимо общестроительных работ учитываются затраты на подведение инженерных коммуникаций, благоустройство территории, лимитированные затраты и резерв.

Сметная стоимость строительства пристройки в ценах 2009 года составляет 8 282 454,18 руб. или 10 915,78 руб./м².