2. Договор аренды и его элементы
В современном бизнесе договор аренды не зря стал самым распространенным гражданско-правовым договором после договора купли – продажи и его подвида договора поставки. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды.
Правовое регулирование договора аренды довольно обширно. Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Гражданском Кодексе 1999г (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.
Кроме Кодекса в сфере арендных отношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.
В частности, можно назвать Закон Республики Беларусь «Об аренде», которым более детально регламентируются вопросы содержания договора аренды и меры защиты прав участников арендных отношений. Данный Закон применяется в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю».
Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» регулируются вопросы, связанные с разрешением земельных споров.
Отношения порядка сдачи в аренду государственной (республиканской и коммунальной) собственности регулируются Законом Республики Беларусь «О собственности в Республике Беларусь». Так, согласно статье 411 данного закона, в отношении имущества, являющегося собственностью Республики Беларусь (республиканской собственности), от имени собственника выступает Совет Министров Республики Беларусь, и, следовательно, именно он имеет право распоряжаться данной собственностью и издавать, в рамках своей компетенции, обязательные для исполнения постановления Правительства по управлению ею.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся и в Законе Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю».
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 Кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, т.к. при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества.
Но в любом случае при заключении любого договора аренды арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора.
Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, на основании статьи 136 Кодекса доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя.
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из любого незаконного владения, т.е. от юридического лица и гражданина, не имеющих законного основания на владение им. Истребовать из чужого владения можно лишь индивидуально-определенное имущество.
Арендатор имеет право на защиту возможности владеть и пользоваться имуществом и в том случае, когда его права нарушены собственником имущества – арендодателем.
В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор – лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом. Арендатором и арендодателем могут выступать все участники регулируемых гражданским законодательством отношений.
Существенным условием договора аренды является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды.
Предметом договора аренды может выступать самое различное имущество. Имущество, сдаваемое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 Кодекса, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду.
В статье 578 Кодекса закреплен квалифицирующий признак объектов аренды – это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая.
Кроме существенных условий в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия. Рассмотрим отдельные из них.
Срок договора аренды регулируется статьей 581 Кодекса. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.
В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.
Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества– за три месяца, при аренде прочего имущества – за один месяц.
Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.
Статьей 13 Кодекса о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет.
Статьей 29 Водного кодекса установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет.
Статьей 16 Кодекса о земле – временное пользование земельными участками на срок до 10 лет.
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Иногда арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (часть 2 статьи 592 Кодекса) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным частью 2 статьи 592 Кодекса, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.
Преимущественное перед другими лицами право арендатора на возобновление договора аренды, в случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязательства, и ранее было закреплено в Законе Республики Беларусь «Об аренде», однако в Гражданском кодексе (и это является новацией) предусмотрено право арендатора в суде требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, если арендодатель отказал арендатору в заключении такого договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.
Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора.
Согласно части 1 статьи 585 Кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным.
В настоящее время Кодекс допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешенной формах. Под натуральной понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.
Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.
Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить.
Пункт третий статьи 585 Кодекса предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение – не чаще одного раза в год. Однако следует заметить, что в отношении договоров аренды действует и другая статья – статья 392 Кодекса. В ней говорится, что договор должен соответствовать законодательству и если актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Аренда земли и субаренда земельного участка подлежат государственной регистрации.