1. Теоретическая часть

1.1. Формирование понятия и.Ж.С. В исторической ретроспективе

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи со строительством жилых домов, является в настоящее время вопросом, требующим особого внимания. Общий анализ и сравнение ранее принятых актов в данной сфере с действующими на настоящий момент актами позволяют проследить процесс усовершенствования правового регулирования и установления прочности позиции законодателя относительно регламентации правового обеспечения порядка осуществления строительной деятельности.

Одним из первых актов в этой сфере стало Постановление Совета Министров СССР от 5 октября 1981 г. N 973 "Об индивидуальном жилищном строительстве" , которое имело своей основной целью создать правовую основу для деятельности застройщиков, но разрешает оно только лишь некоторые из многочисленных и значимых вопросов. Гарантией для приобретателей жилья является законодательное закрепление положения о том, что стоимость индивидуальных жилых домов с надворными постройками, возводимых предприятиями, учреждениями, организациями, расположенными в городской местности, совхозами и другими предприятиями и организациями, расположенными в сельской местности, а также колхозами и организациями потребительской кооперации для продажи своим работникам, исчисляется в порядке, по ценам и нормам, которые установлены для определения сметной стоимости государственного жилищного строительства.

Правовой основой жилищного строительства в СССР было Постановление Совета Министров СССР от 19 августа 1982 г. N 765 "О жилищно-строительной кооперации". Согласно названному Постановлению в планы капитального строительства включались только те кооперативные жилые дома, по которым имеется утвержденная в установленном порядке проектно-сметная документация и под строительство которых отведены земельные участки. В качестве застройщиков выступали государственные, межколхозные подрядные и другие строительные организации в соответствии с нормами продолжительности строительства. Уделялось особое внимание строительству в сельских населенных пунктах, городах и поселках городского типа, где наряду с многоквартирными жилыми домами могли строиться одноквартирные и двухквартирные дома с надворными постройками для ведения личного подсобного хозяйства. Исключение составляли населенные пункты, в которых в соответствии с действующим законодательством не отводятся земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. И в то же время шла речь о возможности размещения в жилых домах встроенных и пристроенных помещений предприятий и учреждений торговли, общественного питания и культурно-бытового обслуживания, а также помещений общественного назначения. Также размещение было возможно только с согласия жилищно-строительного кооператива. На мой взгляд, очень важное положение. Ведь в настоящее время участник строительства только лишь соглашается с тем, что решено за него. Выразить свое согласие или несогласие на размещение каких-либо нежилых помещений в доме, в котором он покупает квартиру, он не может. А до заселения он может и не знать, какая организация будет с ним соседствовать. И не каждому жильцу будет приятно соседствовать, например, с организацией, деятельность которой связана с приемом большого количества людей. А иногда приходится соседствовать с ночным клубом, размещаемым на первом этаже жилого дома. И это в то время, когда каждый человек должен рассчитывать на спокойную обстановку в месте, где он живет. Даже наличие магазина тоже может оказаться не всегда приятным соседством. Данный вопрос в действующем российском законодательстве не разрешен и напрасно, на мой взгляд, оставлен законодателем без внимания.

Для любого человека, приобретающего квартиру или дом, существенно положение о гарантийном сроке. Он равен двум годам, отсчитываемым со дня приемки кооперативного дома в эксплуатацию. В течение данного срока по требованию жилищно-строительных кооперативов ремонтно-строительные и строительные организации должны устранить за свой счет допущенные по их вине недоделки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации в построенных жилых домах.

В названном Постановлении определено, что в сельских населенных пунктах, городах и поселках городского типа для жилищно-строительных кооперативов наряду с многоквартирными жилыми домами могут строиться одноквартирные и двухквартирные жилые дома усадебного типа, а также многоквартирные блокированные жилые дома с надворными постройками для ведения личного подсобного хозяйства (за исключением населенных пунктов, в которых в соответствии с действующим законодательством не отводятся земельные участки под индивидуальное жилищное строительство).

В этой связи необходимо отметить одну из значимых на сегодняшний день проблем экономического характера - негативное состояние сельского хозяйства, что, в свою очередь, требует серьезного решения многочисленных правовых проблем. В связи с проводимыми реформами эта проблема требует скорейшего решения. Развитие сельского хозяйства необходимо в нашей стране. Это, в свою очередь, приведет к необходимости обширного строительства как жилых, так и нежилых помещений. При этом особое значение приобретает именно индивидуальное жилищное строительство. И это могут быть не только одноквартирные и двухквартирные дома, как это было разрешено в 1982 г., но это могут быть многоэтажные дома, элитные дома.

Индивидуальное жилищное строительство приобретает особый интерес, когда речь идет о дачном строительстве, строительстве загородных домов, предназначенных не только для отдыха, но и для постоянного проживания.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 февраля 1982 г. N 154 "Об индивидуальном жилищном строительстве" предусмотрена необходимость обеспечения расширения строительства индивидуальных жилых домов, включая многоквартирные, с надворными постройками, с правом собственности каждого застройщика на жилой дом (часть дома), для работников подведомственных предприятий, учреждений и организаций, а также других граждан. Строительство жилых домов постановлено осуществлять по типовым проектам с использованием прогрессивных конструкций заводского изготовления и местных строительных материалов.

Принципиально новым, поворотным этапом в законодательном регулировании жилищных отношений в России стало принятие в декабре 1993 г. Конституции РФ, а Верховным Советом РФ - Законов "Об основах федеральной жилищной политики" и "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".

Принятие в конце декабря 1992 г. Верховным Советом РФ Закона "Об основах федеральной жилищной политики" позволило развить принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности.

Закон РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" был принят главным образом для того, чтобы увеличить количество частных собственников и в городе, и в селе.

Анализ указанных правовых источников позволяет сделать следующие выводы:

- правовое регулирование жилищного строительства осуществлялось на подзаконном уровне;

- строительство осуществлялось по типовым проектам, и это было обязательным законодательным установлением;

- отмеченное законодательство предусматривало четкое регламентирование деятельности строительных организаций, в том числе в сфере закупки строительных материалов;

- строительство и капитальный ремонт жилья осуществлялись за счет средств застройщиков и с привлечением долгосрочного банковского кредита;

- следует выделить строгое определение перечня органов, осуществляющих контроль за качеством строительства;

- отсутствует нормативный правовой акт, регулирующий права граждан, вселяющихся в жилые дома.