2.3. Вопросы предоставления и приобретения земельных участков под и.Ж.С.

Отдельного рассмотрения заслуживает особый порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. В отличие от садовых и дачных земельных участков, по поводу которых ЗК РФ лишь отсылает к Федеральному закону от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», процедура предоставления участка для ИЖС в ЗК РФ (ст. 30.1) прописана более подробно.

Разграничивается процедура предоставления земельных участков – с обязательным согласованием места размещения объекта строительства и без такового.

По общему правилу, предоставление в собственность гражданам и юридическим лицам земельного участка без предварительное согласования места размещения объекта на нем производится исключительно по результатам проведенных торгов – аукциона или конкурса (п. 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ). Согласование размещения объекта в соответствии с законодательством не требуется в случаях:

- размещения объектов в черте городских или сельских поселений в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий) данного муниципального образования;

- предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке.

1. Проведение работ по формированию земельного участка, которые включают:

подготовку проекта границ земельного участка и установление его

границ на местности;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2. Государственный кадастровый учет земельного участка.

3. Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного

участка или продаже прав на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

4. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании заявления гражданина о предоставлении в аренду ему земельного участка для строительства орган государственной власти или орган местного самоуправления может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка. Сообщение о приеме указанных заявлений может быть размещено на официальном сайте соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления.

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении прав на земельный участок заявления не поступили, органом государственной власти или местного самоуправления принимается решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, заявившемуся изначально. После приобретения прав на земельный участок, новый его владелец начинает работу по согласованию проекта границ участка с вариантами размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется гражданам и юридическим лицам - в аренду, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование, а религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2. Проведение работ по формированию земельного участка;

3. Государственный кадастровый учет земельного участка;

4. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (например, постановление или распоряжение администрации города).

При предварительном согласовании места размещения объекта инициатором является, конечно же, гражданин или юридическое лицо, изначально заинтересованное в этом земельном участке и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующей заявкой. Однако в основе процедуры предоставления земельного участка находится инициатива уполномоченного органа власти.

Согласно пункту 3 статьи 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка

В случае поступления заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка. Согласно пункту 3 статьи 30.1 предоставление земельного участка в аренду для ИЖС может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка орган публичной власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте в сети «Интернет».

В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка таковые не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства гражданину в аренду. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета участка. В случае поступления заявлений о предоставлении в аренду земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка.

Такой ход событий может быть определен как идеальный, поскольку осуществлению прав граждан на получение земельного участка для ИЖС в аренду препятствуют «земельные рейдеры». Суть дела заключается в том, информация о свободных земельных участках для ИЖС не относится к категории «свободного доступа», а потому население и предприниматели не имеют сведений о наличии и местоположении свободных земельных участков. Узнав из объявления в газете о существовании такого участка, рейдеры (это могут быть как пенсионеры, так и представители криминальных структур или риелторы) обращаются в местную администрацию с заявлением о своем желании получить этот земельный участок. Если гражданин, вложивший некоторую сумму в подготовку проекта границ участка и уже психологически настроившийся на получение его в аренду, сможет «договориться» с рейдерами, то они отзывают свои заявки и гражданин заключает договор аренды с местной администрацией. Если же рейдеру и гражданину не удается договориться, то орган местного самоуправления вправе назначить проведение аукциона (на котором может победить не этот гражданин, а, скажем, риелтор), либо гражданин забирает свое заявление, в надежде, что, повторно подав заявку, ему удастся «проскочить» без проведения аукциона.

Очевидно, что необходимо найти выход из сложившейся ситуации, вполне типичной для городских муниципальных образований. В связи с этим представляет интерес правовое решение этой проблемы в городском округе Волгоград. Так, в соответствии с постановлением главы администрации города Волгограда от 24 октября 2008 года № 2204 «О внесении изменений и дополнений в постановление администрации города Волгограда от 11 июня 2004 года № 790 «Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков для строительства в Волгограде» к заявлениям граждан о предоставлении им земельного участка для ИЖС должна прикладываться схема расположения земельного участка для размещения объекта, выполненная на картографическом материале в соответствующем масштабе. Соответственно, теперь рейдер не может направить несколько десятков заявок на все земельные участки для ИЖС, информация о которых опубликована в местной газете. Для этого ему придется понести ощутимые расходы без всяких гарантий, что потраченные суммы он сможет впоследствии вернуть. Таким образом, рейдерство становиться экономически невыгодным.