6.2.1Описание корректировок

Отличие цены сделки от цены предложения

По информации риэлторов все объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом объекты предлагались на продажу в апреле 2009 года. При сравнении объектов по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств недвижимости, как правило, в ходе переговоров цены предложения могут быть снижены на 0-5%. Цены предложений аналогов были откорректированы на наибольшую величину указанного диапазона — 5%, так как сейчас на рынке есть тенденция к снижению стоимости недвижимости и вероятность предоставления скидки увеличивается. Следует отметить, что объект-аналог №2 на дату оценки продан. Поэтому его стоимость по данному фактору не корректировалась. Корректировки на правовые характеристики не проводились (условия финансирования, условия продажи, условия рынка), в связи с тем, что эти характеристики одинаковы как для оцениваемого участка, так и для участков-аналогов.

Местоположение

Местоположение земельного участка является наиболее значимым фактором и определяет его привлекательность для инвестора. В расчетах были учтены 6 составляющих, определяющих привлекательность и, соответственно, стоимость земельных участков.

Удаленность от метро. Участки расположенные вблизи станций метрополитена более привлекательны с точки зрения инвестирования, соответственно их стоимость выше.

Интенсивность транспортных/пешеходных потоков. Очевидно, что наиболее привлекательными для реализации коммерческой функции являются участки с высокой интенсивностью транспортных и пешеходных потоков.

Характер окружающей застройки.

Характер окружающей застройки является также немаловажным фактором, поскольку определяет востребованность объекта определенного назначения в определенном районе. Очевидно, что торговые объекты, например, в окружении промышленных предприятий, а офисные вдали от зон деловой активности будут абсолютно неликвидными.

Потенциал развития территории. Санкт-Петербург разбит на определенные зоны, каждая из которых должна развиваться согласно Генеральному плану, который подразумевает развитие определенных функций на конкретной территорий города. Поэтому для инвестора данный фактор играет большую роль, т.к. отражает соответствие будущего объекта общему функциональному развитию территории.

Транспортная доступность. Под транспортной доступностью подразумевается, насколько удобно транспортное сообщение в районе расположения объекта оценки с другими районами города, в т.ч. и с центром.

Функциональное назначение объекта

Как правило, стоимость земельных участков зависит от их назначения (разрешенного использования). Стоимость участков под размещение многофункциональных комплексов обычно выше стоимости участков под объекты какого-либо одного определенного назначения.

Корректировки по всем вышеперечисленным параметрам расставлялись от 1 до 3, наивысший балл назначался объектам, которые имеют наилучшие характеристики.

Общая площадь участка

Как правило, чем больше площадь участка, тем дешевле он стоит в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Корректировки расставлялись на основании данных риэлтеров вышеперечисленных агентств недвижимости:

• от 16 000 до 25 000 кв.м — 1;

• от 11 000 до 15 000 кв.м — 2;

• от 5 000 до 10 000 кв.м — 3;

Наличие коммуникаций

Наличие коммуникаций вносит значительный вклад в стоимость участка, поскольку в данном случае участки предназначены для строительства производственно-складских объектов, потенциальному собственнику могут потребоваться определенные мощности. Отсутствие инженерии на участке может повлечь финансовые и временные задержки, в результате которых под угрозу может быть поставлен проект. Корректировки расставлялись следующим образом:

• коммуникации на участке — 3;

• разработаны тех. условия, начата прокладка коммуникаций — 2;

• коммуникации отсутствуют — 1.

Наличие обременений

Обременения снижают привлекательность объекта, так как сужают круг возможных для реализации функций. Здание может быть обременено сервитутами, договорами аренды и т.п. Если они есть у некоторых аналогов, то будет произведена понижающая корректировка их стоимости.

• есть обременения — 3;

• нет обременений — 2;

Баллы выставлялись на основании интервью, проведенными с риэлтерами различных агентств недвижимости («Адвекс», тел.: (812) 322-52-03, «Русский Фонд Недвижимости», тел.: (812) 234-29-60), «Вектор», тел.: (812) 336-26-06, ООО «Итака», тел.: (812) 567-21-77, «Экотон», тел.: (812) 329-36-67, «Миэль», тел.: (812) 333-33-00).

Каждому из элементов сравнения был сопоставлен свой весовой коэффициент, характеризующий влияние конкретного фактора на цену за 1 кв.м дома. Величины данных коэффициентов были приняты в результате нахождения отношений соответствующих экспертных баллов значимости (расставлялись по принципу: 1 — малозначимый, 3 — многозначимый, 2 — промежуточное значение) к сумме всех балов, т.е. определения удельных весов каждого из баллов в их общей сумме. Для обеспечения сопоставимости рядов оценок по различным элементам сравнения между собой необходимо провести процесс нормирования. В данном случае все оценки были поделены на максимальные значения в разрезе соответствующих элементов сравнения.

На втором этапе были определены средневзвешенные квалиметрические оценки для каждого из объектов. Данная операция выполнялась путем суммирования перемноженных на соответствующие веса нормированных баллов.