- •Дипломный проект об оценке недвижимости о.В.Чернышевой Реферат
- •Содержание
- •1 Введение
- •Согласование результатов оценки.
- •2 Описание объекта оценки
- •2.1 Информация об объекте оценки
- •2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки
- •2.3 Анализ местоположения объекта оценки
- •2.4 Описание локального местоположения
- •2.5 Выводы по разделу
- •2.6 Характеристика конкурентной среды
- •3 Анализ рынка
- •3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года
- •3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге
- •3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
- •3.2.2 Рынок офисной недвижимости
- •3.2.2 Рынок торговой недвижимости
- •3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости
- •3.3 Заключение по разделу
- •4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •4.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
- •4.2.1 Определение прогнозного периода.
- •4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
- •4.2.3 Отбор объектов-аналогов
- •4.2.4 Элементы сравнения
- •4.2.5 Корректировки
- •4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей
- •4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода
- •4.2.8 Определение величины операционных расходов
- •4.2.9 Резерв на замещение
- •4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода
- •4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал
- •Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
- •Расчет нормы отдачи для второго варианта использования (производственно-складское здание).
- •Расчет нормы отдачи третьего варианта использования (торговая функция).
- •4.2.12 Расчет стоимости строительства
- •Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.
- •4.2.13 Анализ рисков
- •4.3 Анализ участка с существующим улучшением
- •Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).
- •Расчет для второго варианта использования участка как застроенного
- •4.3.1 Анализ рисков
- •4.4 Заключение по разделу
- •5 Основы теории определения стоимости объекта
- •6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •6.1 Определение стоимости строительства
- •6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал
- •6.1.2 Определение величины прибыли инвестора
- •6.1.3 Расчет затрат на строительство
- •6.1.4 Определение накопленного износа
- •6.2 Определение стоимости земельного участка
- •6.2.1Описание корректировок
- •6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •6.3 Заключение по разделу
- •7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода
- •8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода
- •8.1 Отбор оъектов-аналогов
- •8.2 Выбор элементов сравнения
- •8.3 Корректировка цен
- •8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •8.5 Заключение по разделу
- •9 Согласование результатов оценки
- •10 Заключение
- •11 Источники информации
- •12 Приложение
- •Расчетные таблицы к разделу 4.2.11- Расчет затрат на строительство.
- •Расчетные таблицы к разделу 4.3. – Анализ участка с существующим улучшением.
Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.
Таблица 4.32 – Базовый сценарий для первого варианта использования.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. в год |
13791кв.м. |
73056443 |
74517572 |
78243451 |
82155623 |
90371186 |
99408304 |
Потери от недозагрузки, руб. в год |
8% |
7305644 |
7451757 |
7824345 |
8215562 |
9037119 |
9940830 |
Потери от неплатежей, руб. в год |
1,0% |
730564 |
745176 |
782435 |
821556 |
903712 |
994083 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
65020235 |
66320639 |
69636671 |
73118505 |
80430355 |
88473391 |
Постоянные расходы, руб. в год |
|
2295245 |
2986879 |
4037028 |
4068344 |
4101684 |
4137056 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год |
2,2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Балансовая стоимость, руб. |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год |
1,5% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год |
0,5% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. в год |
|
420845 |
1020845 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
Переменные расходы, руб. в год |
|
12841496 |
13098326 |
13753243 |
14440905 |
15884995 |
17473495 |
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год |
10% |
6502023 |
6632064 |
6963667 |
7311850 |
8043036 |
8847339 |
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год |
4% |
2600809 |
2652826 |
2785467 |
2924740 |
3217214 |
3538936 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год |
0,75% |
487652 |
497405 |
522275 |
548389 |
603228 |
663550 |
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год |
5,0% |
3251012 |
3316032 |
3481834 |
3655925 |
4021518 |
4423670 |
Операционные расходы OE, руб. в год |
|
15136742 |
16085205 |
17790271 |
18509249 |
19986679 |
21610550 |
Чистый операционный доход. руб. в год |
|
49883493 |
50235434 |
51846401 |
54609256 |
60443676 |
66862841 |
Коэффициент операционных расходов |
|
36,3% |
35,4% |
34,5% |
33,4% |
33,1% |
32,6% |
Затраты на строительство, руб. |
409345770 |
272897179 |
170560737 |
|
|
|
|
Стоимость реверсии, руб. |
477591718 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб. |
153465653 |
||||||
NPV, руб. |
359098519 |
||||||
Стоимость земельного участка, руб. |
-50247251 |
||||||
Расчет для второго варианта использования участка как условно свободного (строительство производственно-складского здания). Вероятный сценарий.
Таблица 4.33 – Базовый сценарий для второго варианта использования.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. в год |
13 791 кв.м. |
47225739 |
48170254 |
50578766 |
53107705 |
58418475 |
64260323 |
Потери от недозагрузки, руб. в год |
7% |
3305802 |
3371918 |
3540514 |
3717539 |
4089293 |
4498223 |
Потери от неплатежей, руб. в год |
1,0% |
472257 |
481703 |
505788 |
531077 |
584185 |
642603 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
43447680 |
44316633 |
46532465 |
48859088 |
53744997 |
59119497 |
Постоянные расходы, руб. в год |
|
2895245 |
2986879 |
4037028 |
4068344 |
4101684 |
4137056 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год |
2,2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Балансовая стоимость, руб. |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год |
1,5% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год |
0,5% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. в год |
11 722 500 |
1020845 |
1020845 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
Переменные расходы, руб. в год |
|
6517152 |
6647495 |
6979870 |
7328863 |
8061750 |
8867925 |
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год |
5% |
2172384 |
2215832 |
2326623 |
2442954 |
2687250 |
2955975 |
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год |
3% |
1303430 |
1329499 |
1395974 |
1465773 |
1612350 |
1773585 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год |
1% |
434477 |
443166 |
465325 |
488591 |
537450 |
591195 |
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год |
6,0% |
2606861 |
2658998 |
2791948 |
2931545 |
3224700 |
3547170 |
Операционные расходы OE, руб. в год |
|
9412397 |
9634374 |
11016898 |
11397207 |
12163434 |
13004980 |
Чистый операционный доход. руб. в год |
|
34035282 |
34682260 |
35515567 |
37461881 |
41581564 |
46114517 |
Коэффициент операционных расходов |
|
33,7% |
33,04% |
32,7% |
32,3% |
31,6% |
31,07% |
Затраты на строительство, руб. |
170210098 |
113473398 |
70920873 |
|
|
|
|
Стоимость реверсии, руб. |
262014299 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб. |
77458953 |
||||||
NPV, руб. |
179636728 |
||||||
Стоимость земельного участка, руб. |
9 426 630 |
||||||
Расчет для третьего варианта использования участка как условно свободного (строительство многофункционального здания). Вероятный сценарий.
Таблица 4.34 – Базовый сценарий для третьего варианта использования.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
-5% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. в год |
13 791 кв.м. |
63324443 |
71767702 |
73878517 |
73878517 |
77396542 |
77396542 |
от административных площадей |
4585,1 кв.м |
22939714 |
25998342 |
26762999 |
26762999 |
28037428 |
28037428 |
от производственно-складских площадей |
6447,8 кв.м |
22078170 |
25021926 |
25757865 |
25757865 |
26984430 |
26984430 |
от торговых площадей |
2758,2 кв.м |
18306560 |
20747434 |
21357653 |
21357653 |
22374684 |
22374684 |
Потери от неплатежей, руб. в год |
8% |
5065955 |
5741416 |
5910281 |
5910281 |
6191723 |
6191723 |
Эффективный валовой доход, руб. |
1,0% |
633244 |
717677 |
738785 |
738785 |
773965 |
773965 |
Постоянные расходы, руб. в год |
|
57625243 |
65308609 |
67229451 |
67229451 |
70430853 |
70430853 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год |
|
2895245 |
2986879 |
3016183 |
3047499 |
3080839 |
3116210 |
Балансовая стоимость, руб. |
2,2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год |
1,5% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год |
0,5% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Резерв на замещение, руб. в год |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Переменные расходы, руб. в год |
11 722 500 |
1020845 |
1020845 |
1020845 |
1020845 |
1020845 |
1020845 |
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год |
|
9796291 |
11102464 |
11429007 |
11429007 |
11973245 |
11973245 |
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год |
6% |
4610019 |
5224689 |
5378356 |
5378356 |
5634468 |
5634468 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год |
3% |
1728757 |
1959258 |
2016884 |
2016884 |
2112926 |
2112926 |
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год |
1% |
576252 |
653086 |
672295 |
672295 |
704309 |
704309 |
Операционные расходы OE, руб. в год |
5,0% |
2881262 |
3265430 |
3361473 |
3361473 |
3521543 |
3521543 |
Чистый операционный доход. руб. в год |
|
12691537 |
14089342 |
14445190 |
14476505 |
15054084 |
15089455 |
Коэффициент операционных расходов |
|
44933707 |
51219267 |
52784261 |
52752945 |
55376769 |
55341398 |
Затраты на строительство, руб. |
|
35,04% |
34,6% |
34,07% |
33,5% |
32,9% |
32,4% |
Стоимость реверсии, руб. |
316 478 019 |
184318679 |
115199174 |
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
325537632 |
|
|||||
NPV, руб. |
98533202 |
||||||
Стоимость земельного участка, руб. |
319734469 |
||||||
Потери от неплатежей, руб. в год |
21024269 |
||||||