ПРИЛОЖЕНИЕ 4

к Методическим указаниям по оформлению курсовых и дипломных работ по оценке

«Документальное сопровождение оценки недвижимой собственности»

Дипломный проект об оценке недвижимости о.В.Чернышевой Реферат

Ключевые слова и понятия: ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ, ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ.

Дипломная работа содержит 160 страниц общего текста, в т.ч. 128 таблиц, 29 рисунков, 1 приложение.

В качестве конкретного объекта исследования в дипломной работе выбран объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, ул. ………………………, д. ………….., литер. …………….

Основной целью выпускной работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью повышения эффективности его использования.

В работе проведено исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и проанализированы соответствующие его сегменты (торговый, офисный и производственно складской). Собрана и изучена информация по оцениваемому объекту и среде его местоположения. Произведен анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Выполнен анализ рисков для возможных вариантов использования. Проведена оценка стоимости объекта тремя классическими подходами к оценке недвижимого имущества. Произведено согласование результатов, полученных тремя подходами. В ходе выполнения работы раскрыты основные понятия и обоснован выбор оцениваемой стоимости.

Содержание

1 Введение 5

2 Описание объекта оценки 6

2.1 Информация об объекте оценки 6

2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки 9

2.3 Анализ местоположения объекта оценки 9

2.4 Описание локального местоположения 14

2.5 Выводы по разделу 16

2.6 Характеристика конкурентной среды 17

3 Анализ рынка 19

3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года 19

3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге 22

3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга 24

3.2.2 Рынок торговой недвижимости 32

3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости 36

3.3 Заключение по разделу 39

4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта 40

4.1 Анализ использования участка как условно свободного 41

4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка 45

4.2.1 Определение прогнозного периода. 46

4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки 46

4.2.3 Отбор объектов-аналогов 47

4.2.4 Элементы сравнения 47

4.2.5 Корректировки 47

4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей 52

4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода 53

4.2.8 Определение величины операционных расходов 53

4.2.9 Резерв на замещение 54

4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода 55

4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал 55

4.2.12 Расчет стоимости строительства 70

4.2.13 Анализ рисков 75

4.3 Анализ участка с существующим улучшением 76

4.3.1 Анализ рисков 83

4.4 Заключение по разделу 84

5 Основы теории определения стоимости объекта 85

6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода 87

6.1 Определение стоимости строительства 89

6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал 91

6.1.2 Определение величины прибыли инвестора 92

6.1.3 Расчет затрат на строительство 93

6.1.4 Определение накопленного износа 94

6.2 Определение стоимости земельного участка 97

6.2.1Описание корректировок 99

6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта 101

6.3 Заключение по разделу 104

7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода 106

8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода 107

8.1 Отбор оъектов-аналогов 108

8.2 Выбор элементов сравнения 108

8.3 Корректировка цен 109

8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта 110

8.5 Заключение по разделу 113

9 Согласование результатов оценки 114

10 Заключение 116

11 Источники информации 118

12 Приложение 119