Б. Права и обязанности собственника жилого помещения

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, но с соблюдением установленных законом пределов их осуществления, прежде всего:

1) в соответствии назначением жилого помещения;

2) в соответствии с пределами использования жилого помещения, которые установлены ЖК (ч.1 ст.30 ЖК).

Распорядительные правомочия собственника (неисчерпывающего характера!) приведены в ч.2 ст.30 ЖК.

Жилое помещение может находиться в общей собственности. Следует учитывать, что вселение собственником членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников. Однако, вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников в силу ст.54 Семейного кодекса РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 г.; ответ на вопрос №4).

Обязанности собственника:

 поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;

 соблюдать права и законные интересы соседей;

 соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

 соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в МКД (ч.4 ст.30 ЖК).

Нарушение пределов осуществления права собственности влечет применение различного рода мер ответственности, например, административной в виде предупреждения или штрафа (см. ст.ст.7.21, 7.22 КоАП), гражданско-правовой в виде лишения права собственности по ст.293 ГК РФ (см. п.10 постановления Пленума № 14).

Собственник несет бремя содержания:

а) жилого помещения;

б) если оно является квартирой – также общего имущества в МКД;

в) если оно является комнатой в коммунальной квартире - также и общего имущества в коммунальной квартире.

Изъятия из данных правил могут быть введены федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК) (так, обязанность по капитальному ремонту правомерно возложить на нанимателя по договору коммерческого найма).

В. Изъятие жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Жилое помещение может быть изъято путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд, при этом:

 в зависимости от того, для чьих нужд изымается, выкуп осуществляется соответствующим публичным образованием (ч.1 ст.32 ЖК);

 правовое основание пользования земельным участком не имеет значения (подп. «б» п.20 постановления Пленума № 14);

 под государственными или муниципальными нуждами следует понимать потребности публичного образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами) (подп. «в» п.20 постановления Пленума № 14).

ЖК, развивая положения ч.3 ст.35 Конституции РФ и ст.239 ГК РФ, особым образом оговаривает обеспечение жилищных прав и интересов собственника при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст.32). Такое обеспечение связано с реализацией следующих предписаний:

1) выкуп части жилого помещения – не иначе как с согласия собственника (ч.1 ст.32 ЖК);

2) должна быть соблюдена следующая процедура изъятия:

Принятие решения об изъятии жилого помещения компетентным органом  компетентным органом является орган государственной власти или местного самоуправления, который принял решение об изъятии земельного участка (ч.2 ст.32 ЖК, подп. «б» п.20 постановления Пленума № 14)



Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения  именно с этого момента собственник, хотя и не ограничивается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться помещением по своему усмотрению и производить необходимые затраты (обеспечивающие использование помещения в соответствии с его назначением), несет, тем не менее, риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с произведенными вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого помещения (при определении выкупной цены) (ч.5 ст.32 ЖК, п.21 постановления Пленума № 14);  решение об изъятии регистрируется как обременение (ограничение) прав



Письменное уведомление собственника о принятом решении об изъятии и о дате его регистрации  уведомление осуществляется не позднее чем за год до предстоящего изъятия; выкуп до истечения годичного срока – только с согласия собственника (ч.4 ст.32 ЖК);  юридически значимым обстоятельством является не только факт направления уведомления, но и факт получения его собственником; в этой связи сообщение в СМИ об изъятии не может быть признано надлежащим извещением (подп. «г» п.20 постановления Пленума № 14)



Заключение и исполнение соглашения о выкупе  данное соглашение должно включать обязательство публичного образования уплатить выкупную цену за изымаемое помещение;  в нем должны быть определены: а) выкупная цена; б) сроки выкупа; в) другие условия выкупа (ч.6 ст.32 ЖК)

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения, должно влечь за собой отказ в иске о выкупе помещения (подп. «г» п.20 постановления Пленума № 14);

3) выкупная цена должна включать:

а) рыночную стоимость жилого помещения; причем для разрешения спора по вопросу о рыночной стоимости судом может быть назначена экспертиза (подп. «з» п.20 постановления Пленума № 14);

б) все убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду (примерный перечень убытков - см. ч.7 ст.32 ЖК);

4) при несогласии с решением об изъятии или недостижении соглашения об условиях выкупа компетентный орган может предъявить в суд иск о выкупе, причем:

 иск должен быть предъявлен не позднее двух лет с момента направления уведомления (ч.9 ст.32 ЖК); пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе (подп. «д» п.20 постановления Пленума № 14);

 к участию в деле должен быть привлечен прокурор (подп. «ж» п.20 постановления Пленума № 14), а в случаях, указанных в п.4 ст.292 ГК РФ – орган опеки и попечительства (подп. «е» п.20 постановления Пленума № 14).

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст.32 ЖК). Следует учитывать, что:

1) это – факультативное последствие изъятия, причем исключительно договорное (поэтому ни собственник, ни компетентный орган не вправе требовать предоставления помещения – см. подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14);

2) если стоимость передаваемого помещения ниже выкупной цены, то собственнику выплачивается разница, а если стоимость выше – то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы возлагается на собственника (подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14);

3) помещение должно предоставляться на праве собственности; вместе с тем, не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия помещения на иных правовых основаниях (например, по договору социального найма, по договору найма системы социального обслуживания населения) (подп. «и» п.20 постановления Пленума № 14);

4) как и любая двусторонняя сделка, изучаемое соглашение может быть оспорено в суде по общим основаниям (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01 марта 2006 г.; ответ на вопрос № 40).

Специальный случай прекращения права собственности при изъятии земельного участка - признание в установленном порядке (см. главы 3 и 4 Положения…, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47) МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции:

1) такое признание служит основанием предъявления органом, принявшим решение о признании, к собственникам помещений в МКД требования о его сносе или реконструкции в разумный срок, причем за счет их собственных средств (п.22 постановления Пленума № 14);

2) в случае неосуществления сноса (реконструкции) в установленный срок земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан - п.22 постановления Пленума № 14) и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в описанном выше порядке (кроме положения о предварительном уведомлении!) (ч.10 ст.32 ЖК).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Бездействие органа по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения названных процедур, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл.25 ГПК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 г.; ответ на вопрос № 3);

3) если в отношении территории, на которой расположен МКД, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (см. ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ), орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам требование о сносе дома или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство (снос, реконструкцию). Если оно не будет подано, земельный участок и жилые помещения также подлежат изъятию; до истечения шестимесячного срока – только с согласия собственника (ч.ч.11, 12 ст.32 ЖК);

4) в ЖК не установлены правовые последствия признания аварийным МКД, в котором проживают не только собственники, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Суд вправе в порядке аналогии применить к названным отношениям положения ч.10 ст.32 ЖК (п.22 постановления Пленума № 14).

Г. ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАНИНА,

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ КОТОРОГО ПРЕКРАЩЕНО ИЛИ