2011

Тема № 10, подтема № 3: товарищество собственников жилья

1. Понятие, права и обязанности товарищества собственников жилья (далее – тсж).

ТСЖ выступает самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческой организации.

ТСЖ может быть создано: а) в одном многоквартирном доме (далее – МКД); б) в нескольких МКД; в) в нескольких расположенных близко жилых домах, дачных домах (см. ст.136 ЖК). С учетом этого ЖК (ч.1 ст.135) определяет ТСЖ как объединение собственников помещений (любых – и жилых, и нежилых!) в МКД для:

а) совместного управления общим имуществом в МКД (либо имуществом собственников помещений в нескольких МКД или имуществом собственников нескольких жилых домов);

б) обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД (либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов);

в) осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению обозначенного имущества;

г) предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями (или жилыми домами);

д) осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких МКД, или имущества собственников нескольких жилых домов).

В соответствии с п.2 ст.291 ГК РФ создание и деятельность ТСЖ должны регламентироваться специальным законом о товариществах собственников жилья. Однако, правовое положение ТСЖ в настоящее время определяется ЖК РФ (разд.VI). Следует учитывать, что Федеральный закон «О некоммерческих организациях» на ТСЖ не распространяется (п.3 ст.1 названного закона).

ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации. Как и любое юридическое лицо, ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (ч.5 ст.135 ЖК).

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности; иное, вместе с тем, может быть предусмотрено в уставе (ч.4 ст.135 ЖК).

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов и наоборот (см. ч.6 ст.135 ЖК); в этом ТСЖ существенно отличается от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, члены которых несут субсидиарную ответственность в случае, установленном п.4 ст.116 ГК РФ.

Законодатель специально оговаривает права и обязанности ТСЖ – см. ст.ст.137, 138 ЖК. Обратите внимание:

1) права ТСЖ группируются в ЖК на:

а) «безусловные» права (ч.1 ст.137 ЖК),

б) «условные» права – права, осуществление которых допускается, только если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД (исходя из того, что не все собственники помещений могут входить в число членов ТСЖ) (ч.2 ст.137 ЖК);

2) в литературе (В.В. Андропов, М.Ю. Тихомиров, М.А. Чистякова и др.) обоснованно критикуется «непроработанность» законодателем вопроса о соотношении полномочий ТСЖ и общего собрания собственников помещений в МКД (сравните «пересекающиеся» предписания ч.2 ст.44, с одной стороны, и ч.2 ст.137 ЖК, с другой стороны);

3) ТСЖ осуществляет управление всем МКД, поэтому к числу обязанностей ТСЖ законодатель, в том числе, относит и обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в МКД (т.е. и не являющимися членами ТСЖ!) обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (ст.138 ЖК);

4) в случае неисполнения собственниками помещений в МКД (не только членами ТСЖ!) своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать:

а) принудительного возмещения обязательных платежей и взносов (ч.3 ст.137 ЖК),

б) полного возмещения причиненных убытков (ч.4 ст.137 ЖК).

Размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, как являющихся, так и не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе сметы доходов и расходов на соответствующий год (п.3 ч.1 ст.137 и ч.2 ст.145 ЖК, п.33 Правил…, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491);

5) ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в МКД, в том числе в отношениях с третьими лицами (п.8 ст.138 ЖК); при этом ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов. В судебной практике, с учетом сказанного, сформированы подходы, в соответствии с которыми:

- ТСЖ выступает в качестве законного представителя собственников (см. Определения ВАС РФ от 30 июня 2010 г. № ВАС-8503/10 и от 21 июля 2008 г. № 9427/08; постановление Президиума ВАС РФ от 27 июня 2006 г. № 1821/06),

- ТСЖ не может представлять интересы части собственников помещений в МКД в споре с другими собственниками помещений (см. Определение ВАС РФ от 27 февраля 2010 г. № ВАС-16977/09; постановление Президиума ВАС РФ от 13 октября 2009 г. № 7319/09);

6) необходимо учитывать, что поскольку ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в МКД, а равно трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ, соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ (а значит при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например, услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц) (см. п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 05 октября 2007 г. № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания НДС по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества МКД»; Определение ВАС РФ от 6 июля 2009 г. № ВАС-15200/08 и др.).