2011
Материалы к теме № 10: ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Схема А. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (далее – МКД)
Общее имущество в МКД имеет вспомогательное, обслуживающее значение, т.е. «не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в доме» (постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П). Само по себе оно не является объектом капитального строительства; в связи с чем государственный технический учет и техническая инвентаризация могут быть осуществлены лишь в отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в МКД (отдельных помещений) (письмо МЭР РФ от 05 ноября 2009 г. № Д23-3624 «О формах технических паспортов объектов капитального строительства»).
Состав общего имущества в МКД закреплен в ч.1 ст.36 ЖК:
1) помещения в доме, которые,
во-первых, не являются частями квартир и,
во-вторых, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме (в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы));
2) иные помещения в доме, которые:
во-первых, не принадлежат отдельным собственникам и,
во-вторых, предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме (в т.ч. помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий).
Данные положения (внесенные в ЖК Федеральным законом от 04 июня 2011 г.) учитывают позицию Конституционного Суда РФ о том, что «помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в МКД, в МКД могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК» (Определение КС РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О-О). Стоит учитывать, что арбитражные суды исходят из того, что режим общей долевой собственности не возникает на помещение, которое предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами; при этом не имело и не имеет значения наличие инженерных коммуникаций, т.к. они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 02 марта 2010 г. № 13391/09);
3) крыши, ограждающие несущие (плиты перекрытий, балконные плиты и др.) и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери) конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские площадки и др.).
Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В существующей застройке поселений соответствующий земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений. Вводный закон (ст.16) предусматривает ряд переходных положений, допуская два варианта для существующих МКД:
1) земельный участок был сформирован до 01 марта 2005 г. и в отношении него проведен государственный кадастровый учет такой участок автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность. Право долевой собственности считается возникшим (в силу закона!) с момента введения в действие ЖК (п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; письмо Федерального агентства кадастра недвижимости от 20 июня 2008 г. № ВК/2657);
2) земельный участок не был сформирован до 01 марта 2005 г. он также автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность, но только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
!!! Вводный закон (ч.3 ст.16) определяет, что на основании решения ОССП любое уполномоченное собранием лицо может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. Данная норма в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в МКД, не уполномоченному на то ОССП, обратиться во властные органы с заявлением о формировании земельного участка, признана не соответствующей Конституции РФ; впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы с заявлениями (постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П).
!!! Пока земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе:
владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;
в силу ст.305 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также защиты своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п.67 постановления…№ 10/22).
!!! Итак, приобретение права общей долевой собственности на земельный участок не требует:
- ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка;
- ни государственной регистрации права; последняя носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер (постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П; письмо Минфина РФ от 17 мая 2006 г. № 03-06-02-02/65, письмо Минрегионразвития РФ от 16 октября 2009 г. № Д23-3410).
МКД, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК, должны приниматься приемочной комиссией только при установлении размеров и границ, на которых расположены МКД (ст.16 Вводного закона).
Важной гарантией прав собственника является положение, в соответствии с которым при разрушении (в т.ч. случайной гибели), сносе МКД собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на участке, исходя из доли в праве на момент разрушения (сноса) дома. Причем владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ч.6 ст.36 ЖК).
Схема Б. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МКД: ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА
Понятие договора: это соглашение, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД; органов управления ТСЖ либо специализированного потребительского кооператива; застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч.2 ст.162 ЖК).
Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Спорным является вопрос о правовой природе договора:
это самостоятельный договор, предусмотренный законом (В.Н. Симонов и др.). К данному выводу склоняется и ВАС РФ, отметивший по одному из дел, что «это особый вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования» (постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10);
это смешанный договор (Т.А. Борзенкова и др.).
Стороны договора:
1) Управляющая организация:
а) это юридическое лицо (любой организационно-правовой формы) или индивидуальный предприниматель (см. п.2 ч.5 ст.20 ЖК);
б) в ряде случаев управляющая организация определяется по итогам открытого конкурса – см. части 4 и 13 ст.161, ч.2 ст.163 ЖК;
в) в силу ч.10 ст.161 ЖК, она обязана обеспечить свободный доступ к информации:
- об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности,
- об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания (выполнения),
- о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, -
в соответствии со Стандартом раскрытия информации…, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731;
2) Другая сторона (жк не дает ей названия), в качестве которой выступают:
собственники помещений в МКД, или
ТСЖ (либо специализированный потребительский кооператив). В данном случае управление осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК (например, в части компетенции органов управления); или
застройщик (в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 ЖК).
Форма договора – письменная, причем путем составления одного документа, подписанного сторонами. Важно учитывать, что:
- при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений договор заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении собрания; при этом собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора1 (ч.1 ст.162 ЖК);
- в иных случаях составляется один договор с ТСЖ (специализированным потребительским кооперативом, застройщиком).
Содержание договора. В силу ч.3 ст.162 ЖК в договоре должны быть указаны следующие существенные условия:
1) состав общего имущества МКД и адрес МКД;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
!!! Здесь «имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеются ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОССП» (постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. № 6464/10);
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. См. по этому поводу письмо Минрегионразвития РФ от 6 марта 2009 г. № 6174-АД/14;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее договорных обязательств.
Из ч.2 ст.162 ЖК также вытекает, что существенным условием является и условие о сроке, причем договор (кроме «временного» договора с застройщиком – ч.14 ст.161 ЖК) заключается:
- по общему правилу - на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;
- при проведении открытого конкурса (в соответствии с ч.5 ст.161 ЖК) – на срок не менее чем 1 год и не более чем 3 года (ч.5 ст.162 ЖК).
Истечение срока при отсутствии соответствующего заявления одной из сторон не влечет прекращении договора: такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч.6 ст.162 ЖК).
!!! Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений (ч.4 ст.162 ЖК).