Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)

Квартал	Вид использования6 (руб. за кв. м в год)
	1.	2.	3.	4.1.	4.2.	4.3.	5.1.	5.2.	5.3.	..
01:01:001	0,63	0,63	0,36	0,98	4,41	16,85	177,22	46,93	12,06
01:01:002	1,61	1,82	3,20	10,13	45,59	174,14	1878,79	497,51	127,90
01:01:003	0,63	0,63	0,32	0,63	0,63	0,63	1,24	0,63	0,63
01:01:004	0,98	0,99	1,30	5,57	25,05	95,68	1049,28	277,86	71,43
01:01:005	0,63	0,63	0,32	1,24	5,58	21,32	546,32	144,67	37,19

Рассчитаем стоимость земельного участка в черте города, находящегося на праве собственности, предназначенного для использования под снабженческо-бытовые базы и склады материально-технического снабжения, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, площадью 1928,62 м².

На земельном участке имеется 3-этажное административно-бытовое здание площадью 829,4 м².

Исходя из данных методики, годовая базовая ставка арендной платы за метр квадратный (Бс) составляет 98,38 руб. / кв. м в год (позиция 8.3 приложений 1 и 2).

Коэффициент вида деятельности арендатора принимается равным 0,5 по той же методике.

Годовой арендный доход переводим в стоимость земельного участка с помощью метода прямой капитализации (коэффициент капитализации для земли 0,133).

Наименование объекта	Ставка арендной платы, руб.	Коэф-т вида деятельности	Площадь, кв. м	Годовая арендная плата, руб.	Стоимость, руб.
Земля: весь участок	98,38	0,5	1928,62	94 869	713 301
в том числе под зданием прочая земля			829,4	40 798 54 071	306 752 406 549

При оценке земли как территории или пространства применяются только методы сравнительного и доходного подходов.

Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде:

- арендных платежей за землю;

- чистого операционного дохода, образующегося при использовании земельного участка.

Выделяют два вида методов доходного подхода:

1. методы прямой капитализации дохода;

2. методы дисконтирования денежных потоков.

Прямая капитализация заключается в использовании коэффициентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками.

Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на день определения стоимости.

Наиболее надежные и приемлемые результаты дают методы прямой капитализации, когда в качестве коэффициентов капитализации используются величины, рассчитанные по данным сделок с земельными участками.

Например, доходность объекта недвижимости – 50  тыс. руб. в год, рыночная цена – 1 млн руб. Коэффициент капитализации = 50 000 / 1 000 000 = 0,05.

Методы дисконтирования денежных потоков или сокращенно ДДП признаются недостаточно надежными способами оценки рыночной стоимости из-за большой неопределенности исходных параметров, учитываемых в расчетах. Они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения анализа наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентированной на инвестиции, прежде всего, в районах с высокой плотностью застройки.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, из-за многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, прудовых хозяйств.

Основными недостатками доходного подхода являются:

- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;

- большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов - достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет;

- проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования – обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени, – чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных);

- как следствие – создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов.

Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала. Так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций.

Ставки дисконтирования определяются в реальном и номинальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную – при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера:

Rp = (Rn – In) / (100 % + In),

где Rp – реальная ставка;

Rn – номинальная ставка;

In – годовая инфляция.

Допустим, инфляция составляет 10 %, номинальная ставка определена в 20 %, тогда Rp = (20 % – 10 %)/(100 % + 10 %) = 0,09, или 9%.

В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать:

• ставку, полученную методом кумулятивного построения (к безрисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);

• учетную ставку Центрального банка Российской Федерации (ставка рефинансирования ЦБ РФ);

• процентные ставки по кредитам, сложившиеся на рынке финансовых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков)⁷.

Еще одним способом определения ставки дисконтирования является так называемое «золотое правило американских оценщиков»⁸. Данное правило заключается в использовании в качестве ставки дисконтирования удвоенной безрисковой ставки. Допустим, безрисковая ставка определена в 5 %. Тогда ставка дисконтирования принимается равной 10 %.

Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.

Ставка дисконтирования

=

Безрисковая ставка

+

Доплата за риск

–

Скидка на инфляцию

Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: страновой риск, риск невозврата инвестиций, низкая ликвидность, уровень менеджмента и др.

В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например Сбербанка России или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например по облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ). В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках⁹.

Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать.

Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, то есть для определения ставки дисконтирования.

Основным недостатком данного способа является преимущественное его использование для определения номинальных ставок дисконтирования. Переход к реальным ставкам по формуле Фишера может быть некорректен в случае неправильного определения уровня инфляции.

Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или специализированных изданиях. Можно также использовать информацию о ставках Сбербанка РФ как банка наивысшей категории надежности, работающего во всех регионах России.

Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.

Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

- для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;

- для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;

- для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы, или иных целей;

- для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.

Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные.