- •Печатается по решению редакционно-издательского и научно-методического советов гоу впо «Кемеровский государственный университет»
- •Предисловие
- •Раздел 1. Задачи и этапы анализа рынка недвижимости
- •1. Рынок аренды офисных помещений
- •Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества
- •Офисы – аренда
- •2. Рынок продажи офисных помещений
- •Раздел 2. Определение стоимости земли
- •2.1. Методы оценки стоимости земли
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)
- •Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •2.2. Задачи
- •2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)
- •Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом
- •Расчет стоимости земельного участка техникой остатка для земли
- •Расчет стоимости земли под объектами недвижимости
- •Раздел 3. Оценка зданий и сооружений
- •3.1. Затратный подход
- •Определение накопленного износа
- •Классификация износа объектов недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа
- •Определение неустранимого физического износа в короткоживущих элементах:
- •Определение неустранимого физического износа долгоживущих элементов
- •3.2. Сравнительный подход
- •3.3. Доходный подход
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов
- •Метод прямой капитализации
- •Капитализация по норме отдачи
- •Премия за риск
- •3.4. Задачи затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)
- •Затратный подход
- •Оценка стоимости восстановления объекта оценки базисно-индексным методом
- •Стоимость нового строительства объекта оценки с разбивкой по конструктивным элементам
- •Оценка износа
- •Расчет исправимого физического износа:
- •Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов
- •Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
- •Общий физический износ объекта оценки
- •Расчет функционального (морального) износа
- •Внешнее (экономическое) устаревание
- •Заключение по имущественному подходу
- •Рыночный подход
- •Доходный подход
- •Согласование результатов по стоимости здания
- •Раздел 4. Задания для самостоятельной работы объекты оценки
- •8. Определить стоимость здания котельной
- •Нормативные документы для расчета рыночной стоимости недвижимости налоговый кодекс рф
- •Глава 31. Земельный налог
- •(Извлечение21)
- •Закон кемеровской области об установлении цены при продаже земельных участков
- •30 Января 2002 г. № 1362) (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–оз, от 08.05.2007 № 50–оз)
- •2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы
- •3. Порядок взимания арендной платы
- •4. Переходные положения
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)
- •Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
- •Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
- •1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
- •2. Объект аренды – движимое имущество
- •3. Прочие условия определения величины арендной платы
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам г. Кемерово
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям районов г. Новокузнецка
- •Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям улиц и районам
- •2. Порядок определения величины арендной платы
- •Распределение по категориям улиц г. Кемерово (в ред. Постановления администрации г. Кемерово
- •Список литературы
- •Оглавление
- •Экономика недвижимости Учебное пособие
8. Определить стоимость здания котельной
Характеристика объекта оценки
|
Описание объекта оценки
|
Котельная с тремя паровыми котлами, одноэтажное, кирпичное здание со складом для угля |
|
Местоположение |
г. Кемерово, ул. 5-й Теплый ключ |
|
Год постройки |
1980 |
|
Число этажей |
1 |
|
Площадь (общая) объекта оценки, м2 |
190 |
|
Площадь (здания) объекта оценки, м2 |
190 |
|
Объем объекта оценки, м3 |
1054 |
|
Группа капитальности |
II |
|
Остаточная стоимость, руб. |
30 271 |
|
Инвентарный номер |
42:24:04:494:2:0:Ж,Ж1:0:0 |
Основные строительные характеристики
|
Конструктивные элементы объекта оценки |
Описание конструктивных элементов |
Дефекты |
|
Фундамент |
Железобетонный, ленточный |
Выпучивание и искривление цоколя, трещины в цоколе |
|
Стены |
Кирпичные |
Трещины, нарушение примыканий, просветы |
|
Перекрытия |
Железобетонные |
Заметный прогиб, ржавчина на поверхности, искривление и нарушение креплений ограждающей решетки, трещины |
|
Пол |
Бетонный |
Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины |
|
Кровля |
Мягкая кровля |
Обрывы |
|
Отделочные работы |
Простая |
Отпадывание штукатурки, местами отсутствует |
|
Санитарные и электро-технич. устройства |
Электроосвещение Отопление Водопровод |
|
9. Земельный участок из земель поселений Кемеровского района с кадастровым номером 42:04:02 13 005:0017 предназначен для использования под туристические базы в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, площадью 6 тыс. м2.
На земельном участке имеются следующие объекты недвижимого имущества:
-
2-этажное лечебно-оздоровительное здание (литер А) площадью 329,9 м2,
-
2-этажное здание (литер Б) площадью 125,4 м2.
Земельный участок в собственности ОАО «ХХХ».
Характеристика объекта оценки (литер А)
|
Описание объекта оценки |
Нежилое здание лечебно-оздоровительного назначения |
|
Местоположение |
Кемеровская область, Кемеровский район, с. Елыкаево |
|
Год постройки |
1970 |
|
Число этажей |
2 |
|
Площадь (общая) объекта оценки, м2 |
659,8 |
|
Площадь (здания) объекта оценки, м2 |
396,5 |
|
Высота, м |
5,9 |
|
Объем объекта оценки, м3 |
1946,41 |
|
Группа капитальности |
1 |
|
Остаточная стоимость |
208 133 |
|
Инвентарный номер |
04/11 У |
Основные строительные характеристики
|
Конструктивные элементы объекта оценки |
Описание конструктивных элементов |
Дефекты |
|
Фундамент |
Бетонно-ленточный, глубина заложения – до 1 метра |
Развитие сквозных трещин в стенах здания, разрушение цоколя, развитие деформаций фундаментов |
|
Стены |
Кирпичные |
Массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, выколы и следы увлажнения |
|
Перегородки |
Кирпичные |
Трещины на поверхности, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями |
|
Перекрытия |
Железобетонные, отепленные |
Трещины различных направлений, следы увлажнения бетона атмосферными и агрессивными водами, отслоение защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголение и коррозия арматуры, механические повреждения и глубокие сколы бетона на большой площади балки, прогиб |
|
Пол |
Дощатый, линолеум по ж/б перекрытиям, в санузлах – плитка |
Массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 м2 на площади до 50 % |
|
Проемы |
Оконные – двойные, створные, дверные – филенчатые, металлические |
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов. |
|
Крыша |
Шифер по деревянной обрешетке |
Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке |
|
Внутренняя отделка |
Простая. Обои, обшивка стен и потолка. |
Обои отклеены в более чем 50 %, отколота плитка, требуется ремонт |
|
Санитарные и электро-технич. устройства |
Электроосвещение, отопление, холодная вода, горячая вода, канализация, телефонизация |
Неисправность системы: выход из строя запорной арматуры, смесителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы |