Расчет функционального (морального) износа

Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов, а также потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом.

Как правило, подобные объекты – постройки 1970 – 1980-х годов, чаще всего возведенные хозяйственным способом, не соответствуют современным строительным нормам, которые предъявляются к объектам производственного назначения. Однако такое несоответствие типично для местного рынка недвижимости и вследствие этой типичности не может служить достаточным основанием для начисления функционального износа объекта оценки в целом из-за несоответствия нормам строительства (по объемно-планировочным параметрам).

Скорее можно говорить о наличии функционального износа отдельных систем зданий или функционального износа объекта оценки в целом, возникшего из-за вычленения объекта оценки из единого и целостного имущественного комплекса предприятия-собственника.

Основываясь на этом выводе, полагаем, что функциональный износ объекта оценки и составляющих его зданий обусловлен следующими причинами:

а) недостатками, требующими добавления элементов;

б) недостатками, требующими замены или модернизации элементов (техническое состояние санузла).

Расчет функционального износа по группе а) проведен с использованием укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБСВР) в таблице.

Основание	Виды работ (норма)	Объем работ расч.	Норма с учетом накл. расх. и план. накопл., (руб.)	К91-20.11.200014	К2000-2006 15	НДС
1.29.11	Прокладка трубо­проводов системы отопления (на 100 м)	0,7	472	19,15	4,87	1,18
1.29.22	Устройство реги­стров (100 кВт)	0,2	3226	19,15	4,87	1,18
1.31.21	Устройство умы­вальников (комп.)	1	46	22,03	4,87	1,18
1.32.11	Прокладка трубо­проводов из чугун. труб. внутри по­мещения (100 м)	0,2	1046	22,28	4,87	1,18
1.32.23	Установка смеси­телей (комп.)	1	39	22,28	4,87	1,18
6.10.01	Зем. работы по устройству наруж. канализац. сети	70	9	22,28	4,87	1,18
6.20.01	Устройство осно­ваний для наруж­ной канализации трубопровода из щебня (куб. м)	10	24	22,28	4,87	1,18
6.30.02	Укладка чугун. труб наружн. канализационной сети (м)	70	4	22,28	4,87	1,18
6.30.05	Устройство сб. ж.б. колодцев (шт.)	2	272	22,28	4,87	1,18
Всего
Всего примерно, руб.						362 000

Расчет функционального износа по группе б). Предполагается, что отсутствующие административно-бытовые помещения примерно такого же качества (по соразмерности строительных и технических характеристик), как и весь объект оценки. Оценщик исходит из того, что отсутствующие помеще­ния могут занимать (как еще одна пристройка к помещению, используемо­му под котельную) площадь 12 м х 10 м; высота помещений – до 3 м; строительный объем: 12 х 10 х 3 = 360 куб. м.

Используя Сборник № 18 УПВС, табл. 41а, определим, что восста­новительная стоимость 1 куб. м строительного объема здания-аналога равна 20,7 руб.

Следовательно

В Садм. быт = 20,7 х 1,12 х 360 х 1,19 х 71,184 х 1,18 х 1,15 = 951 338,59 руб. или 951 000 руб.

Всего расчетное значение функционального износа объекта оценки со­ставляет:

И_функц = 361 853,84 + 951 338,59 = руб. 1 313 192,43 или 1 313 000 руб.