3.1.2. Теория ренты

Трудовая теория стоимости представляет собой одну из важнейших частей классической политической экономии. Другой важной частью является теория ренты. В своем исходном значении слово «рента» означает «излишек» (по-английски «rent» - доход, т.е. излишек результатов над затратами). В экономической теории принято различать следующие основные значения понятия «рента»:

1. Особый вид дохода. Как известно, все доходы подразделяются на три вида: предпринимательский доход имеет форму прибыли, трудовой доход выплачивается в форме заработной платы. Отдельный вид представляет собой доход от собственности, который имеет форму ренты. При этом обязательным свойством любого дохода считается его регулярный характер, т.е. получение дохода в течение длительного времени. Разумеется, сама собственность никакого дохода приносить не может, для этого ее необходимо использовать. Использование в качестве блага дохода в денежной форме не приносит, наоборот, - потребитель несет издержки, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, текущим ремонтом и т.п. Использование в качестве товара приносит разовый доход. Следовательно, доход от собственности может быть получен только при использовании собственности в качестве источника дохода, но с той принципиальной оговоркой, что использование собственности осуществляется не самим собственником. Для собственника получение дохода не связано ни с какими затратами труда или предпринимательской деятельностью, это в буквальном смысле нетрудовой доход. Источник его появления - временная переуступка прав владения и пользования, имеющая, как правило, организационно-правовую форму аренды. Арендатор получает возможность использования чужой собственности либо в качестве блага (аренда жилья), либо в качестве источника дохода (аренда земли под фермерское хозяйство, аренда офиса для предпринимательской деятельности и т.п.). В этом случае распределение дохода может быть представлено следующим образом:

Рис. 3.2. Распределение доходов при аренде

Общие закономерности определения величины ренты (т.е. размера арендной платы) были охарактеризованы в гл.1 и могут быть сведены к двум основным вариантам:

1-ый вариант - арендатор использует недвижимость в качестве блага для собственного потребления (т.н. конечное потребление). В этом случае арендная плата (АП) зависит от полезности передаваемой в аренду собственности, т.е. от величины собственности (площади жилья) и его потребительских свойств. Оба эти параметра связаны с величиной С_t

Ап_t = dC_t (3.5)

где d - весовой коэффициент в долях единицы.

2-ой вариант - арендатор использует недвижимость в качестве фактора производства (т.н. производственное потребление).

В этом случае размер АП будет корреспондироваться не с полезностью арендуемой недвижимости, а с величиной предпринимательского дохода арендатора в период аренды (Дх_t), т.е.:

Ап_t = d Дх_t, (3.6)

Можно предположить, что различный характер потребления обуславливает и принципиально различный подход к тому размеру АП, который арендатор считает для себя приемлемым. В 1-ом варианте размер АП будет близок к возможному максимуму (АПmax), т.к. арендатор больше склонен арендовать лучшее жилье, доступное ему в соответствии с уровнем дохода. Во 2-ом варианте целевая функция будет иметь противоположный характер (АПmin), т.к. арендная плата выступает в качестве элемента издержек производства (чем выше размер АП, тем ниже уровень прибыли).

2. Земельная рента. В узком смысле именно обоснование ренты сельскохозяйственных земель представляет собой содержание рассматриваемой теории в рамках классической политической экономии. В данном случае под рентой понимается дополнительный доход, получаемый со всех земельных участков, естественное плодородие (без привлечения дополнительного капитала на удобрения и агротехнические мероприятия) и местоположение которых (степень приближенности к рынкам сбыта) превосходят аналогичные участки на худших землях. Именно уровень затрат на худших землях принимается в качестве ОНЗТ, т.е. в сельскохозяйственном производстве ОНЗТ=З_max. Естественное, что на всех лучших землях З_i<З_max, что и обуславливает возникновение ренты (R_зем):

R_земi = З_max - З_i (3.7)

Таким образом, суммарная рента распадается на две части: первая обусловлена естественным плодородием (она, собственно, и является земельной - R_плод), а вторая - выгодами местоположения по своему содержанию это транспортная рента - R_трансп.), т.е.:

R_земi = R_плод - R_трансп (3.8)

На практике могут иметь место ситуации, когда высоким естественным плодородием обладают более отдаленные участки и наоборот (т.е. одна из составляющих R_земi имеет отрицательную величину). Самостоятельного значения это не имеет, т.к. критерием остается общая величина ренты.

3. Предпринимательская рента. Она образуется в том случае, когда затраты конкретного i-го производителя (ОНЗТ_i) меньше, чем ОНЗТ. В результате прибыль i-го производителя оказывается больше, чем Пр_норм:

R_предпр = ОНЗТ - З_i (3.9)

Пр_i = Пр_норм+R (3.10)

Следовательно, по своему содержанию предпринимательская рента представляет собой дополнительную прибыль, излишек фактической прибыли по сравнению с Пр_норм .

Ранее указывалось, что конкретный размер прибыли не диктуется только внутренними условиями производства. При высокой покупательской активности (т.н. ажиотажный спрос) неизбежно приводит к повышению уровня прибыли до Пр:

Пр` = Пр_норм +Пр (3.11)

Излишек прибыли Пр нельзя считать рентой, т.к. его наличие не связано с соблюдением обязательного условия З_i<ОНЗТ, а отражает нетипичную рыночную ситуацию. Именно поэтому Пр называют квазирентой (псевдорентой, якобы рентой), т.к. по существу это ни что иное, как спекулятивный доход предпринимателя.

4. Ценовая (меновая) рента. В нормальных условиях товар, поступивший на рынок, реализуется по цене, соответствующей равновесному уровню Р_Е, который отражает нормальное соотношение совокупного спроса (АD) и совокупного предложения (AS). В ситуациях, когда AD>AS, уровень цен повышается, что и приводит к образованию ценовой ренты R_ц:

, (3.12)

где - уровень цен при AD>AS.

Следует иметь в виде, что неравновесные состояния для стабильной рыночной экономики являются нетипичными, поэтому R_ц правильнее рассматривать как квазиренту продавца, его спекулятивный доход.

Проанализируем применение теории ренты к оценке объектов недвижимости?

Во-первых, следует ответить на вопрос, все ли виды ренты могут быть отнесены к недвижимости? Ответ должен быть отрицательным. В гл.1 указывалось, что объектом недвижимости следует считать законченное строительством здание, строение или сооружение, готовое к использованию. Следовательно, этап производства в экономический анализ недвижимости не входит (он является основным объектом анализа в экономике строительства). Соответственно, к недвижимости не относится предпринимательская рента (дополнительная прибыль предпринимателей, действующих в строительной отрасли).

Во-вторых, очевидно, что важнейшей из всех разновидностей ренты для объектов недвижимости является земельная рента. Теория ренты разрабатывалась для сельскохозяйственных земель и служила обоснованием формирования цен на сельскохозяйственную продукцию. Недвижимость же, как отмечалось во гл.2, сосредоточена в местах расселения (городах) и, следовательно, необходимо проанализировать возникающие в результате этого особенности применения теории ренты в процессе оценки недвижимого имущества.

Анализ целесообразно начать с ответа на вопрос, что обуславливает применимость теории ренты к оценке городских земель, т.е. что есть общего и в сельскохозяйственных, и в городских землях, позволяющих оценивать их на базе одной теории? Такой общей характеристикой следует считать то, что оба вида земель в своем использовании представляют собой вещественную форму капитала - материальный актив, использование которого порождает (продуцирует) устойчивый поток доходов. В сельском хозяйстве основные причинно-следственные связи формирования ренты выглядят следующим образом:

Р

Сельскохозяй-ственные

земли

Производство с/х продукции

Реализация

З_i =ОНЗТ (худшие земли)

Пр_i=Пр_норм

R_зем=0

З_i < ОНЗТ

R_зем>0

Пр_i=Пр_норм+R_зем

Рис.

ис

Рис. 3.3. Формирование ренты для земель сельскохозяйственного

назначения

Что представляет собой доход от использования городских земель? Кажется очевидным, что это - суммарный доход от всех видов предпринимательской деятельности, которые осуществляются на территории города.

Для каждого из них использование земли является обязательным условием. Нельзя, однако, забывать, что ренту получает собственник земли, а получателем дохода от предпринимательской деятельности (прибыли) является сам предприниматель. Более того, рента по существу уплачивается за право ее использования, она должна быть выплачена собственнику даже в том случае, если прибыль не была получена. Что же касается собственно земельной ренты, определяемой в соответствии с выражением (3.5), то для городских земель она в явном виде отсутствует. R_зем определяется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции. Состав культур, выращиваемых на конкретных землях и условия их производства относительно стабильны, что позволяет довольно точно выявить ОНЗТ.

Городские же территории одновременно используются по самому различному назначению, параллельно осуществляются процессы как производственного, так и конечного потребления. Естественно, что в этих условиях отпадает сама поставка вопроса об ОНЗТ. Наконец, важнейшее значение имеет то обстоятельство, что, в отличие от сельскохозяйственных, городские земли не обладают естественными факторами, способными, подобно плодородию, приносить дополнительный доход, т.е. R_плод отсутствует по определению. Что же касается R_транс, то она, разумеется существует, но учитывается иначе (см. далее).

В настоящее время практически все городские земли находятся в государственной (федеральной, субъектов федерации) или муниципальной собственности. Таким образом, можно сделать вывод: размер ренты для городских территорий равен суммарному земельному налогу (расчете на единицу площади).

Правильность такого вывода может быть обоснована следующими доводами:

а) получателем налога является собственник городской земли (муниципалитет);

б) размер налога устанавливается с учетом основных факторов, обусловливающих потенциальную доходность использования, включая R_транс (налог на приближенные к центру территории существенно выше, чем на удаленные). Уточним, что часть R_транс (R`_транс) достается предпринимателю, т.к. близкое по отношению к местам сбыта расположение снижает его транспортные издержки;

в) налог представляет собой "чистый" излишек, т.е. именно ренту;

г) налог уплачивается только теми, кто является пользователем городских земель, т.е. налог представляет собой именно платеж за право использования;

д) величина налога и обязательность его уплаты никак не связаны с эффективностью использования. Можно сказать, что рента и налог равнозначны между собой именно как обязательные платежи - с этой точки зрения между ними нет различий;

е) порядок уплаты налога, так же, как и рента, могут устанавливаться и изменяться только собственником.

Следовательно, отличие R_зем для городских территорий заключается в том, что она имеет одну компоненту (R_транс), часть которой (R_транс) в неявном виде (в составе земельного налога) поступает собственнику.

Процесс формирования земельной ренты для городских территорий может быть выражен следующей схемой:

Рис. 3.4. Формирование земельной ренты для городских

территорий

Следует сделать еще одно уточнение. При конечном потреблении (проживание в расположенных на разных участках городских территорий жилых домах) R_трансп для лиц, пользующихся общественным транспортом R_трансп вырождается в 0, т.к. величина транспортных издержек (З_трансп) зависит не от должности перемещений, а от количества поездок. Плата за одну поездку является постоянной и, следовательно, R_трансп не образуется. С позиций теории ренты было бы правильнее перейти от зависимости вида

(3.13)

где a - тариф за одну поездку на i-ом виде общественного транспорта;

N - суммарное количество поездок на i-ом виде транспорта за период

(как правило, в расчете на год);

n - число видов общественного транспорта (без такси) к зависимости

(3.14)

где b_i - тариф за 1 км перемещения на i-ом виде общественного транспорта;

l_i - перемещение на i-ом виде общественного транспорта (км).

Иначе говоря, для выявления R_трансп необходимо распространить на все виды общественного транспорта тот же порядок оплаты проезда, который действует для такси ("чем дальше, тем дороже") и который распространен в большинстве крупнейших зарубежных городов.

Следующий вывод состоит в том, что на рынке недвижимости ценовая рента имеет заметную специфику.

Прежде всего, в отличие от большинства других товаров, для недвижимости соотношение AD>AS не является единственным вариантом возникновения ценовой ренты. Главным фактором формирования ценовой ренты является само местоположение. Как уже отмечалось, городские земли в РФ не являются объектом свободного рыночного оборота, т.е. товаром. Поэтому правильнее говорить о местоположении не самого земельного участка, а объекта недвижимости, который на этом участке расположен. Если объекты (например, квартиры) сравнимы по своим потребительским свойствам, то разница в цене, последовательное повышение цены объясняется только улучшением местоположения. Продажа объекта с последовательно улучшающимся местоположением приносит продавцу все больший дополнительный доход, - это и есть ценовая рента:

R_ц = Ц_i - Ц_min, (3.15)

где Ц_min - цена сделки купли-продажи объекта с худшим местоположением;

Ц_i - то же объекта с лучшим местоположением.

Таким образом, можно сказать, что ценовая рента является приращенной формой (видоизменением) земельной ренты городских территорий. Вне рыночного оборота, иначе как через R_ц нельзя выразить R_зем, потому что, как уже отмечалось, на территории города одновременно осуществляется несравнимые между собой виды деятельности.

Можно следовательно, заключить, что R_ц для объектов городской недвижимости по существу представляет собой R_зем и включает две компоненты:

основную R_ц, величина которой определяется местоположением объекта по отношению к худшим участкам. R_ц отражает одно из наиболее существенных свойств недвижимости - товар;

дополнительную - R_ц, величина которой определяется соотношением AD и AS. R_ц отражает одно из наиболее существенных условий сделки купли0продажи объекта недвижимости:

R_ц= f(l_0c) (3.16)

R_ц= f(AD,AS) (3.17)

R_{ц (общ)} = f(R_ц+ R_ц), (3.18)

где l_0c - характеристики конкретного местоположения;

R_{ц (общ)} - общая ценовая рента.

В заключение анализа сформулируем следующие выводы:

1. Применение теории ренты в оценке объектов недвижимости является обязательным, т.к. указанная теория определяет сущность, содержание и процесс формирования особого вида дохода - дохода от собственности.

2. При оценке недвижимости наиболее существенное значение имеет главное отличие городских земель от сельскохозяйственных: первые уже не являются, по существу, веществом природы, преобладают пространственные характеристики.

3. Земельная рента в явном виде для городских земель не существует, ее превращенной формой является ценовая рента по сделкам купли-продажи объектов недвижимости.