3.1.1. Теория стоимости

Ранее уже неоднократно отмечалось, что недвижимость прежде всего представляет собой благо, поскольку удовлетворяет одну из важнейших человеческих потребностей. Потребление недвижимости блага может быть непосредственным (как это имеет место для жилых зданий и помещений) или опосредованным (недвижимость производственного назначения потребляется в качестве фактора производства; недвижимость социально-бытового назначения обеспечивает удовлетворение различных нематериальных потребностей). Именно способность удовлетворять различные человеческие потребности, полезность объектов недвижимости обуславливает возможность их использования в качестве товара или источника дохода.

Существенное значение имеет тот факт, что недвижимость является не просто благом, а экономическим благом. К экономическим относятся те блага, потребность в которых превышает их наличие. Экономическими являются абсолютное большинство необходимых человеку благ, поскольку потребности в них покрываются далеко не в полной мере. Недвижимость не составляет исключения: например, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий в нашей стране исчисляется десятками миллионов человек, а для мира в целом счет, очевидно, должен идти на миллиарды. Очевидно, что обеспечить возрастающее удовлетворение потребностей в жилье и иной недвижимости можно только одним способом - в процессе производства необходимых благ. Именно это составляет основное содержание экономической деятельности. Поэтому вполне закономерно, что формирование стоимости, ее величина и изменение с самого начала рассматривались экономической теорией во взаимосвязи с процессом труда. Результатом подобного анализа явилась трудовая теория стоимости, основные положения которой могут быть сведены к следующему:

1. Стоимость представляет собой всеобщий экономический показатель, основу которого составляет то количество труда, которое затрачено при производстве блага.

2. Именно количество труда является эквивалентом товарно-денежного обмена: при прочих равных условиях за блага, на производство которых затрачено равное количество труда, должна быть уплачена одинаковая сумма денег.

3. Мерилом эффективности производства служат так называемые общественно необходимые затраты труда (ОНЗТ). В ОНЗТ включаются затраты как главного, так и овеществленного (прошлого) труда. ОНЗТ отражают нормальные для текущего состояния экономической системы условия производства: среднюю квалификацию работников, среднюю механовооруженность, нормальный состав средств производства, среднюю производительность труда, обычную продолжительность рабочего дня, средний уровень заработной платы и т.д. ОНЗТ, выраженные в денежной форме, могут, следовательно, пониматься в качестве общественно необходимых издержек производства.

4. Обязательным элементом издержек является нормальная прибыль производителя. Включение прибыли в состав издержек вполне обосновано. Во-первых, издержки производителя (продавца товара) покрываются потребителем (покупателем товара), для него это именно издержки, затраты. Во-вторых, отсутствие прибыли, т.е. продажа товара по его себестоимости, противоречит главной цели любого предпринимательства: бесприбыльного бизнеса не может быть по определению. Это, разумеется, не означает, что прибыль всегда можно получить фактически, но прибыль, как цель имеет место всегда. Величина нормальной прибыли зависит, главным образом, от уровня конкуренции: чем он выше, тем ниже нормальная прибыль. Уточним также, что, строго говоря, величина Пр_норм не зависит исключительно от условий производства. Сфера производства и сфера обращения (собственно рынок) не изолированы друг от друга. Если на рынке имеет место ситуация активного спроса, то производитель, неизбежно, на это отреагирует. Совокупность издержек и нормальной прибыли образует цену производства, на основе которой осуществляется дальнейший товарно-денежный обмен.

Таким образом, с позиций трудовой теории стоимости

(3.3)

где С - величина стоимости;

Ц_пр - цена производства;

З_i - величина i-го вида производственных издержек;

n - общее число видов производственных издержек (ими могут быть

статьи или элементы сметной стоимости);

Пр_норм - нормальная прибыль.

Какие выводы можно сделать о применимости трудовой теории стоимости в качестве теоретического обоснования оценки объектов недвижимости? Главный вывод заключается в том, что недвижимость, являясь экономическим благом, создается трудом и никаким другим способом создана быть не может. С этой точки зрения необходимость использования трудовой теории стоимости вполне очевидна.

Во-вторых, следует отметить, что стоимостным эквивалентом недвижимости - блага является цена производства объекта нового строительства, т.е. величина всех элементов издержек определяется для ныне существующих (актуальных) условий воспроизводства. Если объектом оценки будет являться здание или строение прошлых лет строительства, то и в этом случае он будет рассматриваться как построенный в настоящее время, но с накопленным за период фактической эксплуатации износом.

В-третьих, необходимо проанализировать, в какой степени суммарные затраты труда и определяемый на их основе стоимостной эквивалент соответствуют полезности объекта недвижимости. В гл.1 отмечалось, что полезность имеет два равнозначных толкования:

а) прежде всего - это совокупность конкретных свойств, обеспечивающих удовлетворение человеческих потребностей (потребительная стоимость). Потребительную стоимость можно рассматривать как полезность в наиболее общем виде;

б) степень удовлетворения потребности, т.е. относительная полезность или конкретная полезность. Например, потребность в еде может быть удовлетворена с помощью очень широкого спектра продуктов питания. Однако степень удовлетворения потребности (уровень насыщения) при потреблении конкретных продуктов питания будет различным (он зависит от калорийности пищи). С этой точки зрения более калорийные продукты питания оказываются более полезными.

С учетом этих уточнений сформированную выше проблемы можно определить и как соотношение стоимости и потребительной стоимости. Не может ли иметь место ситуация, когда затраты на создание блага оказываются ниже, а его полезность - выше? При анализе нормальных условий производства подобную ситуацию можно исключить. Благо (например, объект недвижимости) с лучшими потребительскими свойствами при прочих равных условиях требует для своего производства больших затрат труда. Если объект недвижимости обладает лучшей звукоизоляцией, имеет более качественную отделку, то это означает, что при его создании использовался более квалифицированный труд (то есть, имели место более высокие затраты живого труда), лучшие материалы или передовая технология (что равносильно увеличению затрат прошлого труда).

Таким образом, можно сделать очень важный вывод: определение стоимости на основе трудовой теории позволяет учесть не только затраты труда, но и уровень полезности (поскольку стоимость и потребительная стоимость находятся в прямой зависимости).

Четвертый вывод заключается в том, что применение трудовой теории не обеспечивает полноценного учета всех факторов, влияющих на стоимостной эквивалент. Прежде всего, это относится к такому обязательному фактору, как местоположение. Земля не является продуктом труда, а представляет собой вещество природы. Следовательно, на основе трудовой теории можно определить стоимость только тех улучшений, которые относятся к земельному участку, но не самого земельного участка. Трудовая теория стоимости не дает ответа на еще один важный вопрос, для иллюстрации которого можно привести следующий условный пример.

Предположим, что имеются два идентичных объекта недвижимости А и В, расположенных на одинаковых по площади и степени обустройства земельных участках (то есть стоимости улучшений этих участков равны между собой). Единственное различие заключается в степени удаления от центра (допустим, что l_A = 2 l_В ). Очевидно, что с позиций трудовой теории стоимости С_А=С_В ( С - стоимостной эквивалент). Но столь же очевидно, что полезность А и В различна из-за несовпадающих характеристик местоположения. Трудовая теория не учитывает влияние данного фактора, поскольку l нельзя выразить через затраты труда.

Следует также учитывать, что обязательным для учета фактором является уровень прав на объект недвижимости. Права с затратами труда никак не связаны, и поэтому их стоимостное выражение на основе трудовой теории определить нельзя.

Заключительный вывод состоит в том, что определение стоимости как цены производства является основой расчета всех прочих стоимостных показателей. В качестве базовой модели используется объект недвижимости, созданный в современных условиях воспроизводства, не имеющий износа и используемый в качестве блага. Соответствующий такому объекту стоимостной эквивалент называется первоначальной стоимость (С₀). Используемое в качестве аналога определение «балансовая стоимость» в данном случае является излишним, поскольку не каждый объект недвижимости подлежит балансовому учету (например, ни на каком балансе не числятся находящиеся в частной собственности загородные дома).

Учет фактора времени отражается в последовательном уменьшении С₀ (до 0 в течение Т_н), т.е.:

С_t = С₀ - C = C₀ (1 - H_ао х t_экспл), (3.4)

где C - снижение С₀;

t_экспл - длительность эксплуатации объекта недвижимости (лет);

H_ао - норматив амортизационных отчислений (в долях единицы);

t - момент времени, для которого определяется стоимостной эквивалент.

Заканчивая рассмотрение трудовой теории стоимости можно констатировать, что ее применение является необходимым, но не достаточным условием определения стоимости объектов недвижимости.