Метод прямого сравнительного анализа

Это метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, построенный на сопоставлении различных сделок. Оценка объекта делается по аналогии. Предполагается, что инвестор не заплатит за собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей теми же характеристиками и той же полезностью. При прямом сравнении продаж сначала рассматриваются сопоставимые объекты, проданные на данном рынке, а затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимым объектами. Аналогичные методы: метод сравнительных продаж, рыночный метод, метод рыночной информации.

Этапы применения метода прямого сравнительного анализа:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Этап 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Существует несколько способов определения поправок стоимости объекта недвижимости: а) выявление пар сопоставимых продаж;

б) общая группировка; в) время; г) местоположение; д) условия продажи; е) условия финансирования; ж) физические характеристики объекта; з) оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.

Общая группировка - используется на рынке, где можно найти достаточное количество продаж одинаковых объектов (например, многоквартирные дома).

Для проведения сравнения важно уметь выделить экономическую единицу сравнения. При продаже земли это могут быть: цена за акр, за 1 кв. фут, за 1 фронтальный фут (граница по улице или шоссе), цена за участок, цена за единицу плотности (отношение площади застройки к площади земельного участка). При продажи застроенных участков используются: цена за 1кв.м. общей площади, цена за 1 кв.м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за комнату и т.п. Цена за единицу, приносящую доход применяется при сравнении стоянок, спортивных сооружений. Для оценки проектов на основе соотношения дохода и цены продажи могут быть использованы:

• Валовой рентный мультипликатор (GRM) – отношение цены продажи к потенциальному (действительному) валовому доходу;

• Общий коэффициент капитализации (OAR).

Рассмотрим применение GRM:

1. Оцениваем рентный доход от оцениваемого объекта.

2. Определяем отношение валового дохода к цене продажи, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Умножаем рентный доход от оцениваемого объекта на GRM.

Рассмотрим применение OAR:

1. Отобрать аналогичные проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки.

2. Используем прямую капитализацию, которая определяется как пересчет ожидаемого чистого дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее¹ соотношение между чистым операционным доходом и ценой продажи сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Пример 1. Применение общего коэффициента капитализации

Общая ставка дохода = 11,5%.

Если чистый операционный доход от оцениваемого объекта составляет =6500 тыс. руб., то стоимость объекта недвижимости равна 6500/0,115=56521739 руб.

Задание к лабораторной работе №2

1. Оценить размер инвестиций в объект недвижимости, учитывая влияние формы финансирования на уровень цены объекта.

2. Провести ипотечно-инвестиционный анализ сделки по традиционной методике.

3. Осуществить оценку необходимых инвестиций методом прямого сравнения.

Методические указания к выполнению

лабораторной работы №3

Построение модели рынка недвижимости

Определите фактор, оказывающий влияние (x) и результативный признак (y). Для построения уравнения регрессии воспользуемся Пакетом анализа: Сервис – Анализ данных – Регрессия. Если строки Анализ данных в Сервисе нет, то надо предварительно выполнить следующие действия: Сервис – Надстройки – Пакет анализа (отметить флажком).

В окне Регрессия:

Входной интервал Х – это столбец данных, определенных вами как фактор (причина); Входной интервал Y – это столбец данных, определенных вами как результат. Выходной интервал – несколько чистых ячеек на том же листе, где находятся исходные данные, или на отдельном листе. В результате получаем таблицу расчетов .

1. Из таблицы берем значения коэффициентов регрессии и получаем уравнение: у = 18,37277 + 0,533713х₁ (коэффициенты при y – пересечении и переменной x₁).

2. Проверка на значимость заключается в проверке гипотезы Н0: а₀=0, т.е. проверке гипотезы о статистической незначимости проверяемого параметра а₀, другими словами, проверки вывода о том, что проверяемый параметр сформировался под влиянием случайных причин, а не в результате достаточно сильного влияния, т.е. закономерности. В таблице уровень значимости (Р-значение t-статистики при Y-пересечении) равен 0,369146, что значительно превышает уровень 0,05 или 5%. Делаем вывод о том, что гипотезу о незначимости коэффициента регрессии а₀ принимаем. Аналогично проверяем гипотезу о незначимости параметра b₁ (при переменной x₁) и гипотезу о незначимости всей регрессионной модели (по уровню значимости F).

Проверку значимости коэффициентов уравнения можно сделать по значению t-статистики, которое сравнивается с пороговым значением, зафиксированным в таблице t-статистики. Для коэффициента а₀ значение t-статистики равно 0,951653, для коэффициента b₁ значение t-статистики равно 1,644436. Сравниваем каждое из этих значений с пороговым значением. Если пороговое значение t-статистики меньше, чем в данной модели, проверяемый коэффициент уравнения значим и наоборот. Пороговое значение найдете в таблице значений t-статистики. Пороговое значение находим в таблице в зависимости от выбранного уровня значимости и числа степеней свободы, рассчитанного по формуле:

k = n – 3

k - число степеней свободы:

n - число наблюдений.

Выбранный уровень значимости указывает вероятность ошибки, т.е. при уровне значимости 0,05 проверяемый коэффициент уравнения регрессии считается значимым с вероятностью (1 – 0,05) или 95%; при уровне значимости 0,01 проверяемый коэффициент уравнения регрессии считается значимым с вероятностью (1 – 0,01) или 99%.

Возможен и другой способ проверки. В таблице, кроме значений t-статистики, дан уровень значимости t-статистики (графа «Р – Значение»). Если уровень значимости, приведенный в таблице, не превышает 0,05 (5%), делаем вывод, что проверяемый коэффициент значим и наоборот. Кроме того, уровень значимости может быть указан более точно, чем больше или меньше 0,05. Так, «Р – Значение» равное 0,369146 говорит о том, уровень ошибки при проверке гипотезы о незначимости коэффициента а₀ уравнения регрессии равен 0,369146 (36,92%), а для коэффициента b₁ – 0,138707 (13,87%). Поскольку оба значения ошибки гораздо больше 5%, гипотеза о незначимости коэффициентов уравнения, следовательно и самого уравнения регрессии, принимается. Коэффициент a₀ может быть принят лишь с вероятностью (1–0,369146) или 63%, коэффициент b₁ – с вероятностью (1-0,138707) или 88%.

3. Оценку тесноты связи делаем по R – квадрат.

R – квадрат измеряет тесноту связи через отношение дисперсий результативного признака. Чем ближе R –квадрат к 0, тем слабее связь между x и y, чем ближе R –квадрат с 1, тем сильнее связь.

4. Проверка на значимость всей регрессионной модели, т.е. уравнения регрессии и коэффициента тесноты связи, проводим по F-критерию. Берем F-критерию из таблицы 2 и сравниваем с пороговым значением из таблицы «Значения F-критерия». Если пороговое значение F-критерия меньше, чем в данном примере (2,704169), проверяемая регрессионная модель значима и наоборот. Пороговое значение определяется в зависимости от выбранного уровня значимости и числа степеней свободы (k₁ и k₂), рассчитанных по формулам:

k₁ = n– 3

k₂ = n-m

где k₁ и k₂- число степеней свободы;

n - число наблюдений;

m – число параметров уравнения регрессии, для парной регрессии равно 2.

Второй вариант проверки – это определение вероятности принятия гипотезы о незначимости регрессионной модели по уровню «Значимость F», равное в этом примере 0,138707 или 13,87%. Данное значение, говорит о том, что модель незначима.

Определите факторы, оказывающие влияние и обозначьте их (x₁,x₂,…..x_k). Определите результативный признак (y). Для построения уравнения регрессии воспользуемся Пакетом анализа ППП Ехсеl: Сервис – Анализ данных – Регрессия. Если строки Анализ данных в Сервисе нет, то надо предварительно выполнить следующие действия: Сервис – Надстройки – Пакет анализа (поставить метку).

В окне Регрессия:

Входной интервал Х – это столбцы данных, определенных вами как факторы (выделяются единым массивом); Входной интервал Y – это столбец данных, определенных вами как результат. Выходной интервал – несколько чистых ячеек на том же листе, где находятся исходные данные, или на отдельном листе. В результате получаем таблицу расчетов.

1. Из таблицы берем значения коэффициентов регрессии и получаем уравнение:

y=22,80765+0,469454x₁+0,119464x₂+19,47716x₃-10,1782x₄ (коэффициенты при y – пересечении и переменных x₁, x₂, x₃, x₄).

2. Проверка на значимость заключается в проверке гипотезы о статистической незначимости проверяемых параметров, или проверки вывода о том, что проверяемый параметр сформировался под влиянием случайных причин, а не в результате достаточно сильного влияния, т.е. закономерности. При этом уровень значимости представляет собой вероятность ошибки отклонения правильной гипотезы. Договоримся, что допустимый уровень значимости при выполнении лабораторной работы примем равным 0,05 или 5%.

Проверку значимости коэффициентов уравнения можно сделать по значению t-статистики, которое сравнивается с табличным значением. Для коэффициента a₀ значение t-статистики равно 0,351022; для коэффициента b₁ значение t-статистики равно 0,812186; для b₂ – 0,226852 и т.д. Сравниваем каждое из этих значений с пороговым. Если пороговое значение t-статистики меньше, чем в данной модели, проверяемый коэффициент уравнения значим и наоборот. Пороговое значение найдете в таблице t-статистики. Пороговое значение определяется в зависимости от выбранного уровня значимости и числа степеней свободы, рассчитанного по формуле:

k = n – m -1

k - число степеней свободы:

n - число наблюдений.

m - число факторов.

Выбранный уровень значимости указывает вероятность ошибки, т.е. при уровне значимости 0,05 проверяемый коэффициент уравнения регрессии считается значимым с вероятностью (1 – 0,05) или 95%; при уровне значимости 0,01 проверяемый коэффициент уравнения регрессии считается значимым с вероятностью (1 – 0,01) или 99%.

Возможен и другой способ проверки. В таблице 1, кроме значений t-статистики, дан уровень значимости t-статистики ( графа «Р – Значение»). Если уровень значимости, приведенный в таблице 2, не превышает 0,05 (5%), делаем вывод, что проверяемый коэффициент значим и наоборот. Кроме того, уровень значимости может быть указан более точно, чем просто больше или меньше 0,05. Так, «Р – Значение» равное 0,739878 говорит о том, коэффициент a₀ уравнения регрессии можно считать значимым с вероятностью 0,739878 (73,99%), а коэффициент b₁ – 0,453601 (45,36%), коэффициент b₂ – 0,829522 (82,95%) и т.д. Поскольку все значения вероятности гораздо меньше 95%, гипотеза о незначимости коэффициентов уравнения принимается, а уравнение регрессии признается незначимым. Коэффициент a₀ может быть принят лишь с вероятностью (1–0,739878) или 26%, коэффициент b₁ – с вероятностью (1-0,453601) или 55% и т.д. Следовательно, перечисленные коэффициенты незначимы.

3. Оценку тесноты связи делаем по R – квадрат.

R – квадрат измеряет тесноту связи через отношение дисперсий результативного признака. Чем ближе R –квадрат к 0, тем слабее связь между Х и Y, чем ближе R –квадрат к 1, тем сильнее связь. Нормированный R -квадрат дает скорректированную оценку коэффициента детерминации, т.е. долю вариации результата за счет включенных в уравнение регрессии факторов в общей вариации результата с учетом степеней свободы общей и остаточной дисперсии. R – квадрат представляет собой нескорректированную оценку тесноты связи (без учета числа степеней свободы). Различия между скорректированной и нескорректированной оценкой становятся важными, если мы должны сравнивать между собой модели с различным числом факторов. Сопоставлять уравнения регрессии с различным числом факторных признаков можно только по скорректированным значениям (Нормированный R - квадрат).

4. Проверка на значимость всей регрессионной модели, т.е. уравнения регрессии и коэффициента тесноты связи, проводим по F-критерию. Берем F-критерию из таблицы 2 и сравниваем с пороговым значением из таблицы «Значения F-критерия» (см. учебное пособие [7]. Если пороговое значение F-критерия меньше, чем в данном примере (0,4552188), проверяемая регрессионная модель значима и наоборот. Пороговое значение определяется в зависимости от выбранного уровня значимости и числа степеней свободы (k₁ и k₂), рассчитанных по формулам:

k₁ = n – 3

k₂ = n-m

где k₁ и k₂- число степеней свободы;

n - число наблюдений;

m - число параметров уравнения регрессии, для парной регрессии равно 2.

Второй вариант проверки – это определение вероятности принятия гипотезы о незначимости регрессионной модели по значению «Значимость F», равное в этом примере 0,769029 или 76,9%. Данное значение ошибки при принятии гипотезы означает, что F-критерий незначим.

Сравним модели по нормированным R-квадрат. Самое большое значение у 3-факторной модели. Видно, что по мере увеличения факторов в уравнение регрессии увеличивается значение нормированного R-квадрат. Такое возможно только в том случае, когда в уравнение добавляются значимые факторы, оказывающие значительное влияние на результат. Именно поэтому их включение в регрессионную модель в той последовательности, в которой они включены в модель, целесообразно.

Улучшить регрессионную модель можно, оценив целесообразность включения каждого фактора отдельно, по коэффициентам парной корреляции: Сервис – Анализ данных – Корреляция. Входной интервал: выделяем весь массив данных; Группирование - по столбцам (ставим метку); Выходной интервал – выделяем несколько свободных ячеек. В таблице перечислены коэффициенты, показывающие тесноту связи между признаками попарно. Сравним их друг с другом по абсолютной величине. Особое внимание обратим на межфакторные связи, т.е. на связи между различными x_k. Если межфакторная связь сильнее, чем связь фактора с результативным признаком, такой фактор следует исключить из уравнения регрессии. Наличие сильной межфакторной связи свидетельствует о сильной коллинеарности (взаимосвязи) факторов. Для качественной регрессионной модели недопустим уровень коллинеарности, превышающий 0,8.

В рассматриваемом примере самой сильной является связь y с x₁ (0,98473), затем по мере убывания y с x₄ (0,97908), y с x₃ (0,969223), y с x₂ (0,9594), x₁ с x₃ (0,9525), x₁ с _Х4 (0,9513), x₁ с x₂ (0,8094), x₂ с x₄ (0,71997), x₃ с x₄ (0,7199), x₂ с x₃ (0,6921). Поскольку межфакторные связи слабее связи факторного и результативного признаков, следует оставить в уравнении все факторные признаки, но требованию неколлинеарности факторов уравнения регрессии отвечает лишь связь x₂ с x₄; x₃ с x₄ и x₂ с x₃. Однако для окончательного вывода о целесообразности присутствия в уравнении каждого из факторных признаков, следует проверить уровни значимости коэффициентов уравнения по таблицам 3,4 и 5.

Поскольку 4-х факторная модель имеет самый высокий уровень коэффициента детерминации, начнем с нее. По Р-Значениям t-критерия видим, что коэффициент b₁ имеет Р-Значениям t-критерия больше 5% (t-критерий равен 0,120281), следовательно, x₁ надо исключить из уравнения. (Это объясняется тем, что несмотря на сильную связь y и x₁ мы исключаем x₁ из уравнения регрессии из-за наличия сильной коллинеарности x₁ с x₂, x₃, x₄).

Аналогичную проверку сделаем для других значений х_k и для других моделей. По Р-Значениям t-критерия видно, что в 3-х факторной модели все факторы находятся в одинаковом положении, т.к. уровень Р-Значениям t-критерия почти равен 5%. Для 2-х факторной модели удаленным из уравнения должен быть фактор x₂ (Р-Значениям t-критерия для b₂ = 0,094618, что больше 0,05). С учетом уровня Р-Значениям всей модели (Р-Значения F-критерия) можно сделать вывод о высокой надежности всех трех моделей (0,00000109; 0,00000225; 0,00000316 соответственно).