Ипотечно-инвестиционный анализ: традиционная техника

Метод инвестиционной группы заключается во вложениях нескольких участников в инвестициях ипотечных кредиторов и инвесторов. Каждый из инвесторов имеет свою долю дохода от вложений, а ставка рассчитывается как средневзвешенная величина.

Например, кредиторы представляют 80% средств, необходимых для приобретения собственности и стремятся получить 12% дохода. Инвесторы стремятся получить 15%. Средняя взвешенная ставка составит: 0,8 х 0,12 + 0,2 х 0,15 = 0,126 (12,6%) В данном расчете учитывается только процентная ставка дохода на вложения. Если же доход должен покрывать и основную сумму долга, то в качестве требуемой ставки дохода используется ипотечная постоянная. Например, 0,1275 (фактор амортизации) х 0,8 = 0,102 (взвешенная ставка дохода по ипотеке) 0,15 х 0,2 = 0,03 (взвешенная ставка дохода на собственный капитал). Итого = 0,03 + 0,102 = 0,132

В действительности, чистый операционный доход является данной величиной, поэтому доход собственника определяется по остаточному принципу после выплат по обслуживанию долга. Например, вся собственность – 100%. Платежи по кредиту = 0,102 (см. предыдущий пример), доход на собственные вложения = 0,13 – 0,102 = 0,028 , где 0,13 – это процент чистого операционного дохода на суммарный вложенный капитал (52 тыс. руб./400 тыс. руб.=0,13). Тогда 0,028 – это взвешенная ставка дохода на собственные вложения, которые составляют 20%. Таким образом, 0,028/0,2= 0,14 (не взвешенная ставка на собственные вложения).

Следует помнить, что в тех случаях, когда речь идет о получении/выплате денежных сумм (перепродажа или «шаровой» платеж по кредиту) расчет должен быть дополнен оценкой текущей стоимости, т.е. использование фактора текущей стоимости для оценки каждого денежного платежа/дохода.

При перепродаже важно учитывать способ финансирования:

1. Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга.

2. Покупатель берет на себя ипотечную задолженность по приобретаемому объекту недвижимости.

3. «Младшее» залоговое право или завершающая ипотека третьей стороной.

4. «Младшее» залоговое право или завершающая ипотека на выкуп собственного капитала, предоставленная продавцом.

Пример 1. Определить стоимость объекта недвижимости, если известна основная сумма ипотеки (400 тыс. руб., 12%, 25 лет) и цена перепродажи через 10 лет за 500 тыс. руб.

Решение:

V = PWAF(NOI-DS)+PWF(RP-OS)+MP

или V= 5,01877 (65 тыс. руб.-50,555 тыс. руб.) + 0,2472 (500 тыс. руб.-351 тыс. руб.) + 400 тыс. руб.=509328 руб.

PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета за 10 лет, 15% (берется ставка отдачи на собственный капитал)

NOI – чистый операционный доход

DS - ежегодное обслуживание долга (фактор амортизации, ежемесячно, 12% 25 лет умножить на сумму ипотеки )

PWF – фактор текущей стоимости за 10 лет, 15%

RP – цена перепродажи через 10 лет

OS – остаток ипотеки на конец прогнозного периода (ежемесячный платеж умножить на фактор аннуитета за оставшиеся 15 лет, 12%, ежемесячно, т.е. 4212,9х83,32)

MP – основная сумма ипотеки

Пример 2. Определить стоимость объекта недвижимости, если известна основная сумма ипотеки и что стоимость собственности за период владения возрастет на 10%.

Решение: V = PWAF(NOI-DS)+PWF(RP-OS)+MP

V = 5,01877(65 тыс. руб.-50,555 тыс. руб.) + 0,2472(1,1V-351 тыс. руб.) + 400 тыс. руб.

Итого: 529775 руб.

Пример 3. Определить стоимость, если известны коэффициент ипотечной задолженности (80%), ставка процента (12%) и срок кредита (25лет).

Решение: V = PWAF(NOI-DS)+PWF(RP-OS)+MP

V = 5,01877(65 тыс. руб. - 0,8Vх0,126387) + 0,2472(V-0,8Vх0,8775) + 0,8V

где 0,8775 – это доля остатка долга в основной сумме долга (351 тыс. руб./400 тыс. руб.),

0,123687 – постоянная обслуживания долга (50555 руб./400000 руб.)

Итого: 514719 руб.

Пример 4. Определить стоимость объекта собственности, если известен коэффициент ипотечной задолженности (80%) и изменение стоимости (повышение на 30%).

Решение: V = PWAF(NOI-DS)+PWF(RP-OS)+MP

V = 5,01877(65 тыс. руб. - 0,8Vх0,126387) + 0,2472(1,3V-0,8Vх0,8775) + 0,8V

Итого: 582931 руб

Пример 5. Определить ставку отдачи на собственный капитал, если известны все абсолютные величины и текущая цена = 500 тыс. руб.

Решение: V = PWAF(NOI-DS)+PWF(RP-OS)+MP

500 тыс. руб.= PWAF (65 тыс. руб. - 50,555 тыс. руб.) + PWF (500 тыс. руб. - 351тыс. руб.) + 400 тыс. руб.

Подставляем различные неизвестные факторы, пока не получим равенства. Ответ: ставка отдачи находится между 16 и 17%.

Пример 6. Оцениваемая собственность отягощена ипотекой в 400 тыс. руб., на 25 лет, 12%. Кредит был получен 5 лет назад. Текущий остаток равен 382613 руб., а через 10 лет составит 293641 руб., или 76,75% от текущего остатка (293641/382613). Пусть RP=V, а отдача на собственный капитал = 15%.

Решение: V = PWAF(NOI-DS)+PWF(RP-OS)+MP

V= 5,01877(65 тыс. руб. - 50,555 тыс. руб.) + 0,2472(V-293641 руб) + 382613 руб. V= 508131 руб.

Если закладных больше, чем одна, то решение выглядит следующим образом:

V = PWAF(NOI-DS1-DS2)+PWF(RP-OS1-OS2)+MP1+MP2, где 1 и 2 номера закладных.