Задание к лабораторной работе №1.

1. Оценить объект недвижимости по доходу, который приносит данный объект. Оценка должна быть произведена методом остатка с прямолинейным возмещением и аннуитетным возмещением инвестиций.

Методические указания к выполнению

лабораторной работы №2

Оценка необходимых инвестиций в объект недвижимости

Техника инвестиционной группы - это метод расчета общей ставки дохода на основе ежегодной ипотечной постоянной и ставке денежных поступлений на собственный капитал. При расчете применяются средняя требуемой ипотечной постоянной и ставка денежных поступлений на собственный капитал, взвешенная по удельным весам ипотеки капитала инвестора в общей сумме покупки.

Техника может применяться при оценке стоимости собственности в отсутствие информации о ценах продаж сопоставимых объектов или данных о чистом операционном доходе.

Когда речь идет о прогнозируемом доходе, в механизм его оценки обязательно должен быть включен фактор риска, т.е. анализ того, какова вероятность нестабильности дохода. Риск систематический – это риск, связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке (изменение уровня конкуренции, ограничение уровня арендной платы). Риск несистематический связан с конкретным объектом собственности и не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты (трещина в фундаменте, пожар). Статичный риск – это возможные потери от физических или человеческого факторов, актуарно ожидаемые. Динамичный риск определяется как прибыль или потери от предпринимательства и конкуренции (изменения в землепользовании). Включение риска в модели дохода от недвижимости будут рассмотрены отдельно.

Различные финансовые и кредитные институты по-разному влияют на уровень цены объекта недвижимости, не меняя при этом его стоимости. В мировой практике наибольшую роль в процессе финансирования операций с недвижимостью играют банки, трасты по инвестициям в недвижимость, пенсионные фонды, страховые компании.

Финансирование недвижимости может быть благоприятным или нет в зависимости от выбранного варианта финансирования.

Финансовым левереджем называется использование заемных средств для завершения инвестиционной сделки. Левередж является положительным, если ежегодный доход от активов превышает процент по кредиту, использованному для приобретения этих активов.

Пример 1. Покупатель приобрел объект недвижимости за счет собственных средств (500 тыс. руб.). Получил доход 65 тыс. руб. Общая ставка дохода = 65 000/500 000=13%. Конечная отдача может быть выше/ниже, если увеличится/снизится чистый операционный доход или цена продажи. Если бы данный объект недвижимости был приобретен с привлечением ипотечного кредита в 400 тыс. руб. на 25 лет, 12% годовых, то инвестиционная нагрузка на собственника уменьшается до 20% вместо 100%, а рост чистого операционного дохода будет вознаграждением собственника, а не кредитора. Возможен и плохой вариант, когда снижение дохода от собственности может обесценить собственный капитал. В случае ипотеки собственник повысит текущую ставку дохода с 13% до 14%. Чистый операционный доход = 65000 руб. Обслуживание долга = 0,1275 (фактор амортизации) * 400 тыс. руб.=51тыс. руб. Итого поступление денежных средств: 14 тыс. руб. Таким образом, текущая ставка дохода = 14 тыс. руб./100тыс. руб.=0,14.

Ипотечная постоянная: 51тыс. руб./400 тыс. руб.=0,1275, что меньше 13% текущей ставки без ипотеки. Таким образом, использование ипотеки увеличивает текущие денежные поступления собственника (положительный левередж).

Понятно стремление инвесторов максимально использовать левередж.

Пример 2. В дополнение к первому кредиту в 400 тыс. руб. собственник привлекает второй кредит в 100 тыс. руб. (полная ипотека), который предусматривает выплату только 13 процентов и «шаровой» платеж по окончании 3-х лет. Тогда чистый операционный доход 65 тыс. руб., обслуживание долга по первому кредиту 51 тыс. руб., проценты по второму кредиту 100 тыс. руб. х0,13=13 тыс. руб.

(Фактор амортизации 25 лет, 8%, платежи ежемесячные) х 500 тыс. руб. Насколько обоснована добавка стоимости в 100 тыс. руб.?

Сопоставим это предложение с вариантом получения кредита по рыночной ставке в 12%. Тогда необходимость в кредите составит 400 тыс. руб., покупатель кредитору ежемесячно будет выплачивать 4212,9 руб.= 0,0105322 (фактор амортизации 25 лет, 12%) х 400 тыс. руб. Разница платежей составит 353,8 руб. ежемесячно или 4245,6 руб. в год, или 106140 руб. за 25 лет. Таким образом «экономия» покупателя от дешевого кредита превышает запрашиваемые продавцом дополнительные 100 тыс. руб. на 6140 руб., т.к. 106140-100000=6140 руб.