3. Купля-продажа офисных помещений.

Продажа офисов - весьма серьезный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Иметь свой офис на сегодняшний день является залогом успешной профессиональной деятельности.

Офисные помещения по уровню комфортности в международной практике принято делить на три категории: A, B и С.

В России к категории С можно отнести помещения под офис, арендуемые в старых зданиях (к примеру, бывших НИИ), «переоборудованных» под коммерческие площади. Купить помещение под офис в зданиях подобного типа обходится фирме довольно недорого, а для сотрудников предусмотрен необходимый набор удобств: лифт, кондиционирование, косметический ремонт.

К категории B (эконом-класс) относятся помещения с достаточно качественным ремонтом и качественной, хотя и недорогой, отделкой. Такая продажа или аренда помещений, цена на которые значительно ниже, доступна для большинства средних компаний, желающих арендовать или купить офис.

Офисы категории A или представительские офисы удовлетворяют по всем параметрам высшим международным стандартам (отделка, инженерные коммуникации и пр.). Эту категорию помещений под офис относят к элитной коммерческой недвижимости, купить офис категории A довольно сложно - количество предложений по продаже офисов подобного класса ограничено.

Офисные помещения относятся к коммерческой недвижимости. Это важный момент, так как в правоотношениях, возникающих по поводу данного вида недвижимости, есть свои нюансы. Для ясности следует пояснить, что понимается под коммерческой деятельностью – это любые объекты недвижимости, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли.

Очень часто, особенно в последние два года в связи с кризисом, офисы стали не продаваться, а сдаваться в аренду, так как это более выгодно обеим сторонам. Однако желающие иметь в собственности офис все также есть, поэтому следует остановиться на рассмотрении процесса купли-продажи этой недвижимости.

Рынок купли-продажи офисных зданий, в отличие от аренды, крайне непрозрачен. Большая часть сделок реализуется без посредников. При этом основную массу на вторичном рынке составляют инвестиционные приобретения. Известность же получают только те сделки, что осуществлялись крупными российскими или иностранными компаниями. В большинстве случаев операции по купле - продаже офисов не афишируются, дабы не привлекать внимание налоговых органов. Ведь до сих пор на рынке распространена форма оплаты «в конвертах».

Обычно процесс покупки начинается с подбора объекта, который бы соответствовал требованиям покупателя. Далее наступает период первичных переговоров, когда происходит осмотр выбранного объекта и оговариваются финансовые аспекты. По мнению некоторых экспертов, в большинстве случаев заинтересованная в сделке сторона нанимает независимых оценщиков для подтверждения цены продажи. Если на этой стадии обе стороны достигли консенсуса, то между ними заключается некий договор о намерениях, и процесс плавно перетекает в следующую стадию, а именно в стадию проверки.

Если сделка по купле-продаже совершается на вторичном рынке, то следует учесть ряд важных юридических и финансовых аспектов. Например, немаловажной является проверка «юридической чистоты» офиса. Все предыдущие сделки с объектом должны быть легитимны. Надо четко понять, как прошла приватизация объекта и не был ли нарушен закон. Практика показывает, что в 90 случаях из 100 приватизация проходила с нарушением, и порой за сделками тянется длинный шлейф уголовных дел.

Недвижимость является одной из распространенных форм залога в банке. Таким образом, нужно убедиться, что будущий офис нигде не заложен. За годы эксплуатации помещения в нем могли произойти роковые для потенциального покупателя сносы стен, передвижка дверей и другого рода перепланировки. Следует проверить, на все ли изменения и отклонения от первоначального плана БТИ у собственника имеются соответствующие разрешения и согласования. Если в момент совершения сделки с объектом выяснится, что его изменения не узаконены, это может грозить еще и штрафом.

На первичном рынке дело по покупке и продаже офисов и офисных помещений обстоит несколько проще во многом благодаря отсутствию богатого на сюрпризы прошлого, хотя здесь тоже не обойтись без проверки надлежащих правоустанавливающих документов: права аренды на земельный участок, разрешения на строительство, выполнения обязательств перед городскими властями и др.

Когда речь идет об инвестиционных сделках, эта стадия становится более длительной, так как проверка происходит по стандарту due diligence (система или комплекс аналитических и оперативных мероприятий, направленных на всестороннюю проверку законности и коммерческой привлекательности планируемой сделки, инвестиционного проекта, процедуры и т.д. с целью избежать или максимально снизить существующие предпринимательские риски). Если покупатель проводит его по всем правилам и в соответствии с мировыми стандартами, это займет больше года, что может себе позволить далеко не каждый. Но зачастую сделке по купле-продаже завершаются в течение одного-двух месяцев, при этом due diligence в полной мере не проводится, и сделка проходит на основании доверия покупателя или консультанта покупателя к продавцу. Это влечет за собой определенные риски, но в целом помогает избежать снижения доходности объекта, которая происходит при длительном процессе due diligence¹⁹.

Следующий этап процесса - подписание договора купли-продажи и оформление соответствующих документов: регистрация недвижимости в и оформление нового свидетельства, а также переоформление договора аренды земли на нового собственника.

После передачи помещения в собственность начинается наиболее трудоемкий и дорогостоящий процесс оформления договоров на предоставление коммунальных услуг. О коммунальном обслуживании помещения необходимо договориться с поставщиками электроэнергии, водоснабжения, теплоснабжения и поставщиками услуг телефонной связи²⁰.

Подводя итог, следует сказать, что продажа офисов, оформляемая по все предписаниям законом, достаточно долгий процесс, в отличие от аренды. Но если юридическое лицо образуется на долгий срок, то наличие собственного офиса – это только плюс.

Ещё раз коротко о том, что необходимо сделать юридическому лицу при приобретении офисного помещения в собственность:

· принятие решения общим собранием участников общества с ограниченной ответственностью (одобрение общим собранием акционеров) о совершении крупной сделки или (при покупке недвижимости у частного собственника) сделки, в совершении которой имеется заинтересованность;

· если помещение приобретается у государства, принять участие в конкурсе с предоставлением необходимых документов;

· удостовериться в правах продавца на продажу недвижимости;

·получение предварительно согласия или уведомление антимонопольного органа при покупке здания (помещение) у частного собственника – юридического лица (в установленных законом случаях);

· заключение договора купли-продажи;

· оформление документов в БТИ; · оформление земельных отношений;

· регистрация права собственности;

· переоформление договоров на коммунальные услуги²¹.