Глава 1: Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

1. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества в Российской Федерации

Российское законодательство дает следующее определение договору купли-продажи недвижимого имущества (или договору продажи недвижимости): по этому договору, в соответствии со статьей 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, предусмотренное статьей 130 ГК РФ.

Статья 550 Гражданского Кодекса РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Чтобы определить разницу между разными формами договора и понять, почему законом для данного вида договора купли-продажи предусмотрена именно письменная форма, рассмотрим общие положения о формах сделок.

Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения требуемой формы. Под формой сделки следует понимать способ фиксации волеизъявления участников данной сделки. Порок формы сделки - это ее несоблюдение. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Следовательно, при решении вопроса о необходимой форме договора приоритетное значение имеют специальные требования, содержащиеся в правилах о форме определенных видов договоров. Соответствующие требования могут быть предусмотрены только законом.

Пункт 1 ст. 158 ГК РФ указывает, что сделки совершаются в устной или письменной форме. Данное положение позволяет сделать вывод о существовании только двух форм заключения сделок. При этом устная форма сделки имеет три вида:

- словесная (стороны в устной форме заключают между собой соглашение и оговаривают все существенные условия сделки);

- конклюдентные действия (поведение лица явно свидетельствует о его воле совершить сделку);

- молчание (признается формой сделки только в определенных случаях, указанных в законе или в соглашении сторон, например, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ молчание арендодателя, который не заявляет о необходимости возврата имущества после окончания срока аренды, порождает возобновление на неопределенный срок договора с арендатором, продолжающим пользоваться этим имуществом).

Письменная форма сделок может быть двух видов: простая и нотариальная. Согласно мнению Ф.С. Хейфеца, являясь более сложной по сравнению с устной, письменная форма сделок обладает и рядом преимуществ: а) приучает участников гражданского оборота к порядку, точному выражению своей воли; б) лучше, чем устная, способствует подлинному содержанию воли; в) наиболее точно закрепляет содержание сделки во времени; г) позволяет ознакомиться с условиями сделки непосредственно по тексту и убедиться в ее заключении; д) позволяет проверить подлинность документа и обеспечивает осуществление контроля за законностью сделки; е) дает возможность иметь несколько идентичных экземпляров документа, в котором заключена сделка.

Устная форма сделки является самой простой, и сделки могут заключаться в устной форме, если законом или договором для них не установлена иная, более сложная форма. Поэтому в законодательстве не предусматривается последствий несоблюдения устной формы сделки, что было бы бессмысленно, а указывается лишь на последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, а также на последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требований ее государственной регистрации.

Простая письменная форма для сделок предписывается законодателем двумя способами. Первый способ заключается в установлении правила о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

а) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Вместе с тем при несоблюдении указанных требований, по общему правилу, недействительности сделки не наступает, стороны в случае спора лишаются права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Тем самым законодатель стремится осуществить контроль за совершением сделок без установления излишне жестких требований к форме заключения сделок.

Второй способ заключается в установлении четких предписаний закона о необходимости простой письменной формы для той или иной сделки независимо от ее субъектного состава и суммы сделки. Так, в статье 550 ГК РФ прописано, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, согласно которой заключение сделки в письменной форме обычно происходит "путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами". Договор в письменной форме может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Благодаря этому процесс заключения договора приобретает необходимую оперативность и эффективность.

Законом и иными правовыми актами либо соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к письменной форме сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.д.). При этом необходимо учитывать специальные требования к форме договора, установленные в части второй ГК РФ. Так, к примеру, форма договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) признается надлежащей, если договор заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Многие сделки (в частности, рассматриваемый нами договор купли-продажи недвижимого имущества) требуют такие юридические конструкции, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество. Согласно ст. ст. 131 и 164 ГК РФ сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость, в случаях, предусмотренных законом, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество и является "единственным доказательством существования зарегистрированного права" (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Необходимо обратить внимание на то, что сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).

Можно привести следующий пример из судебной практики. Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Однако, сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, было включено условие о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации. Данный пункт договора был признан противоречащим нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, согласно В.В. Витрянскому, заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок не указана законодателем в качестве отдельного вида формы сделок. Но поскольку она необходима для ряда сделок, совершенных в простой письменной форме, а в определенных случаях - еще и нотариально удостоверенных, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки признается дополнительным юридически важным элементом, относящимся к надлежащему соблюдению письменной формы сделки².

Стоит отметить интересный факт, что до принятия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно статье 7 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12.1995), впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса. Таким образом, раньше сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению, которое сейчас не обязательно.

При совершении сделок с недвижимостью законом может быть установлена необходимость государственной регистрации самого договора по передаче недвижимости, то есть в некоторых случаях необходимы оба вида регистрации. Сделки, касающиеся приобретения обязательственных прав на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации только в случаях, указанных в законе.

Отсутствие регистрации перехода прав на недвижимость вместе с тем не является основанием для признания недействительности договора. На это указано применительно к договору продажи недвижимости в статье 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"³.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.