Глава 2: Роль недвижимого имущества в различных сферах предпринимательской деятельности.

1. Торговля недвижимым имуществом. Риэлторская деятельность.

Существует две категории, на которые разделен весь рынок недвижимости, - первичный и вторичный рынки недвижимости. Первичный рынок недвижимости состоит из новостроек, которые сдаются в эксплуатацию. У этой недвижимости еще не было хозяина. Вторичный рынок недвижимости состоит из объектов недвижимости, которые уже находились в чьей-то собственности. Каждый объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю или даже легенду. Именно изучение и проверка соответствия действительности таких историй и легенд представляет собой основную сложность для покупателей или работников рынка недвижимости. Каждый человек сам для себя решает, на каком из двух рынков приобретать недвижимое имущество. И первичный, и вторичный рынки недвижимости имеют свои плюсы и минусы.

Все виды сделок купли-продажи недвижимого имущества можно разделить на несколько разделов:

- покупка/ продажа собственного жилого недвижимого имущества;

- покупка/продажа собственных нежилых зданий и помещений;

- покупка/продажа земельных участков;

- предоставление посреднических услуг при покупке/продаже жилого недвижимого имущества, нежилого недвижимого имущества и земельных участков.

Процесс купли-продажи недвижимости – это процесс, который постоянно происходит в разных отраслях нашей жизни. Часто мы продаем старую квартиру или дом, чтобы переехать на новое место; или же мы покупаем участок земли, чтобы построить на нем дачу, и т.д. Дело не составляет труда, если у вас есть желающие купить или продать определенную недвижимость – друзья, знакомые и т.п. Конечно, все же при этом нельзя забывать о соблюдении всех юридических техник и правил. Но сложнее, если при вашем желании купить или продать что-либо, вы не можете найти контрагента, того кто захочет приобрести или наоборот продать вам данную вещь. В таком случае можно обратиться к посредникам, или риэлторам. Естественно, процесс купли-продажи станет более затратным, но в большинстве случаев более надежным.

Следует отметить, что риелторские услуги очень распространены на вторичном рынке недвижимого имущества. Риелторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риелторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Однако, несмотря на развитость данной деятельности, она до сих пор не урегулирована юридически, в связи с чем многие исследователи считают необходимым принятие соответствующего федерального закона «О риэлторской деятельности в РФ», который бы закреплял понятие договора оказания риэлторских услуг и требования, предъявляемые к его сторонам.

Риелторская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риелторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества. Риелторские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риелторской деятельности.

Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риелторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существует несколько основных видов деятельности риелтора. Например, деятельность риелтора в качестве:

1) агента или поверенного; 2) брокера; 3) дилера;

4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Каждый из этих видов будет рассматриваться далее более подробно.

Риелторские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Например, риелторские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риелторским фирмам, но это необходимо риелторским фирмам для нормального существования.

Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить риелтору совершать любые действия с его недвижимостью. Для выполнения любых действий от имени клиента риелтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Риелторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риелторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка¹⁵.

На рынке очень часто риелтора называют брокером, агентом или поверенным. Попытаемся разделить эти понятия.

Брокерская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведения потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.

Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.

Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риелторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

Таким образом, из-за отсутствия специального закона, но из-за сходства риэлторской деятельности с другими видами коммерческой деятельности, первая в настоящее время регулируется положениями ГК РФ о договорах агентирования, комиссии и т.д. Права и обязанности риэлтора в сделках купли-продажи недвижимого имущества соответственно устанавливаются данными положениями и положениями о купле-продаже того или иного вида недвижимости.