§ 3. Строительный подряд

Статья 740. Договор строительного подряда

Комментарий к статье 740

1. Договор строительного подряда - один из наиболее распространенных на практике видов договора подряда. Как и все другие выделенные в гл. 37 договоры, он обладает родовыми признаками подряда. Эти признаки закреплены в п. 1 ст. 721 (см. коммент. к ней). Основной признак, по которому выделяется договор строительного подряда и с которым, в конечном счете, связан его специальный правовой режим, закреплен в § 3 гл. 37 - особый характер выполняемых работ и их результат.

2. Предшественником договора строительного подряда был договор подряда на капитальное строительство. Этому договору посвящались принятые в разное время Правительством СССР правила о договорах подряда на капитальное строительство. ГК 1964, как и Основы ГЗ, выделял этот же договор. Разница состояла лишь в том, что в ГК 1964 договор подряда на капитальное строительство был урегулирован как самостоятельный тип договора наряду с подрядом, а в Основах ГЗ - лишь как его разновидность. Последний вариант стал возможным потому, что Основы ГЗ, как и впоследствии ГК, исключили из определения договора строительного подряда указание на его плановый характер, а также ограничили вмешательство государства в определение взаимных прав и обязанностей контрагентов.

3. ГК 1964 признавал предметом договора подряда на капитальное строительство "постройку и сдачу объекта". Соответственно, последние по времени принятия Правила о договорах подряда на капитальное строительство сводили его смысл к обеспечению и вводу в действие производственных мощностей, объектов, зданий и сооружений, а также жилых домов и других объектов социального назначения. Однако уже Основы ГЗ указали на две сферы применения соответствующих договоров: строительство и сдачу объекта, с одной стороны, и выполнение обусловленных договором строительных работ - с другой. Об этих же двух возможных сферах идет речь в п. 2 ст. 740 ГК, который особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть неразрывно связаны со строящимся объектом.

4. Используемые в комментируемой статье понятия разъяснены в ст. 1 Градостроительного кодекса. Так, объектом капитального строительства признается "здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено... <*>, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек"; строительством - "создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)"; реконструкцией - "изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей... площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения"; застройщиком - "физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта".

--------------------------------

<*> Внесенная в ст. 130 ГК новелла выразилась в упоминании в числе недвижимых вещей "незавершенного строительства". Тем самым предопределено распространение на последнее общего режима, установленного в ГК для недвижимости.

5. Из п. 2 комментируемой статьи следует, что договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по правовой природе не относятся к числу договоров строительного подряда в целом. Однако установлена презумпция в пользу распространения правил о договоре строительного подряда и на эти договоры.

В соответствии с Градостроительным кодексом (ст. 51) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт в виде общего правила должны осуществляться на основании полученного разрешения на строительство, если только при его проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов. Исключения из этого правила, т.е. случаи, при которых разрешения не требуется, предусмотрены в указанной статье Градостроительного кодекса. Там же определен порядок выдачи разрешений. В частности, установлено, что разрешения выдаются без взимания платы, а также то, что при переходе прав на земельный участок либо на объекты капитального строительства срок действия разрешения сохраняется.

Поскольку выполнение ремонтных работ, в т.ч. и по капитальному ремонту, по своей природе представляет возмездное оказание услуг, в случае, когда в договоре содержатся условия, исключающие применение комментируемого параграфа ГК, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту должны применяться в соответствующей части нормы о договоре возмездного оказания услуг (см. коммент. к гл. 39).

"Иное" в данном случае может означать и исключение по соглашению сторон действия только отдельных норм § 3, причем не только диспозитивных, но и императивных.

6. Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи выделил особый вид договора строительного подряда - договор о сооружении объекта "под ключ". Имеется в виду договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, который предусматривает выполнение последним цикла: проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию. По договоренности сторон в таком договоре заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, с тем что ответственность за сдачу объекта "под ключ" продолжает нести подрядчик, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора.

Абзац 2 п. 2 статьи предоставляет сторонам возможность дополнить договор строительного подряда определенными (сверх обычных) обязанностями подрядчика. Имеется в виду заключение широко используемых в международной строительной практике договоров "продукция на руки". По такому договору подрядчик должен не только завершить строительство всего объекта, но и сдать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта. В этом случае в соответствии с самой природой данных отношений подрядчик обязуется обеспечить успешный результат проводимой им профессиональной подготовки.

7. Заказчиком в договоре строительного подряда может быть, в принципе, любой субъект гражданского права - физическое или юридическое лицо, включая иностранцев.

В случаях, когда в договоре строительного подряда в качестве заказчика работы участвует гражданин и притом работы выполняются для удовлетворения его бытовых или других личных потребностей, учитывается действие п. 3 комментируемой статьи.

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" с изм. от 22.08.2004 (СЗ РФ, 1999, N 9, ст. 1096; 2004, N 35, ст. 3607) (далее - Закон об инвестиционной деятельности) заказчиками являются инвесторы, а также иные физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. При этом в случаях, когда заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах тех полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Правомочия иностранцев инвестировать на территории РФ и соответственно участвовать в отношениях по строительному подряду определяются, в частности, Законом об иностранных инвестициях.

Для случая заключения договора строительного подряда, отличающегося, в частности, специальным кругом лиц, выступающих на стороне заказчика, создана особая конструкция - государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд (см. коммент. к § 5 рассматриваемой главы).

Деятельность, связанная с исполнением функций подрядчика в договоре строительного подряда, относится к числу лицензируемых. В соответствии со ст. 17 Закона о лицензировании подлежит лицензированию, в частности, строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности согласно государственным стандартам. Положение о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 (СЗ РФ, 2002, N 12, ст. 1149), предусматривает, что указанная деятельность включает выполнение строительно-монтажных работ, в т.ч. общестроительных, отделочных, санитарно-технических и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика. Обязательным является и лицензирование инженерных изысканий для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

8. Сложность отношений сторон при строительном подряде предполагает широкое использование примерных условий или примерных форм договоров, в т.ч. приспособленных к отдельным видам строительных работ. В соответствии со ст. 427 ГК для применения примерных условий (примерных форм договоров) необходимо, чтобы они были опубликованы в печати. Кроме того, в конкретном договоре должны содержаться отсылки к ним (при отсутствии таких отсылок примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота).

Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть также Международные условия договора о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право. Сборник нормативных документов / Сост. Н.Ю. Ерпылева. М., 1994. С. 176 - 207), Условия Fidic контракта на проектирование, строительство и сдачу под ключ, 1995 (Международное частное право. Нормативные акты и международные договоры / Сост. М.К. Сулейменов. Алматы, 1999. С. 78 - 139).

9. Содержащееся в п. 3 комментируемой статьи указание относительно правового регулирования отношений по поводу выполнения работ для удовлетворения личных потребностей гражданина (заказчика) означает, что в виде общего правила к соответствующему договору применяются нормы комментируемого параграфа.

Такой вывод следует уже из того, что договор, направленный на удовлетворение личных потребностей граждан, прямо назван в п. 3 статьи "договором строительного подряда". И лишь в отношении прав заказчика должны действовать положения, включенные в § 2 комментируемой главы. Следует также иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 730 ГК при ненадлежащем выполнении или невыполнении работ по договору бытового подряда к отношениям, не урегулированным ГК, применяются Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а в силу ст. 739 ГК заказчик может использовать в соответствующих случаях права, предоставленные ст. ст. 503 - 505 покупателю по договору розничной купли-продажи (см. коммент. к этим статьям). Указанные нормы распространяются, как можно сделать вывод из п. 3 комментируемой статьи, и на отношения по договору строительного подряда, направленному на удовлетворение бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика.

В правовом регулировании капитального строительства всегда играли и продолжают играть большую роль многочисленные акты, принятые на разном уровне. В их числе особое место занимает Градостроительный кодекс, ряд норм которого регулируют отношения в области капитального строительства. Такие же нормы включены в Закон об инвестиционной деятельности. Специальным по отношению к нему актом является и уже упомянутый Закон об иностранных инвестициях. Он направлен, в частности, на создание многообразных гарантий, предоставляемых иностранным инвесторам, часть из которых непосредственно относится к иностранным инвесторам - сторонам подрядного договора. К числу принятых на высшем уровне актов может быть отнесен Закон об архитектурной деятельности.

Правительство РФ Постановлением от 27.12.2000 N 1008 утвердило Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (С3 РФ, 2001, N 1 (ч. II), ст. 135). Им установлено, как распределяются между указанными в Положении государственными органами полномочия на проведение государственной экспертизы, каким образом она должна проводиться, включая составление свободного экспертного заключения по результатам ее проведения, какие именно государственные органы обладают необходимой компетенцией на утверждение соответствующей документации, а в той же связи - как должны складываться отношения между заказчиками (инвесторами) и государственными органами в процессе проведения экспертизы. Государственная экспертиза проектной документации регулируется и ст. 49 Градостроительного кодекса.

Особая роль в правовом регулировании договоров строительного подряда принадлежит СНиПам - строительным нормам и правилам. Госстроем России 17.05.94 был утвержден основополагающий для этой области СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения". Указанный акт содержит определение соответствующей системы как совокупности взаимосвязанных документов, которые принимаются компетентными органами исполнительной власти и управления строительством, предприятиями и организациями для применения на всех этапах создания и эксплуатации строительной продукции в целях защиты прав и охраняемых законом интересов ее потребителей, общества и государства. Система включает построенные по вертикали документы. Имеются в виду федеральные нормативные документы (Строительные нормы и правила РФ, Государственные стандарты РФ в области строительства, Своды правил по проектированию и строительству, руководящие документы системы), нормативные документы субъектов Российской Федерации (территориальные строительные нормы), а также производственно-отраслевые нормативные документы (стандарты предприятий, объединений (строительного комплекса) и стандарты общественных объединений). При этом положения нормативных актов подразделяются по признаку юридической силы на обязательные, рекомендуемые или справочные. Специально указано, что отсутствие в договоре (контракте) ссылок на нормативные документы, которые содержат обязательные требования, не освобождает от их исполнения.

10. Особое место в системе гражданских договоров занимает договор участия в долевом строительстве, которому посвящен Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ, 2005, N 1 (ч. I), ст. 40). В силу ст. 4 Закона по этому договору "одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".

Особенности складывающихся между сторонами отношений, которые определены в п. 1 ст. 1 того же Закона, заключаются в том, что они связаны: с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве; с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства; с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Правовой режим, установленный все тем же Законом для договора участия в долевом строительстве, включает установление (в различных формах) весьма жесткого государственного контроля за заключением и исполнением подобного договора, усиление ответственности за нарушение договора, выражающееся, в частности, в непременно штрафном характере неустойки, предусмотренной на случай нарушения сторонами договорных обязанностей, и др.

Статья 741. Распределение риска между сторонами

Комментарий к статье 741

1. Действие п. 1 комментируемой статьи ограничивается наступлением момента приемки объекта заказчиком. Риски, связанные с последующей гибелью или повреждением объекта строительного подряда, после этого момента подчиняются, в зависимости от обстоятельств, действию соответствующих норм ст. 755 (см. коммент. к ней).

2. Правила о распределении риска между сторонами, предусмотренные в п. 1 статьи, действуют независимо от того, осуществляется ли строительство из материалов заказчика, подрядчика или третьих лиц. По этой причине п. 1 ст. 220 ГК на данные отношения не распространяется.

3. Содержащееся в п. 1 статьи решение вопроса о случайной гибели объекта строительства совпадает с решением, которое включено в п. 1 ст. 705 (см. коммент. к ней). Различие состоит лишь в том, что соответствующие нормы комментируемой статьи носят не диспозитивный, а императивный характер.

4. Пункт 2 комментируемой статьи, в отличие от п. 1, предусматривает последствия гибели или повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком по причинам недоброкачественности материала (деталей, конструкций) или оборудования, которые были предоставлены заказчиком, либо исполнения подрядчиком ошибочных указаний заказчика. Суть последствий, о которых идет речь, состоит в праве подрядчика требовать от заказчика в указанных случаях оплатить всю предусмотренную сметой стоимость работ.

Соответствующее право возникает у подрядчика лишь при условии, если он исполнил предусмотренную в п. 1 ст. 716 (см. коммент. к ней) обязанность - немедленно предупредить заказчика о соответствующих обстоятельствах, приостановив работу до получения от него соответствующих указаний. Из приведенного вытекает, что, во-первых, правило п. 3 ст. 401 ГК (о повышенной ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности) в соответствующих случаях по отношению к заказчику не применяется и, во-вторых, в ситуации, предусмотренной п. 2 комментируемой статьи, заказчик вправе требовать освобождения его от обязанности оплачивать всю предусмотренную сметой стоимость работ, если докажет, что передача им оказавшихся недоброкачественными материалов или оборудования, дача ошибочных указаний подрядчику либо невыполнение обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 716 ГК, имели место не по вине заказчика. Типичный пример - скрытые недостатки переданных заказчиком материалов (оборудования).

5. Комментируемая статья не содержит специальных правил относительно риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования или переданной для переработки вещи. Применительно к рассматриваемому договору такая ситуация может возникнуть при реконструкции. В указанном случае следует руководствоваться прежде всего ст. 705 (см. коммент. к ней), включенной в общие положения о подряде. Эта статья, в свою очередь, основана на ст. 211 ГК, в силу которой риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. Как и ст. 211, ст. 705 ГК представляет собой диспозитивную норму. Причем помимо того, что "иное" может быть установлено в Кодексе или другом законе, сами стороны могут предусмотреть это "иное" в договоре подряда, в т.ч. и строительного (например, то, что подрядчик несет риск случайной гибели не только материалов и оборудования, но и объектов, переданных ему для реконструкции или капитального ремонта).

Статья 742. Страхование объекта строительства

Комментарий к статье 742

1. Статья 742 допускает принятие стороной договора соответствующей обязанности - застраховать лежащий на ней риск, заключив для этой цели договор со страховщиком. Страхование, предусмотренное в комментируемой статье, осуществляется, в конечном счете, в интересах обеих сторон: той, на которую падает риск, поскольку при наличии страхового случая она не несет потерь сверх общей суммы уже выплаченной ею страховой премии, и одновременно ее контрагента, который приобретает реальную гарантию получения страхового возмещения при наступлении обстоятельств, представляющих собой страховой случай. Такого рода гарантия выражается в предположительно высокой платежеспособности страховых компаний, обеспечиваемой различными нормами страхового законодательства.

Соответствующая на этот счет норма включена в ст. 16 Закона об инвестиционной деятельности. В ней приведена прямая отсылка к законодательству, регулирующему вопросы страхования капитальных вложений.

2. Содержание комментируемой статьи шире ее названия, поскольку она охватывает два различных по предмету вида страхования. Речь идет о страховании имущества, используемого при строительстве, и страховании ответственности за причинение вреда при осуществлении строительства.

В первом случае на сторону договора строительного подряда может быть возложена обязанность страховать имущество по договору, заключенному в свою пользу (см. ст. 929 и коммент. к ней) или в пользу контрагента (см. ст. 930 и коммент. к ней). Во втором случае отношения соответствующих сторон со страховщиком должны быть урегулированы в рамках ст. 931 ГК.

Выбор вида страхования при заключении договора строительного подряда определяется характером интереса контрагента. Обычно интерес направлен на то, чтобы при наступлении страхового случая или самому получить соответствующую сумму, или быть свободным от несения ответственности за причиненный вред перед третьим лицом.

3. Обязанность страхования при строительном подряде может возникать не только из заключенного между сторонами договора строительного подряда, но и непосредственно из закона. Так, на время строительства гидротехнического сооружения его собственник обязан страховать риски гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни и здоровью физических лиц, а также имуществу физических и юридических лиц в результате аварии гидротехнического сооружения (ст. ст. 15 и 17 Федерального закона от 21.07.97 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (СЗ РФ, 1997, N 30, ст. 3589), далее - Закон о безопасности гидротехнических сооружений). Обязательное страхование, однако, находится за рамками комментируемой статьи и в целом гл. 37 "Подряд". Оно регулируется п. п. 1 - 3 ст. 935 (см. коммент. к этой статье).

4. Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи содержит перечень условий страхования, которые должны содержаться в договоре строительного подряда. Отсутствие предусмотренных в этом пункте условий влечет различные по характеру последствия. Так, если в договоре строительного подряда не предусмотрены страховая сумма и застрахованные риски, обязательство сторон перед контрагентом осуществить соответствующий вид страхования вообще не возникает. Иное дело, если отсутствуют данные о страховщике. При такой ситуации обязательства стороны, которая должна осуществлять страхование, возникают и считаются исполненными независимо от того, с кем в действительности заключен договор страхования, если только не будут установлены умысел или грубая неосторожность стороны, избравшей страховщика.

5. Пункт 2 комментируемой статьи относится прежде всего к страхованию имущества в пользу контрагента и имеет в виду ситуацию, при которой выплаченное страховое возмещение не покрывает убытки. В подобном случае контрагент вправе взыскать со стороны, обязанной застраховать соответствующее имущество (при доказанности того, что страховой случай возник вследствие непринятия страхователем указанных в п. 2 статьи мер, необходимых для предотвращения страхового случая), разницу между понесенными убытками и выплаченным ему возмещением. Ссылаться на то, что страховая сумма в договоре страхования расходится с той, которая предусматривалась условиями договора строительного подряда, соответствующая сторона не вправе.

Убытки контрагента подлежат возмещению в полном объеме, если страховщик будет освобожден от выплаты страхового возмещения страхователю (стороне договора строительного подряда) по основаниям, указанным в ст. ст. 963 и 964 (см. коммент. к ним), кроме случаев, когда освобождение страховщика от возмещения убытков произошло вследствие обстоятельств, которые должны влечь за собой ответственность самого контрагента, заявившего соответствующее требование.

Статья 743. Техническая документация и смета

Комментарий к статье 743

1. Назначение технической документации состоит в том, что она устанавливает, какие по объему и содержанию работы должен выполнять подрядчик, а также и то, каким требованиям, прежде всего с точки зрения их качества, работы должны соответствовать.

Смета, о которой также идет речь в п. 1 комментируемой статьи, представляет собой денежное выражение подлежащих выполнению работ.

2. По общему правилу проектная документация и смета составляются на каждый объект постройки, реконструкции или расширения.

В случаях, когда в установленном порядке был утвержден отдельный титул стройки (либо заменяющий его документ), в виде такой документации для совокупности строящихся, реконструируемых, расширяющихся зданий и сооружений (объектов) составляется единая смета. При этом не имеет значения, располагается ли стройка на одной или нескольких площадках. Имеется в виду, что в последнем случае производится суммирование показателей соответствующей технической документации по объектам и затратам.

3. Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи содержит презумпцию в пользу того, что проектная документация и смета в полном объеме представляют собой соответствующее договорное условие, а следовательно, неполнота документации составляет один из возможных случаев нарушения указанного условия договора. Это не исключает права сторон по соглашению между собой, как указано в комментируемой статье, не только сузить объем подлежащих исполнению работ по сравнению с технической документацией и сметой, но и, напротив, предусмотреть более широкий объем работ.

4. Из п. 1 комментируемой статьи, который возлагает на подрядчика обязанность осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, следует, что таким образом устанавливаются минимальные пределы того, что стороны в рамках договора могут требовать друг от друга.

5. Условия договора, перечисленные в п. 2 комментируемой статьи, относятся к числу существенных, а значит, при отсутствии хотя бы одного из них договор не может считаться заключенным.

6. Если в течение указанного в п. 3 комментируемой статьи времени ответ не будет получен, подрядчик обязан приостановить работы, с тем что убытки, вызванные простоем, будет вынужден возмещать ему заказчик, если только не докажет отсутствия необходимости в осуществлении таких работ. В случаях, когда подрядчик не исполнит этой обязанности - приостановить работы, он лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ. Он не вправе требовать от заказчика такой оплаты и в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, т.к. этот акт сам по себе подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ.

Подрядчик, не остановивший в указанных случаях строительство, принимает на себя риск продолжения работ. Если же подрядчик все-таки выполнил дополнительные работы, он приобретает право требовать их оплаты только при условии, если докажет, что сделано это было в интересах заказчика (например, выполненные работы были необходимы для сохранения объекта).

7. В случае если заказчик не сможет доказать отсутствия необходимости проведения дополнительных работ, указанных в сообщении подрядчика, он обязан, помимо их оплаты (имеется в виду соответствующее изменение сметы), возместить подрядчику убытки, вызванные фактическим простоем, независимо от того, имел место простой до или после получения ответа от заказчика.

8. Пункт 4 комментируемой статьи под невыполнением обязанности, установленной п. 3 статьи, понимает и такие случаи, когда подрядчик продолжил работу, не дожидаясь ответа на посланное им сообщение об обнаруженных недостатках либо вообще такого сообщения не послал.

В одном из дел арбитражный суд установил, что подрядчик, не сообщив заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, произвел их без согласия последнего и включил в акт приемки работ наряду с работами, выполненными в соответствии с договором. С учетом отмеченных обстоятельств арбитражный суд сделал вывод: "Поскольку подрядчиком была нарушена обязанность, предусмотренная пунктом 3 статьи 743 ГК, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, так как этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ" (Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 3, ст. 37)).

9. Во всех случаях, когда подрядчик без достаточных, указанных в п. 5 комментируемой статьи оснований отказывается произвести дополнительные работы, несмотря на то что заказчик согласен с их проведением и оплатой, подрядчик тем самым принимает на себя риск возможных последствий. Это означает, что заказчик, который заключит договор на выполнение указанных работ с другим лицом, вправе в полном объеме взыскать с подрядчика возникшие по указанной причине убытки (в частности, ввиду разницы в размере оплаты работ).

10. Техническая документация подлежит в ряде случаев утверждению компетентным органом. Тогда исключение договором отдельных видов работ, содержащихся в утвержденной технической документации, возможно только с разрешения того органа, который ее утвердил. Иначе соответствующее условие договора будет признано ничтожным. Перечень государственных органов, наделенных правом утверждения градостроительной и проектной документации, содержится в разд. V Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008 (СЗ РФ, 2001, N 1 (ч. II), ст. 135).

Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию

Комментарий к статье 744

1. Пункты 1 и 3 комментируемой статьи устанавливают случаи, при которых возможно одностороннее изменение условий договора по воле либо заказчика, либо подрядчика. При этом нормы, включенные в комментируемую статью, распространяются лишь на отношения между сторонами в договоре строительного подряда.

2. Пункт 1 статьи устанавливает два в равной мере обязательных условия договора. Одно из них относится к объему пересмотра сметы (не более 10%), а другое - к существу самого изменения (оно не должно касаться характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ).

3. Заказчик в ситуации, предусмотренной п. 1 статьи, осуществляет принадлежащее ему право изменить договор. По этой причине и при отсутствии указаний на его обязанность возмещать убытки, возникающие у подрядчика вследствие изменения технической документации, есть основания полагать: убытки, связанные с изменениями, которые не выходят за рамки п. 1 статьи, подлежат возмещению с тем, однако, что обязанности заказчика согласовать дополнительную смету не возникает.

4. Поскольку ст. 450 ГК, к которой отсылает п. 3 комментируемой статьи, содержит в свою очередь отсылку к иным предусмотренным законом случаям возможного одностороннего изменения или расторжения договора, тем самым допускается использование ст. 451 ГК, устанавливающей общие основания и последствия изменения или расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств.

5. Пункт 4 комментируемой статьи имеет в виду расходы, связанные с установлением и устранением таких дефектов, которые возникли не по вине подрядчика. Ссылка на "разумность" подлежащих возмещению расходов, как следует из п. 3 ст. 10 ГК, означает для заказчика возможность оспаривать соответствующее право подрядчика доказательством того, что его расходы были "неразумными". В то же время заказчик вправе ссылаться и на отсутствие причинной связи между необходимостью устанавливать и устранять дефекты в технической документации, с одной стороны, и понесенными подрядчиком расходами - с другой.

6. В случаях, когда в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта возникает необходимость отклонить параметры объекта капитального строительства от проектной документации, такие отклонения возможны только при условии утверждения заново застройщиком или заказчиком проектной документации, в которую были внесены в установленном порядке соответствующие изменения, и лишь на основе таких изменений (п. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса).

Статья 745. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

Комментарий к статье 745

1. В условиях свободного рынка распределение между сторонами обязанностей по материальному обеспечению строительства осуществляется исключительно по соглашению между ними. И лишь с целью внести необходимую определенность во взаимоотношения контрагентов п. 1 комментируемой статьи вводит диспозитивную норму. Закрепленная в ней презумпция в пользу того, что снабжение материалами и оборудованием лежит на подрядчике, имеет значение в трех случаях: если в договоре полностью отсутствует условие об обеспечении строительства материалами и оборудованием (1), если содержащееся в договоре на этот счет условие не охватывает всего набора необходимых материалов и оборудования (2) и, наконец, если между сторонами возник преддоговорный спор по вопросу о распределении указанных обязанностей (3) (ст. 446 ГК). В последнем случае соответствующая норма, не являясь императивной, все же дает суду определенную ориентировку.

2. Пункт 2 комментируемой статьи возлагает на сторону, обязанную обеспечить строительство материалами и оборудованием, риск как виновной, так и случайно возникшей невозможности использования предоставленных ею материалов и оборудования. Ответственность, о которой идет речь, включает обязанность возместить причиненные контрагенту убытки.

3. Постановлением Правительства РФ от 27.12.97 N 1636 утверждены Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций для применения в строительстве (СЗ РФ, 1998, N 1, ст. 138). Данным Постановлением, в частности, установлено, что новые, в т.ч. ввозимые из-за рубежа материалы, изделия, конструкции и технологии, требования к которым не регламентированы действующими СНиПами, ГОСТами, ТУ и др., могут применяться в строительстве (в т.ч. при реконструкции, расширении, техническом перевооружении и ремонте зданий и сооружений) после подтверждения их пригодности для строительства и эксплуатации объектов на территории РФ. Одновременно указанным Постановлением утверждены Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве. Соответствующим документом, предъявление которого обязательно и для подрядчика, и для заказчика, служит техническое свидетельство, выдаваемое в установленном порядке.

4. Предоставленное подрядчику п. 3 комментируемой статьи право требовать уплаты суммы, соответствующей стоимости выполненной части работ, не освобождает заказчика от необходимости возмещать подрядчику убытки, которые произошли вследствие вынужденного отказа от договора.

5. Пункт 3 комментируемой статьи должен применяться в сочетании со ст. 716 ГК. В силу этой последней статьи подрядчик, который либо не предупредил заказчика о непригодности или недоброкачественности предоставленных им материалов или оборудования, либо продолжает работу, не дожидаясь истечения установленного договором срока для ответа на посланное извещение, лишен права ссылаться на эти обстоятельства. Следовательно, подрядчик может осуществить предоставленные ему права только при соблюдении указанных в ст. 716 (см. коммент. к ней) требований.

Статья 746. Оплата работ

Комментарий к статье 746

1. Комментируемая статья предоставляет сторонам возможность самим определять размер, сроки и порядок оплаты выполненных работ, если иное не предусмотрено в законе. Императивные нормы, которые относятся к порядку оплаты работ, содержатся, главным образом, в актах, регулирующих выполнение подрядных работ для государственных нужд.

2. Пункт 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утв. Приказом Минфина РФ от 20.12.94 N 167 (Положения по бухгалтерскому учету, ПБУ 1 - 15 (новые редакции). М., 2002. С. 11 и след.), предусматривает, что в соответствии с договором расчеты между сторонами могут осуществляться в форме авансов (промежуточных платежей) за выполненные подрядчиком работы на конструктивных элементах или этапах либо после завершения всех работ на объекте строительства. При этом в бухгалтерском учете у застройщика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости. Особо выделены вопросы, связанные с незавершенным строительством. Имеются в виду затраты застройщика по возведению объектов с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию. На стороны возлагается обязанность обеспечить бухгалтерский учет по соответствующим показателям. При этом предусмотрено, что "незавершенное строительство" учитывается у заказчика. В то же время у подрядчика учитывается "незавершенное производство" (его затраты на объектах строительства по незаконченным работам, которые выполнены согласно договору).

Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда

Комментарий к статье 747

1. Градостроительный кодекс (п. 4 ст. 52) предусматривает обязанность застройщика (заказчика) при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства подготовить земельный участок для строительства, а также объект капитального строительства. На застройщика (заказчика) возлагается и обязанность передать лицу, которое осуществляет строительство, материалы изысканий, проектную документацию, а также разрешение на строительство.

2. Стороны имеют возможность согласовывать вопросы, относящиеся к размеру предоставляемого для строительства земельного участка, его состоянию и срокам передачи. И только тогда, когда в договоре отсутствует указание на этот счет, вступает в действие содержащаяся в п. 1 комментируемой статьи норма.

3. В отличие от ранее действовавших правил, которые предусматривали необходимость предоставления определенного числа обязательных услуг, п. 2 комментируемой статьи ограничился приведением примерного перечня подобных услуг.

Комментируемая статья не совсем точно именует соответствующие обязанности дополнительными. В действительности все они целиком укладываются в более общую обязанность - "создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ", т.е. именно в одну из конституирующих договор строительного подряда обязанностей, что подтверждается включением ее в легальное определение данного договора. Уже по этой причине непредоставление предусмотренных договором услуг может расцениваться как неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком встречных обязанностей по договору и соответственно служить основанием для применения ст. 719 (см. коммент. к ней).

4. Для решения вопроса об оплате "дополнительных услуг" значение имеет включение соответствующих расходов в смету, составляющую часть договора.

Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда

Комментарий к статье 748

1. Градостроительный кодекс (п. 1 ст. 53), имея в виду строительство, реконструкцию или капитальный ремонт, предусматривает необходимость строительного контроля как лицом, осуществляющим строительство, так и заказчиком (застройщиком). Особо выделяется в этой связи право заказчика (застройщика) привлечь того, кто готовил проектную документацию, к проверке соответствия ей выполненных работ.

2. Из п. 1 статьи вытекает, что подрядчик обладает исключительным правом организации и осуществления оперативно-хозяйственной деятельности. По этой причине он не обязан выполнять указания заказчика, которые являются вмешательством в эту деятельность. В свою очередь, при гибели или повреждении объекта строительства подрядчик не вправе ссылаться на п. 2 ст. 741 (см. коммент. к ней), если ошибочные указания заказчика представляли собой такое вмешательство, т.е. если подрядчик сам его допустил.

3. При ссылке на п. 2 комментируемой статьи подрядчик обязан доказать, что заказчик, во-первых, обнаружил соответствующие недостатки и, во-вторых, не поставил подрядчика о них в известность, притом немедленно. "Немедленно" означает, по крайней мере, что извещение направлено в пределах срока, в течение которого недостатки могли быть подрядчиком устранены или иным образом учтены. Не выполнивший эту обязанность подрядчик лишается, в виде общего правила, возможности ссылаться на содержащиеся в п. 2 комментируемой статьи указания.

4. Если стороны предусмотрели ведение на строительной площадке журнала производства работ, в договоре целесообразно также указать на право заказчика контролировать содержание журнала.

5. Хотя в п. 4 комментируемой статьи выделена возможность для подрядчика, ненадлежащим образом выполнившего работы, ссылаться на неосуществление заказчиком своей обязанности, предусмотренной законом, - осуществлять контроль и надзор за выполнением работ, стороны, исходя из ст. 421 ГК, не лишены права включать такую обязанность (осуществлять контроль и надзор) в договор, предусмотрев последствия ее нарушения заказчиком, в т.ч. и те, о которых идет речь в первой фразе п. 4 комментируемой статьи. Соответствующие условия непосредственно связаны с осуществлением "представительства заказчика на строительной площадке", которое в соответствии с договором может носить постоянный характер.

Статья 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика

Комментарий к статье 749

1. Комментируемая статья отражает международный опыт осуществления строительства (см., в частности: Международные условия договора о строительстве // Международное частное право. Сборник нормативных документов / Сост. Н.Ю. Ерпылева. С. 81 и след.).

Отношения заказчика с инженером (инженерной организацией) основаны на договоре поручения, который, в свою очередь, является разновидностью договора возмездного оказания услуг, но в соответствии с п. 2 ст. 779 (см. коммент. к этой статье) регулируется специальными нормами гл. 49 (см. коммент. к статьям этой главы).

2. Из комментируемой статьи вытекает обязательность для подрядчика исполнять указания инженера (инженерной организации) только при условии, если это предусмотрено договором строительного подряда. Договором могут быть установлены, среди прочего, также основания и пределы ответственности подрядчика за последствия действий инженера.

3. Комментируемая статья не исключает варианта, при котором инженер - работник заказчика и, соответственно, отношения между ними являются по своей природе трудовыми.

4. Комментируемая статья относится только к юридическим действиям инженера (инженерной организации), поскольку за фактические свои действия он по общему правилу отвечает самостоятельно. Такая же ответственность наступает и за юридические действия, совершенные вне рамок полномочий (функций), которыми инженер (инженерная организация) наделен заказчиком. Если инженер является работником заказчика, ответственность последнего за его действия определяется ст. 1068 (см. коммент. к ней).

Статья 750. Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда

Комментарий к статье 750

1. Комментируемая статья регулирует только один случай сотрудничества сторон в договоре строительного подряда - связанный с устранением препятствий к надлежащему исполнению контрагентом своих обязанностей.

2. Правовое значение комментируемой статьи состоит, во-первых, в установлении возникающей из императивной нормы закона обязанности каждой стороны устранить препятствия, о которых идет речь в п. 1 статьи, во-вторых, в определении условий возникновения соответствующей обязанности и, наконец, в-третьих, в указании последствий как нарушения соответствующей обязанности (имеется в виду вторая фраза п. 1), так и, напротив, ее исполнения (п. 2). При этом последствия нарушения установлены императивной нормой, а ненадлежащего исполнения - нормой факультативной, которая как таковая вступает в действие только при условии, если это предусмотрено договором строительного подряда.

Ссылаясь на ст. 750, арбитражный суд в конкретном деле счел возможным применить указанную статью в случае, когда заключенный между сторонами договор предусмотрел участие заказчика в разработке графика производства работ по подключению дома к городским коммуникациям, а также его обязанность получить от администрации города разрешение на временное отключение указанных коммуникаций. Соответственно, было учтено, что "неисполнение заказчиком обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию" (Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).

3. "Разумность" и "возможность" совершения соответствующих действий составляют согласно п. 1 комментируемой статьи два самостоятельных условия возникновения соответствующей обязанности.

При этом в силу п. 3 ст. 10 ГК "разумность" предпринятых мер предполагается, т.е. их "неразумность" должна доказать вторая сторона.

Статья 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ

Комментарий к статье 751

1. Федеральным законом от 23.11.95 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" с изм. от 21.12.2004 (СЗ РФ, 1995, N 48, ст. 4556; 2004, N 52 (ч. 1), ст. 5276) предусмотрено, что соответствующей государственной экспертизе, проводимой на федеральном уровне, в обязательном порядке подлежат "технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций и иных объектов хозяйственной деятельности Российской Федерации и другие проекты независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществление которых может оказать воздействие на окружающую природную среду в пределах территории двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе материалы по созданию гражданами или юридическими лицами Российской Федерации с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц организаций, объем иностранных инвестиций в которые превышает пятьсот тысяч долларов".

Обязательной государственной экспертизе на уровне субъектов РФ подлежат те же объекты, если это не входит в компетенцию государственной экологической экспертизы федерального уровня.

2. СНиП 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве". Часть 2 "Строительное производство" (утверждены Постановлением Госстроя РФ от 17.09.2002 N 123 (БНА РФ, 2002, N 48)) содержат требования по безопасности, которые должны соблюдаться генеральным подрядчиком до начала строительства объекта, а также во время производства работ на строительном объекте. При этом особо выделяются требования, которые необходимо соблюдать в ходе строительно-монтажных работ на территории действующего предприятия или строящегося объекта.

Наряду с общими существуют специальные правила безопасности, отражающие особенности отдельных объектов. Так, Закон о безопасности гидротехнических сооружений возлагает на собственника гидротехнического сооружения и эксплуатирующую организацию обязанность обеспечить соблюдение норм и правил безопасности гидротехнических сооружений при их строительстве, вводе в эксплуатацию, эксплуатации, ремонте, реконструкции, консервации, выводе из эксплуатации и ликвидации. На стадии проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию, вывода из эксплуатации гидротехнического сооружения, а также его реконструкции, капитального ремонта, восстановления либо консервации необходимо составить декларацию безопасности, которая подлежит утверждению в органах надзора за безопасностью гидротехнических сооружений. Только после этого выдается разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, вывод из эксплуатации, реконструкцию, капитальный ремонт, восстановление или консервацию гидротехнических сооружений. При этом сама декларация подлежит (в т.ч. на стадии проектирования) государственной экспертизе, проводимой в установленном Правительством РФ порядке. Постановлением Правительства РФ от 06.11.98 N 1303 утверждено Положение о декларировании безопасности гидротехнических сооружений (СЗ РФ, 1998, N 46, ст. 5698). Положение предусматривает необходимость декларирования безопасности гидротехнических сооружений, аварии, которых могут привести к возникновению чрезвычайных ситуаций. Декларирование является обязательным при проектировании, строительстве, вводе в эксплуатацию, эксплуатации, выводе из эксплуатации, а также после реконструкции, капитального ремонта, восстановления или консервации гидротехнических сооружений.

3. Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи имеет в виду главным образом ответственность подрядчика перед третьими лицами, т.е. обязанность возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица. Применяя соответствующую норму в случае, когда речь идет о посягательстве на окружающую среду, следует руководствоваться Федеральным законом от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" с изм. от 29.12.2004 (СЗ РФ, 2002, N 2, ст. 133; 2005, N 1 (ч. I), ст. 25), гл. XIV которого предусматривает основания, размер и виды ответственности за нарушения законодательства в области охраны окружающей среды.

При нарушении требований о безопасности руководствуются нормами гл. 59 ГК. В силу ст. 1079 (см. коммент. к ней) строительная и иная связанная с нею деятельность рассматривается как создающая повышенную опасность для окружающих, а потому ответственность в указанных случаях должен нести владелец источника такой опасности. В этой роли выступает подрядчик. Как владелец источника повышенной опасности, он отвечает независимо ни от своей вины, ни от того, причинен ли им вред (например, использованием строительной машины или упавшим с крыши кирпичом). В отличие от подрядчика заказчик может нести ответственность за причиненный вред лишь в порядке регресса, к тому же, в виде общего правила, только при наличии своей вины.

4. При определении случаев регрессной ответственности заказчика следует учитывать, что предъявление иска подрядчиком невозможно, если последний сам нарушил обязанности, предусмотренные в п. 2 статьи.

Статья 752. Последствия консервации строительства

Комментарий к статье 752

1. На заказчика (застройщика) возлагается обязанность обеспечить консервацию объектов капитального строительства во всех случаях, когда необходимо прекращение работ или их приостановление на срок более 6 месяцев (ст. 52 Градостроительного кодекса).

2. Комментируемая статья ГК имеет в виду консервацию вследствие обстоятельств, не зависящих ни от заказчика, ни от подрядчика. Самые распространенные из них - явления стихийного характера и невыделение инвестиций.

3. Смысл комментируемой статьи состоит в наиболее справедливом распределении соответствующего риска между сторонами. Специфическая форма такого распределения - ограничение суммы причитающейся с заказчика оплаты. Одна из новелл ГК - полный учет в подобном случае выполненных до момента консервации работ, а также расходов, вызванных необходимостью прекращения работ и самой консервации, и тех выгод, которые он получил или мог получить от консервации.

4. Затраты на консервацию строительства относятся к числу не предусмотренной в сводных сметных расчетах стоимости строительства.

5. Консервация обычно оформляется соглашением на этот счет. Стороны могут установить в нем условия, на которых строительство будет впоследствии возобновлено.

6. Консервация предполагает сдачу и приемку выполненной части работ в порядке, предусмотренном ст. 753 (см. коммент. к ней), если иное не вытекает из особенностей консервации.

Статья 753. Сдача и приемка работ

Комментарий к статье 753

1. На стадии сдачи-приемки работ каждая из сторон несет определенные обязанности. Комментируемая статья устанавливает их содержание, пределы и последствия нарушения.

2. Большая часть норм комментируемой статьи носит диспозитивный характер. К числу императивных (исключающих иное в договоре) относятся только две нормы. Первая предусматривает перенесение на подрядчика, предварительно принявшего результат отдельного этапа, последствий случайной гибели или повреждения этого результата (п. 3), а вторая относится к случаям, при которых приемке предшествуют предварительные испытания: в силу п. 5 статьи условием окончательной приемки работ служат положительные результаты испытаний.

3. ГК изменил отношение к односторонним актам, оформляющим сдачу результатов работ подрядчиком и приемку их заказчиком: недействительность такого рода актов наступает теперь не сама по себе, а только в случаях, когда мотивы отказа от подписания акта признаются судом обоснованными. При оценке действий заказчика, отказавшегося от подписания акта в связи с обнаружением недостатков результата работ, следует иметь в виду ограничения для такого отказа, вытекающие из п. 6 комментируемой статьи.

4. Градостроительный кодекс (ст. 55) выделяет случаи, при которых необходимо получить и соответственно предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Указанное разрешение, выдаваемое органом исполнительной власти (федеральным или субъекта Федерации) либо органом местного самоуправления, удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с ранее выданным разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ

Комментарий к статье 754

1. Градостроительный кодекс (ст. 58) предусматривает, что "лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации".

Статьями КоАП установлена административная ответственность за нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ (ст. 9.4), за строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в т.ч. жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства, за нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, а также порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство (ст. 9.5).

2. Об обязанностях заказчика, обнаружившего недостатки, указанные в п. 1 комментируемой статьи, в период гарантийного срока см. п. 4 ст. 755 и коммент. к ней.

3. Комментируемая статья устанавливает отдельные случаи наступления ответственности подрядчика, имея в виду необходимость одновременного применения ст. 723 (см. коммент. к ней).

4. Подрядчик, не получивший согласия заказчика на соответствующие отступления от технической документации, для освобождения себя от ответственности должен доказать, что эти отступления не повлияли на качество результата работ и вообще относятся к категории мелких. Оценку размера отступления дает суд с учетом конкретных обстоятельств дела, в частности таких, как стоимость работ, их характер.

Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

Комментарий к статье 755

1. Пункт 1 комментируемой статьи предоставляет сторонам возможность в отступление от содержащихся в нем норм освободить подрядчика от гарантии, предусмотренной в технической документации, а в отношении гарантийного срока, указанного в законе, - только увеличивать его, но не сокращать.

2. Пункт 2 комментируемой статьи применяется и тогда, когда объект используется третьим лицом; его действия в таком случае оцениваются с учетом тех же требований, что адресованы этим пунктом заказчику. Предусмотренный п. 2 статьи перечень обстоятельств, влекущих освобождение от ответственности, является исчерпывающим, поскольку в таком виде он предусмотрен императивной нормой.

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает единственное основание для перерыва течения гарантийного срока - время, когда было невозможно эксплуатировать объект вследствие недостатков, за которые несет ответственность подрядчик. Это означает, что во всех других случаях заказчик не вправе ссылаться на невозможность эксплуатации объекта, включая фактическую невозможность, созданную действиями самого заказчика или третьих лиц, либо невозможность юридическую.

4. Продолжительность "разумного срока" в случае спора определяет суд.

Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ

Комментарий к статье 756

1. Комментируемая статья действует независимо от того, идет ли речь о гарантийных сроках (п. п. 3 - 5 ст. 724 ГК) либо о сроках общих (п. 2 ст. 724 ГК).

2. Пятилетний предел, который предусмотрен в ч. 2 комментируемой статьи, имеет в виду как превышающие этот предел гарантийные, так и общие сроки, длительность которых свыше 5 лет установлена законом, договором или обычаями делового оборота (см. коммент. к ст. 724).

Статья 757. Устранение недостатков за счет заказчика

Комментарий к статье 757

1. Из комментируемой статьи следует, что устранение недостатков, за которые подрядчик не отвечает (см. ст. ст. 754 и 755 и коммент. к ним), даже при согласии заказчика их оплатить зависит от воли подрядчика, но только при условии, если такая обязанность не была включена в договор.

2. Поскольку обязанность подрядчика устранить за плату недостатки, за которые он не несет ответственности, возникает не из закона, а из договора, п. 2 комментируемой статьи вступает в действие только тогда, когда необходимость устранить такие недостатки составляет условие договора строительного подряда и при этом отсутствуют обстоятельства, указанные в этом пункте. В противном случае подрядчик вправе отказаться от исправления недостатков, не объясняя мотивов своих действий.