Мазур Шапиро Управление проектами

3.Синянский И.А. Проектно сметное дело: учебник для студ. сред. проф. образования. М.: Академия, 2005.

4.Управление проектами: справ. пособие/под ред. И.И. Мазура

иВ.Д. Шапиро. М.: Высшая школа, 2001.

5.Максимов С.М. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учебник. СПб: Питер, 2000.

6.Шеремет В.В., Павлюченко В.М., Шапиро В.Д. и др. Управ ление инвестициями: в 2 т. Т.1. М.: Высшая школа, 1998.

7.Управление инвестиционно строительными проектами: между народный подход. Руководство/под ред. И.И. Мазура и В.Д. Ша пиро. М.: Авваллон, 2004.

8.Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление про ектами: учеб. пособие. М.: Омега Л, 2006.

9.Инвестиционно строительный инжиниринг: справ. пособие/ под ред. проф. И.И. Мазура и проф. В.Д. Шапиро. М.: ЕЛИМА, 2007.

Приложение 15.1

Методы оценки стоимости строительства и порядок разработки сметной документации в российской практике управления инвестиционно строительными проектами

При определении цен на строительную продукцию должен осуще ствляться расчет сметной стоимости строительства, на основании ко торого инвестор (заказчик) и подрядчик могут устанавливать (в том числе по результатам проведения конкурсов) свободные (договор ные) цены.

Сметная стоимость строительства представляет собой общую сум му денежных средств, необходимых для его осуществления в соответ ствии с проектными материалами.

Основанием для определения сметной стоимости строительства являются:

•проект и рабочая документация (РД), в том числе чертежи, ве домости объемов строительных и монтажных работ, специфи кации и ведомости на оборудование, основные решения по орга

низации и очередности строительства, принятые в проекте, а также пояснительные записки к проектным материалам;

•действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудо вание, мебель и инвентарь.

Впроцессе определения сметной стоимости может быть использо вана информация о текущем изменении цен на применяемые в строи тельстве ресурсы, предоставляемая на договорной основе региональ ными центрами по ценообразованию в строительстве и/или органами государственной статистики.

Внастоящее время приняты следующие методы определения стоимо сти строительства: ресурсный, ресурсно индексный, базисно индекс ный, базисно компенсационный, использования банка данных о сто имости ранее построенных или запроектированных объектов аналогов.

Ресурсный метод определения стоимости строительства представля ет собой калькулирование в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта.

Калькулирование себестоимости (предстоящих издержек производ ства) ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потреб ности в материалах, изделиях и конструкциях, способах их доставки на площадку строительства и данных о расстояниях, расходе энергоносите лей на технологические цели, времени эксплуатации строительных ма шин и их составе, затратах труда.

Ресурсно-индексный метод является сочетанием ресурсного метода с системой индексов на ресурсы (материальные, технические, энергети ческие, трудовые, оборудование, услуги и пр.).

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, ра бот или ресурсов в текущем (прогнозном) уровне цен к стоимости в ба зисном уровне цен и выражаются в безразмерных величинах, как прави ло, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы теку щих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения базисной стоимости по строкам сметы и каждого из элемен тов технологической структуры капитальных вложений на соответству

ющий индекс по отрасли (подотрасли), виду работ с последующим сумми рованием итогов сметного документа по соответствующим графам.

Базисно-компенсационный метод определения стоимости строи тельства представляет собой составление сметной документации с ис пользованием имеющихся сметных норм. Стоимость стройки при этом методе формируется исходя из фактических затрат и полностью может быть определена только после завершения строительства.

При этом методе стоимость строительства определяется в два этапа:

1)на первом этапе (стадия проектирования) делается ориентировоч ный прогноз удорожания базисной стоимости в связи с ожидаемыми ин фляционными процессами;

2)на втором этапе (в процессе строительства) при оплате работ, ус луг, оборудования и т.д. производится расчет дополнительных затрат, вызванных реальными изменениями цен и тарифов по отношению к опре деленным на первом этапе.

Итоговая стоимость строительства складывается из ее базисного уровня и всех дополнительных затрат, вызванных повышением цен и та рифов на применяемые ресурсы.

Метод использования банков данных о стоимости ранее построен ных или запроектированных объектов аналогов предполагает использо вание стоимостных показателей по зданиям и сооружениям, аналогичным проектируемому в данный момент. Этот метод весьма эффективен, осо бенно на начальных фазах работ по проекту, однако традиционно недо оценивается отечественными строителями, в связи с чем до настоящего времени его применение ограничено. Лишь некоторые крупные структу ры (Газпром, правительство Москвы, ЛУКОЙЛ и др.) реально создают

ииспользуют банки данных по объектам аналогам.

Сметная документация. При определении сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, сооружений, объектов, их частей и видов работ составляется сметная документация, состо ящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные ви ды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и т.д.

Сметная документация составляется в определенной последователь ности, с постепенным переходом от мелких к более крупным элементам строительства: вид работ (затрат) — объект — пусковой комплекс — очередь строительства — строительство (стройка) в целом.

624Глава 15. Управление стоимостью проекта

Впроцессе строительства сметная информация многократно ис пользуется для определения объемов заказов на изделия, комплектов поставок, данных для оперативного планирования, учета выполнен ных работ, выдачи и закрытия нарядов, составления различного рода калькуляций, определения расчетной стоимости объекта или комплек са работ для бригад и т.д.

Структура информационных связей между сметной документацией и процессом управления организацией, участвующей в строительном инвестиционном процессе, представлена на рис. П.15.1. Выделены ос новные документы, задействованные в информационных потоках.

Схема разработки сметной документации представлена на рис. П.15.2.

Подробную сметную информацию многократно используют не только строители, но и заказчик, банковские организации и вышесто ящие органы управления.

Локальные сметы являются первичными документами и составляют ся на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам. В основу локальных смет положены объемы работ, определившихся при создании РД или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются также в тех случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подле жат уточнению, как правило на основании РД.

Объектные сметы объединяют данные локальных смет и являются документами, на основе которых формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сметные расчеты на объект в целом объединяют в своем составе дан ные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточ нению, как правило, на основании РД.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех слу чаях, когда требуется определить (как правило, в целом по стройке) раз мер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации за земли, изъятые под застройку, расходы, связанные с применением льгот и до плат, установленных правительственными решениями, и т.п.).

Условия

производства

работ

Рис. П. 15.2. Технология разработки сметной документации

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объект ных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в слу чаях, когда наряду с объектами производственного назначения составля ется проектно сметная документация на объекты жилищно гражданско го и другого назначения.

В России сметные нормы и цены пересматривались в 1956, 1969, 1984, 1991, 1998 гг. Структура используемой в настоящее время сметно нормативной базы в строительстве (структура 2001 г.) пред ставлена на рис. П.15.3.

628Глава 15. Управление стоимостью проекта

Всводном сметном расчете стоимости производственного и жи

лищно гражданского строительства средства распределяются по 12 главам (пример см. в табл. П.15.1).

Приложение 15.2

Практика и методы определения сметной стоимости строительства в зарубежных странах

Определение сметной стоимости в других странах трактуется за падными авторами как выраженные в денежной форме затраты на со здание строительных объектов. При этом категория стоимости строи тельства имеет различное содержание в зависимости от аспекта его рассмотрения (например, на уровне заказчика (инвестора) или фир мы, выполняющей проектные и строительные работы).

Отдельные составные элементы стоимости строительства вклю чают:

630Глава 15. Управление стоимостью проекта

•затраты на земельный участок — покупную цену земли и за траты, связанные с подготовкой участка под застройку;

•стоимость проектирования — оплату услуг архитекторов, спе циалистов по определению объемов работ и проектных фирм;

•строительные расходы — затраты на общестроительные и спе циализированные работы, а также другие расходы, например на инженерное оборудование зданий;

•дополнительные издержки — управленческие расходы и из держки, связанные с реализацией строительной продукции, а

также финансовые расходы.

Вуправленческие расходы входят гонорары инициаторам заст ройщикам за управление строительным циклом, а также администра тивные расходы, прямые и косвенные налоги, регистрационные сбо ры. Расходы на реализацию строительной продукции связаны с затратами на рекламу, гонорарами и комиссионными по реализации. Финансовые расходы включают издержки на комиссионные по зай мам, проценты и банковские издержки, комиссионные по поручитель ствам, затратам на финансовые гарантии.

Взарубежной практике различают сметную (расчетную) и факти ческую стоимость. Сметная стоимость определяется на стадии подго товки капиталовложений, фактическая — в ходе строительства и реа лизации готовых объектов.

Придавая исключительно важное значение точности определения стоимости строительства, представители заказчика и подрядные орга низации в процессе возведения объектов ведут учет и анализ всех за трат, а по завершении строительства составляют исполнительные сме ты с целью изучения собственного опыта и накопления банка данных для строительства будущих объектов. Так, по данным экспертов фирм ФРГ, накопленные ими сведения по исполнительным сметам позво ляют оценивать стоимость строительства при разработке «форпроек та» (предварительного проекта) с точностью до 10—12% (в отдель ных случаях — до 5—7%) против фактических затрат.

Существует практика, когда проектные фирмы за повышенную оплату своих услуг дают гарантию обеспечить минимальные (в преде