4) Понятие задачи зонирования территории. Сущность функционального и экономического зонирования.
Зонирование – выделение на застроенной территории земель, занятых конкретным содержанием, сюда можно отнести различные ценностные показатели, вид функционального использования ЗУ, градостроительные регламенты, залесенность территорий и т.д. Под задачей зонирования понимается определение границ на застроенных территориях, имеющих конкретное функциональное назначение в соответствии с категорией земель и существующей застройкой.
Функциональное зонирование наиболее полная форма учета, разнообразных требований к рациональному землепользованию, включая комплекс нормативных параметров целевое назначение, размеры, коэффициент застройки и т.д.). это выделение и установление на картографическом материале границ территории по назначению: селитебная, промышленная, транспорта, связи, рекреационные земли, земли лесного, водного фонда и т.д.
Итогом зонирования является план зонирования земель: графический документ с пояснительной запиской.
Экономическое зонирование включает размер платежей за использование ЗУ в черте города. Устанавливается на основе экономической оценки городских земель. Экономическая оценка городских земель – один из видов кадастровых работ, который обеспечивает население земельными платежами за пользование ЗУ, не зависимо от видов собственности. Зонирование территории заключается в выделение экономических зон относительно однородных по социально-градостроительным характеристикам.
Основные требования к выделению экономических зон это совмещение границ зон с границами кадастровых учетных единиц и сплошное покрытие территории города без пропусков и перекрытий.
Зонирование включает следующие стадии работ: подготовительный этап; изготовление плана зонирование территории; составление плана обременений; согласование, утверждение материалов.
Территория населенного пункта имеет многофункциональный вид использования. В новых городах строительсво осуществляется в соответствии с генеральным планом.
Большинство городов расширяют свои территории видоизменяя характер их использования. Вследствии этого производственные предприятия могут оказаться в зоне общественных и жилых кварталов. Зонирование территории направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту населения от воздействия вредных факторов, предотвращения концентрации вредных для здоровья населения и живых организмов ингридиентов.
Регулирование процесса использования застроенных территорий с целью оздоровления обстановки и сохранение памятников культуры, определение относительной стоимости территории осуществляется на основе функционального и экономического зонирования.
Функциональное – процесс выделения на планово-картографическом материале границ территории различного функционального назначения.
Согласно СНИП градостроительства предусмотрены следующие категории:
- селитебная(уличная дорожная сеть, жилая застройка, территории уличного пользования)
- производственная(пром зоны, научно-производственные зоны, коммунально-складские зоны)
- ландшафтно-рекреационная(гор парки бульвары)
- учреждения и предприятия обслуживания(дошкольные учреждении, общеобразовательные школы, спортивные центры, предприятия торговли)
- инженерные оборудования(элктрогазоснабжение, связь, радиовещание)
Выделение указанных территорий условно. Сейчас появляется множество объектов культуры и производства, расположенных в непосредственной близости или по одной вертикали.
Функциональное зонирование включает в себя следующие этапы:
1 подготовительный (предназначен для сбора, изучения и анализа имеющихся материалов на исследуемую территорию). Такую информацию запрашивают в органах местного самоуправления, природоохранных, общественных и других организациях.
2 разработка плана зонирования (обеспечивает составление плана зонирования по собранным материалам, а также по материалам специальных и тематических карт) на данном этапе на карте наносятся административные пункты, границы земель переданные сельской администрации, основные элементы гидрографии, трассы магистралей, массивы лесных и с/х угодий, границы терр зон с указанием их размеров и вида использования. План зонирования территории служит исходным материалом для предоставления зем уч и установления правового режима использовании.
3 Составление карт обременений (осуществляет формирование данной карты путем нанесения на план зонирования границ зем уч). Карта обременений представляет собой графическое изображение, на котором совмещены границы зем уч и зон. Полученная таким образом карта дорабатывается путем совмещения границ смежных зон и зем уч.
4 Утверждение карт обременений (включает согласование карт с органами местного самоуправления). Полученная карта передается в территориальные органы Росреестра, а также во все ведомства.
Экономическое зонирование – предназначено для изучения и определения ценности всех территорий с учетом различных факторов, к основным из которых относятся:
- местоположение
- наличие транспортных коммуникаций
- коммунальные, социальные и бытовые услуги
- экологическая обстановка.
Для оценки территории создана группа экспертов, которые определяют значимость каждого фактора, применительно к конкретному участку.
Границы экономических зон определяются визуально и уточняются по документам.
В городе может быть выделено несколько тысяч таких зон.
Количество зон зависит от сложности застройки, степени ее отдаленности, наличия предприятий различного функционального назначения. Зонирование проводится через 3-5 лет. Для каждой зоны определяется удельный показатель кадастровой стоимости земли или коэффициент относительной стоимости.
Функциональное и экономическое зонирование взаимно дополняют друг друга. Результаты функционального зонирования так же как и экономического зависят от вида использования земли.