Тема 5 Доходный подход к оценке недвижимости

1. В каком случае используется метод прямой капитализации: А) поток будущего дохода, полученного от использования

объекта недвижимости, стабилен;

Б) имеются неравные потоки доходов, полученных от исполь­зования объекта недвижимости, и расходов, связанных с исполь­зованием объекта недвижимости.

2. Для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

А) определить чистый доход от использования объекта;

Б) рассчитать коэффициент капитализации.

3.Какая характеристика объекта недвижимости служит основанием

для использования доходного подхода:

А)конкурентоспособность;

Б) износ;

В) престижность;

Г) чистый доход, полученный от использования недвижимости.

4. Коэффициент капитализации учитывает:

1. чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта; Б) возмещение капитала;

2. затраты, связанные с эксплуатацией недвижимости.

5. Как называется метод определения ставки капитализации, основанный на анализе рыночных данных о стоимости объекта и чистых доходов от эксплуатации:

1. кумулятивный метод; Б) метод Элвуда;

2. метод связанных инвестиций; Г) метод прямой капитализации.

6. При расчете коэффициента капитализации суммарным

ме­тодом процентная ставка включает:

A) безрисковую ставку дохода;

Б) ставку за дополнительный риск;

B) премию за ликвидность;

Г) процентные доходы по управлению.

7. К каким объектам недвижимости применяют метод дисконтирования:

A) приносящей доход;

Б) имеющей неравные потоки доходов и расходов;

B) имеющей равные (аннуитетные) потоки расходов.

8. По формуле (1+i)' определяется коэффициент:

A) наращения;

Б) дисконтирования;

B) капитализации.

9. Превращение будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость осуществляется с помощью:

A) коэффициента капитала;

Б) коэффициента дисконтирования;

B) коэффициента наращивания;

Г) ставки дохода на собственный капитал;

Д) безрисковой ставки.

10. Стоимость недвижимости, приведенная к настоящему мо­менту времени, называется:

А) дисконтированной;

Б) реальной;

В)капитализированной;

Г) номинальной.

Тема 6 Итоговый тест

1. Укажите свойства, которыми обладает недвижимость:

A) неподвижность;

Б) долговечность существования и эксплуатации;

B) низкая ликвидность.

2. Укажите верное утверждение:

A) объекты недвижимости можно перемещать в пространстве без несоразмерного ущерба функциональному назначению;

Б) принадлежность недвижимых вещей - это движимые пред­меты, которые связаны с недвижимым объектом общим назначе­нием, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества;

B) на юридическом уровне недвижимость - это совокупность пуб­ личных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

3. Объекты недвижимости по функциональному назначению подразделяются:

1. на производственные; Б) непроизводственные;

2. воспроизводимые;

Г) не воспроизводимые.

4. Здания для правительственных органов власти не относят­ся к недвижимости:

А)рекреационной; Б) промышленной; В) коммерческой.

5. Укажите неверное утверждение:

A) в одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание;

Б) сумма членов классификации должна равняться объему изучаемого класса;

B) члены классификации могут взаимно пересекаться.

6. Фасетный метод классификации характеризуют следующие особенности:

A) последовательное разделение множества объектов на со­ подчиненные группы;

Б) наличие только одной ступени классификации;

B) разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

Г) высокая информационная насыщенность.

7. К достоинствам иерархического метода классификации относится:

A) простота построения;

Б) использование независимых классификационных призна­ков в различных ветвях структуры;

B) возможность создания большой емкости классификации, т. е. использования большого числа признаков классификации и их значений для создания группировок;

Г) возможность простой модификации всей системы класси­фикации без изменения структуры существующих группировок.

8: Отличительными чертами рынка недвижимости от других рынков является то, что рынок недвижимости:

1. дезагрегирован; Б) локализован;

2. состоит из взаимосвязанных субрынков; Г) централизован.

9. По каким параметрам может быть сегментирован рынок недвижимости:

1. по функциональному использованию; Б) географическому фактору;

2. цене;

Г) качеству недвижимости.

10. Перераспределение ресурсов по сферам предпринима­ тельства и направление участников рынка к формированию эф­ фективной структуры экономики и удовлетворению обществен­ ных интересов - это функция рынка недвижимости:

A) коммерческая;

Б) информационная;

B) регулирующая.

11. В качестве кредиторов на рынке недвижимости могут выступать:

1. коммерческие банки; Б) страховые компании;

2. инвестиционные фонды; Г) пенсионные фонды.

12. Какими чертами характеризуется "юношеский" этап рос­ сийского рынка недвижимости:

1. предложение значительно опережает спрос: Б) появляются первые нормативные акты;

2. происходит ужесточение законодательной базы;

Г) конкуренция на рынке недвижимости приводит к росту доходов.

13. Рынок недвижимости с точки зрения трансакционного под­хода представляет собой:

A) набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью производство полезных свойств недвижи­мости и их распределение между потребителями;

Б) набор путей наименее затратного доступа участников от­ношений производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости к необходимым для них ресурсам;

B) сектор национальной экономики, поддерживающий как эко­ номическая система базовые рыночные принципы функциониро­ вания процессов производства и потребления полезных свойств недвижимости и обеспечивающий как сегмент национального экономического оборота эффективные решения отведенного ему круга задач;

Г) набор механизмов эффективного решения социальных за­дач, связанных с производством и потреблением свойств объек­тов недвижимости.

14. Доход, получаемый с помощью прав или привилегий, кото­ рые включают в себя право владения, право получения выгоды, отказа от какой-либо выгоды и так далее, есть:

1. интерес собственника; Б) выгода собственника;

2. доход собственника.

15. Последствие недействительной сделки, при котором каж­ дая из сторон сделки возвращает другой приобретенное по сдел­ ке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла:

1. двусторонняя реституция; Б) односторонняя реституция;

2. никакой реституции.

16. Укажите виды оценки недвижимости, применяемые для характеристики этапов цикла оборота недвижимости:

1. стоимость в обмене; Б) стоимость в освоении;

2. стоимость в пользовании; Г) текущая;

Д) будущая; Е) замещения.

17. Текущие затраты по воссозданию улучшений, имеющих аналогичные функциональные свойства с оцениваемым имуще­ ством, есть:

A) реверсия;

Б) восстановительная стоимость;

B) стоимость замещения;

Г) инвестиционная стоимость.

18. К принципам, связанным с рыночной средой, относятся:

A) полезность;

Б) остаточная продуктивность;

B) зависимость; Г) замещение; Д) соответствие;

Е) наилучшее и наиболее эффективное использование объек­та недвижимости.

19. Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих в объекте недвижимости людей, есть загрязнение:

А) химическое; Б) шумовое; В)тепловое.

20. Какие подходы к оценке недвижимости используют в ры­ ночной экономике:

1. рыночный; Б) доходный;

2. затратный.

21. Осведомленный покупатель на открытом рынке не запла­ тит за недвижимое имущество цену, превышающую затраты по приобретению имущества в равной степени привлекательного для покупателя. Это сущность принципа:

A) соответствия;

Б) замещения; Г) равновесия.

22. Рыночный подход не применяется:

A)при оценке объектов недвижимости, представляющих исто­ рическую ценность;

Б) при оценке объектов недвижимости, представляющих архи­тектурную ценность;

B) когда оценщик не имеет надежной информации относи­тельно сделок по аналогичному виду объектов недвижимости.

23. Процентные поправки вносятся:

А) путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень разли­чий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта;

Б) путем изменения цены проданного объекта-аналога на оп­ределенную сумму, в которую оценивается различие в характе­ристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

24. Укажите неверное утверждение. Стоимость недвижимости в соответствии с затратным методом - это:

А) стоимость полного воспроизводства (замещения) минус из­нос объекта недвижимости плюс стоимость участка земли как свободного;

6) стоимость полного воспроизводства плюс износ объекта недвижимости минус стоимость участка земли как свободного;

В) стоимость полного воспроизводства плюс износ объекта недвижимости плюс стоимость участка земли как свободного.

25. Затратный подход к оценке недвижимости применяется:

A) при оценке зданий специального назначения;

Б) оценке недвижимости в "пассивных секторах рынка";

B) технико-экономическом анализе нового строительства; Г) оценке для налогообложения.

26. Снижение стоимости здания вследствие негативного изме­ нения политических факторов, есть износ:

1. экономический; Б) физический;

2. моральный; Г)внутренний.

27. Для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

А) определить чистый доход от использования объекта; Б) рассчитать коэффициент капитализации.

28. Как называется метод определения коэффициента капи­ тализации, основанный на анализе рыночных данных о стоимости объекта и чистых доходов от эксплуатации:

А) кумулятивный;

Б) метод Элвуда;

В)связанных инвестиций;

Г) прямой капитализации.

29. Метод прямой капитализации используется, когда:

А) поток будущего дохода, полученного от использования объекта недвижимости, стабилен;

Б) имеются неравные потоки доходов, полученных от исполь­зования объекта недвижимости, и расходов, связанных с исполь­зованием объекта недвижимости.

30. К каким объектам недвижимости может быть применен ме­ тод дисконтирования:

A) приносящим доход;

Б) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

B) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов.

тема		Варианты ответов
1	1		2	3	4	5	6	7	8		9	10	11	12	13	14	15
2
3
4
5
6
	16		17	18	19	20	21	22	23		24	25	26	27	28	29	30