Купля-продажа земельных участков
«Я ведь отыграюсь на семинарах»
ст. 454 ГК РФ (определение купли-продажи)
п. 1 ст. 37 ЗК РФ – объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие гос. кадастровый учёт.
Земельный участок как объект купли-продажи представляет собой поверхность земли, имеющей фиксированные границы, площадь, местоположение, категорию земель, качественную характеристику, стоимость и иные сведения, отражённые в гос. кадастре недвижимости.
Признаки земельного участка как объекта гражданского оборота:
1. является частью поверхности земли;
2. каждый земельный участок обладает совокупностью качественных характеристик;
3. подлежит идентификации – точная и полная информация о земельном участке
содержится в гос. кадастре объектов недвижимости;
4. как объект недвижимости подлежит гос. регистрации.
п. 2 ст. 37 ЗК РФ – недействительными являются следующие условия договора к/п:
1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по
собственному желанию;
2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ипотеку,
аренду и иные сделки;
3) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный
участок со стороны 3-их лиц;
При заключении договора купли-продажи должны указываться данные, позволяющие
определить размер земельного участка, его местоположение, целевое назначение и разрешённый порядок использования, кадастровую стоимость;
Продавец также обязан предоставить достоверную информацию об обременениях и ограничениях земельного участка.
Договор заключается в письменной форме.
Цена является существенным условием договора, устанавливается по соглашению сторон. Её неуказание в договоре влечёт недействительность последнего. (ст. 555 ГК РФ)
Купля-продажа земельных участков подлежит обязательной гос. регистрации.
Особенности купли-продажи земельных участков с/х назначения – ст. 8 ФЗ «Об обороте земель c/х назначения» (См. сам)
ПРАВОВЫЕ ФОРМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ
Понятие права пользования землёй, общая х-ка
Понимается в объективном и субъективном смыслах.
Объектами права пользования выступают земельные участки, части земельных участков и служебные наделы как разновидность земельных участков по безвозмездному срочному пользованию.
Субъекты права пользования зависят от титула:
1. По постоянному (бессрочному) пользованию – ОГВ и местного самоуправления; гос. и
муниц. учреждения, казённые
предприятия, центры исторического
наследия Президентов РФ,
прекративших свои полномочия, физ. и
юр. лица;
2. Пожизненное наследуемое владение – только физические лица
3. Безвозмездное срочное пользование – аналогично п. 1 + религиозные организации,
работники предприятий, жилищно-строительные
кооперативы;
4. Аренда – физ. и юр. лица;
Участниками земельных отношений выступают землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитута (ст. 5 ЗК РФ)
Содержание права пользования – совокупность неотделимых друг от друга полномочий
по владению и пользованию земельным участком.
Исключение – сервитут.
Распоряжение допускает лишь в строго установленных законом случаях (при аренде и пожиз. наслед. влад.)
Принципы землепользования:
1. многообразие форм пользования землёй (ст. 20-24 ЗК РФ);
2. строго целевое использование земельного участка;
3. рациональное использование земель;
4. равенство субъектов землепользования;
5. платность землепользования;
6. охрана земель и её приоритета перед использованием;
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – ст. 20 ЗК РФ
После вступления в действие ЗК РФ земельные участки из гос. либо муниципальной собственности на праве бессрочного пользования вновь могут предоставляться:
1. гос. и муниц. учреждениям;
2. ОГВ и местного самоуправления;
3. казённые предприятия;
4. центрам исторического наследия (Ельцина) Президентов РФ, прекративших (бухать) исполнение своих полномочий.
Гражданам и иным юр. лицам после вступления в действие ЗК РФ земельные участки на данном праве из гос. и муниц. собственности не предоставляются.
WARNING: Распоряжение данными земельными участками не допускается (п. 4 ст. 20)
Граждане, обладающие земельными участками на данном праве, имеют право переоформить данные земельные участки в частную собственность путём приватизации.
Срок переоформления не ограничен (п. 3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»)
Юридические лица обязаны были до 1 июля 2012 г. переоформить право бессрочного пользования по выбору на право собственности, либо аренды (п. 2 ст. 3 того же ФЗ)
Юр. лица на земельных участках которых расположены линии электропередач, связи, трубопроводы, дороги, ж/д линии и иные линейные объекты, обязаны переоформить данные земельные участки в собственность либо в аренду до 1 января 2015 г.
С 1 января 2013 г. была введена в действие статья 7.4. КоАП.
п. 2.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» - не обязаны переоформлять права бессрочного пользования:
1) садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан (бабушки);
2) гаражные потребительские кооперативы;
Религиозные организации обязаны были до 1 июля 2012 г. переоформить данные земельные участки по выбору на право собственности, аренды либо безвозмездного срочного пользования.
Религиозным организациям земельные участки предоставляются в собственность бесплатно (п. 1 ст. 36 ЗК)
Основания принудительного прекращения права бессрочного пользования – ст. 45 ЗК РФ.