Элементы договора аренды

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор. Это юридические и физические лица, государство и его административно-территориальные единицы. В качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также лицо управомоченное собственником или законодательством на передачу в аренду имущества. В отдельных видах аренды к сторонам договора законодательством могут предъявляться специальные требования.

В соответствии со ст. 4 Закона Республики Беларусь «О Совете Министров Республики Беларусь» Совет Министров Республики Беларусь выступает от имени собственника в отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, организует управление государственной собственностью. Осуществляя функции по руководству подчиненными ему республиканскими органами государственного управления, Совет Министров при необходимости передает решение отдельных входящих в его компетенцию вопросов государственного управления (не относящихся к исключительной компетенции Совета Министров) республиканским органам государственного управления.

Согласно ст. 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе сдавать объекты коммунальной собственности в аренду.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 Кодекса о земле арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле и иными актами законодательства.

Арендаторами имущества могут быть любые физические и юридические лица.

Предмет договора. В п. 1 ст. 578 ГК указывается квалифицирующий признак, наличие которого позволяет причислить те или иные вещи к предмету договора аренды: вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Здесь же дан примерный перечень объектов, которые могут передаваться в аренду: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания и сооружения; оборудование; транспортные средства.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Это может быть имущество, ограниченное в обороте или изъятое из оборота.

В соответствии с п. 2 ст. 578 ГК законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Порядок сдачи в аренду земельных участков, водных объектов, участков государственного лесного фонда определяется Кодексом о земле, Водным кодексом, Лесным кодексом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 578 ГК). Согласно п. 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих их арендных правоотношений» при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.

Форма и государственная регистрация договора аренды. Статья 580 ГК содержит правила о форме договора аренды и его государственной регистрации. Письменная форма договора аренды обязательна при аренде имущества на срок более одного года, а также в тех случаях, когда одной из сторон договора является юридическое лицо. При передаче в аренду недвижимого имущества договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

В п. 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных отношений» обращается внимание на то, что исходя из положений п. 2 ст. 580 ГК и ст. 1138 ГК государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 1 июля 1999 г., является обязательной. После наступления срока, предусмотренного законодательными актами Республики Беларусь для государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, подлежат применению соответствующие последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора. Нормы гл. 34 ГК не предусматривают последствий несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости применяется общее правило о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, предусмотренное ст. 166 ГК. Вместе с тем, добросовестная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона уклоняется от регистрации. Основным условием для удовлетворения такого требования является совершение сделки в надлежащей форме. Соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации, что следует из правил п. 1 ст. 422 ГК.

Основу правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, в том числе договоров аренды недвижимого имущества составляет Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Срок договора аренды. По общему правилу срок договора аренды определяется самим договором. При отсутствии в договоре аренды указания на срок договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды с неопределенным сроком дает право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. При этом законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 581 ГК).

Согласно ч. 5 ст. 17 Кодекса о земле сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее десяти лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством или обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства или эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

Срок договора аренды, превышающий установленный законодательством предельный срок равняется этому предельному сроку.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК).

Цена в договоре аренды позиционируется как арендная плата. Основные положения об арендной плате содержатся в ст. 585 ГК. Нормы об арендной плате могут содержаться и в иных нормативных правовых актах. Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество, так и отдельно по каждой из составных частей имущества.

Формы арендной платы закреплены в п. 2 ст. 585 ГК: определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставляемые арендатором услуги; вещь, передаваемая арендатором арендодателю в собственность или в аренду (встречная аренда); затраты, возлагаемые на арендатора по улучшению арендованного им имущества.

В договоре может быть предусмотрено сочетание форм арендной платы, предусмотренных п. 2 ст. 585 ГК, а также установлены и иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 585 ГК).

Содержание договора аренды. Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору. Исполнение этой обязанности означает, что: а) имущество, передаваемое арендатору должно соответствовать состоянию, предусмотренному договором аренды и назначению имущества; б) имущество должно передаваться со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и т. п.). Если принадлежности и документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов, или расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Непредоставление арендодателем сданного в аренду имущества в срок указанный в договоре или в разумный срок, если такой срок не определен договором, дает право арендатору истребовать это имущество по правилам ст. 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 1 ст. 587 ГК). Срок осуществления капитального ремонта устанавливается договором, а если срок договором не определен или проведение ремонта вызвано неотложной необходимостью, – в разумный срок.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они договором не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности следует руководствоваться законодательством, устанавливающим особенности исчисления и порядок внесения арендной платы.

По общему правилу арендатор имеет право требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились. Иное может быть предусмотрено законодательством.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 585 ГК).

В значительной мере обязанности и права арендатора связаны с пользованием арендованным имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Однако на практике применение этой нормы (п. 1 ст. 586 ГК) затруднено в тех случаях, когда по своему характеру имущество может быть использовано в различных целях.

Пользование арендованным имуществом не ограничивается возможностью использовать его потребительские качества. Арендатор имеет право с согласия арендодателя: а) передавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); б) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; в) отдавать арендные права в залог; г) вносить арендные права в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Иное может быть установлено законодательством. Во всех этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В обязанности арендатора входит обязанность поддерживать арендуемое им имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК). В тех случаях, когда арендатор возвратил имущество несвоевременно или же вовсе его не возвратил, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если только иное не предусмотрено договором аренды.

Улучшение арендованного имущества. Пользование арендованным имуществом может быть сопряжено с необходимостью для арендатора внесения в него каких-либо изменений, увеличивающих потребительские свойства имущества или необходимых для его более эффективного использования. Судьба таких улучшений зависит от целого ряда обстоятельств. Если иное не предусмотрено договором, отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Если с согласия арендодателя арендатор произвел за счет собственных средств улучшения имущества, неотделимые без вреда для самого имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Отсутствие согласия арендодателя на улучшение имущества лишает арендатора права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено законодательством.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Выкуп арендованного имущества. Цели аренды и характер арендуемого имущества, вносимые в него улучшения, могут обуславливать интерес арендатора к передаче имущества в его собственность. Возможность выкупа арендуемого имущества может предусматриваться законодательством или договором аренды. В таком случае арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором все обусловленной договором выкупной цены. Условие о выкупе арендуемого имущества может быть установлено дополнительным соглашением арендатора и арендодателя, договором выкупа арендуемого имущества, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Выкуп арендованного имущества может быть запрещен законодательством.

Прекращение договора аренды. Договор аренды прекращается по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», гл. 29 ГК «Изменение и расторжение договора» с учетом правил § 1 гл. 34 ГК.

Договор аренды заключенный на определенный срок (п. 1 ст. 581 ГК) прекращается с истечением установленного договором срока. Договор аренды заключенный на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 ГК) прекращается по истечении срока предупреждения о прекращении договора аренды.

Статья 590 ГК допускает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

2. Существенно ухудшает имущество.

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В соответствии с п. 10 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений», при рассмотрении споров о расторжении договора аренды на основании подпункта 3 части 1 ст. 590 ГК, хозяйственный суд может досрочно расторгнуть договор аренды по этому основанию как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части.

4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Требовать досрочного расторжения договора аренды арендодатель вправе лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора (п. 11 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь от 19 мая 2005 г.).

Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию арендатора. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, предусмотрены ст. 591 ГК:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки.

4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания, при наличии которых возможно досрочное расторжение договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

Приоритет арендатора. Как правило, арендатор заинтересован в том, чтобы аренда носила длительный характер. Целесообразность продления аренды может обуславливаться эффективностью использования имущества. С другой стороны, продление аренды поощряет арендатора к улучшению арендуемого имущества.

Статья 592 ГК закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Возможность реализации предоставленного арендатору права связана с необходимостью исполнения обязанности письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. Заключая договор аренды на новый срок стороны вправе изменить условия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 592 ГК).

Пользование имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя возобновляет договор аренды. Такой договор аренды будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник не вправе на этом основании требовать изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 588 ГК).