Постоянная рента

Стороны договора: получатель ренты, которым может выступать физическое лицо, а также некоммерческая организация, но только в том случае, если это не противоречит законодательству и соответствует целям ее деятельности. Для граждан, возможность выступать в качестве получателя ренты, не связана с их возрастом и трудоспособностью. Среди юридических лиц не могут быть получателями ренты коммерческие организации. Наличие же у юридического лица статуса некоммерческой организации само по себе предполагает и ее право на получение ренты.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям посредством уступки требования (гл. 24 ГК), переходить по наследству, а также в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

Гражданский кодекс не устанавливает требований к плательщикам ренты. Это могут быть граждане и юридические лица. Вместе с тем, отдельные виды деятельности по законодательству могут требовать наличие специального разрешения (лицензии), а для юридических лиц возможность осуществления ими деятельности, связанной с выплатой постоянной ренты должна основываться на требованиях ст. 45 ГК («Правоспособность юридического лица»).

Предмет договора постоянной ренты. Вопрос о предмете договора постоянной ренты (договора ренты) в юридической литературе остается неопределенным. В одних случаях говорят о том, что предметом является имущество (в частности, дом), передаваемое собственником под выплату ренты.¹⁷⁵ В других случаях в качестве предмета называется передаваемое под выплату ренты имущество (например, дом, земельный участок), а также и сама рента, которая выплачивается ее получателю.¹⁷⁶

Если исходить из распространенного мнения о том, что договор ренты относится к группе договоров направленных на отчуждение имущества, то вполне логично считать предметом договора ренты имущество, передаваемое под выплату ренты.

В качестве отчуждаемого имущества может выступать любое имущество, но чаще всего это недвижимое имущество. Форма и размер постоянной ренты определяется по правилам ст. 561 ГК. Презюмируется денежная форма ренты, размер которой в любом случае устанавливается договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты посредством предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины.

Срок в договоре постоянной ренты. Сущность постоянной ренты в ее бессрочности. В договоре устанавливаются лишь сроки (периоды) выплаты ренты. Если иное не предусмотрено договором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 562 ГК).

Цена в договоре постоянной ренты позиционируется как выкупная цена постоянной ренты и связана правом плательщика ренты отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкупная цена определяется договором постоянной ренты. Отсутствие условия о выкупной цене в договоре позволяет осуществить выкуп по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же в договоре отсутствует условие о выкупной цене, при том, что имущество под выплату ренты передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК.

Содержание договора постоянной ренты. Обязанностью плательщика является выплата ренты в форме и размере установленными договором, а также в сроки установленные договором или ст. 562 ГК.

Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей ее выплаты посредством выкупа ренты. Условием действительности отказа является: а) соблюдение его письменной формы; б) совершение заявления об отказе в срок не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При условии действительности отказа обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Статья 564 ГК указывает на случаи, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком: а) просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; б) нарушение плательщиком своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК); в) признание плательщика экономически несостоятельным (банкротом); г) возникновение обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться в размере и сроки установленные договором; д) переход имущества, переданного под выплату ренты в общую собственность или его раздел между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и иные случаи, когда наступает право требовать выкупа ренты плательщиком.

Риски в договоре постоянной ренты:

1. Риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату ренты, несет плательщик ренты.

2. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного за плату под выплату ренты, дает плательщику право требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Прекращение договора постоянной ренты. Возможность прекращения договора постоянной ренты определяется исходя из сущности постоянной ренты по правилам гл. 26 ГК «Прекращение обязательств» и специальных правил ст. 566 ГК («Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты»).