1.4 Получение результатов стоимости предприятия.

Дополнительные исходные данные:

Размер земельного участка, на котором размещено предприятие (собственность предприятия) - 2,35 га (1 га = 10 000 м².). Стоимость земли составляет 25 000 руб. за 1 м².

Оценка стоимости предприятия затратным методом осуществляется по формуле:

С _ЗАТР = С_ЗЕМЛЯ + (С_НС - И_Н), где

С _ЗАТР – стоимость предприятия, рассчитанная затратным методом;

С _ЗЕМЛЯ – стоимость земли (по исходным данным);

С _Земля = 25 000×2,35×10 000 = 587 500 тыс. руб.

С _НС – стоимость создания нового предприятия = С _БАЛАНС =

= сумма: нематериальных активов, основных средств, незавершенного строительства, долгосрочных финансовых вложений, прочих внеоборотных активов =

= 1 400 + 133042+ 98357 + 3030 + 64790+ 117000 + 22540+ 1 575 = 441 734 тыс. руб.

И_Н – накопленный износ.

И_Н = 133042 × 0,52 + 98357×0,44 + 117000×0,79 = 69 181 + 43 277 + 92 430 = 204 888 тыс. руб.

С_НС - И_Н = 441 734 тыс. руб. – 204 888 тыс. руб. = 236 846 тыс. руб.

С _ЗАТР = 587 500 тыс. руб. + 236 846 тыс. руб. = 824 346 тыс. руб.

Таким образом,

Стоимость предприятия, рассчитанная затратным методом, составила:

824 346 Тыс. Руб.

Или

Используя рассчитанное значение ЧА:

С _ЗАТР = С_ЗЕМЛЯ + (С _ЧА + С _{Незавер стр-во} + С _НМА + С _ДФВ + С _Прочие), где

С _ЧА - стоимость чистых активов = 188 931 тыс. руб.;

С _{Незавер стр-во} - стоимость незавершенного строительства =  64790 тыс. руб.;

С _НМА - стоимость НМА = 1 400 тыс. руб.;

С _ДФВ - стоимость долгосрочных финансовых вложений = 22540 тыс. руб.;

С _Прочие - стоимость Прочие = 1 575 тыс. руб.

С _ЗАТР = 587 500 + 188 931 + 64 790 + 1 400 + 22 540 + 1 575 = 867 281 тыс. руб.

Таким образом,

Стоимость предприятия, рассчитанная затратным методом, (с использованием рассчитанной стоимости ЧА) составила:

866 736 Тыс. Руб.

2. Оценка стоимости предприятия доходным методом.

2.1 Общие положения.

С _{ДОХОДН МЕТОД} = С_{ДОХОДОВ ПРОГН} + С_{ПРОДАЖИ}, где

С _{ДОХОДН МЕТОД} – стоимость предприятия, рассчитанная доходным методом;

С _{ДОХОДОВ ПРОГН} – стоимость, будущих доходов, приносимых предприятием в прогнозный период (доходы от использования предприятия), пересчитанные в текущую стоимость;

С _{ПРОДАЖИ} – стоимость продажи предприятия в пост- прогнозный период (единовременная выручка от продажи - реверсия).

С _{ПРОДАЖИ} включает остаточную стоимость предприятия после износа - (С _БАЛАНС – С _{АМОРТИЗ}) = С _{ОСТАТОЧ}, а также ∆С _{ЖАДНОСТЬ}. – желание собственника заработать при продаже имущества.

С _{ПРОДАЖИ} = С _{ОСТАТОЧ} + ∆С _{ЖАДНОСТЬ} = (С _БАЛАНС – С _{АМОРТИЗ}) + ∆С _{ЖАДНОСТЬ}.

Следовательно:

С _{ДОХОДН МЕТОД} = С_{ДОХОДОВ ПРОГН} + (С _БАЛАНС – С _{АМОРТИЗ}) + ∆С _{ЖАДНОСТЬ}.

С _{ДОХОДН МЕТОД} = С _ОБЩ, где

С _ОБЩ - стоимость, заработанная в ходе проекта.

Кроме того, водится понятие:

С _БАЛАНС - стоимость вложений в проект – первоначальная (балансовая) стоимость предприятия.

Поскольку участие в проекте должно быть выгодным, то должно выполняться

С _ОБЩ > С _БАЛАНС.

При этом возможно:

1) С _{ДОХОДОВ ПРОГН} много >, чем С _БАЛАНС. Тогда, пренебрегаем значением размера – С_{ОСТАТОЧ}, (С _БАЛАНС ≈ 0, С _{АМОРТИЗ} ≈ 0,);

Пренебрегаем значением размера ∆С _{ЖАДНОСТЬ} (∆С _{ЖАДНОСТЬ} ≈ 0);

Пренебрегаем С _{ПРОДАЖИ} ≈ 0;

И тогда:

С _ОБЩ (С _{ДОХОДН МЕТОД}) ≈ С_{ДОХОДОВ ПРОГН}

[IRR всего проекта зависит от ставки (прибыльности) получаемых доходов].

2) С _{ВОССТАНОВИТ} (= С _{ПРОДАЖИ}) много >, чем С _{ДОХОДОВ ПРОГН} (историческое здание в центре Москвы - Дом Перловых, доставшийся собственнику по праву наследования);

С _{ДОХОДОВ ПРОГН} ≈ 0;

Тогда:

С _ОБЩ (С _{ДОХОДН МЕТОД}) ≈ С_{ПРОДАЖИ}

[IRR проекта зависит от ставки (прибыльности) получаемой в ходе продажи здания, а не от предполагаемых, приносимых им доходов];

3) В случае, если эти стоимости соразмерны между собой и с С_БАЛАНС, (С_{ДОХОДОВ ПРОГН} ≈ С _{ПРОДАЖИ} ≈ С_БАЛАНС) то, опять же, возможно:

3.1) С_{АМОРТИЗ} < С_БАЛАНС (предприятие в конце эксплуатации еще чего-то стоит, С_{ОСТАТОЧ} ≥ 0) и тогда

С_ОБЩ включает = С_{ДОХОДОВ ПРОГН} + С_{ПРОДАЖИ} = С_{ДОХОДОВ ПРОГН} + [(С_БАЛАНС - С_{АМОРТИЗ}) + ∆С_{ЖАДНОСТЬ} ].

или

3.2) С_{АМОРТИЗ} = С_БАЛАНС (предприятие «развалилось» до нуля, С_{ОСТАТОЧ} = 0).

В любом случае: и в случае «безумного» роста восстановительной стоимости, и в случае не менее «безумной» жадности собственника имущества – их аппетиты ограничены доходностью проекта (его IRR).

Расчеты его IRR приводятся после табл. 15. Исходная формула:

С_ОБЩ : С_БАЛАНС = R_ОБЩ.