МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МАШИНОСТРОИТЕЛЬНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ (МАМИ)»

Кафедра «Экономика и организация производства»

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант 5

Выполнила: студентка 2 курса, 4ВЭФМн-2 группы

(Суворова Д.А.)

«Курсовая работа к защите допускается»,

Руководитель курсовой работы

(Доцент, Гасанбеков С.К.)

Москва, 2014

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

1.Теоретико-методологическая часть…………………………….5

1.1.Оценка недвижимости……………………………………………………………5

1.2.Цели оценки недвижимости……………………………………………………...6

1.3.Оценка недвижимости методами затратного и доходного подхода………….7

2. Практическая (расчетная) часть…………………………………..7

Оценка недвижимости методами затратного подхода……………………………..8

Оценка недвижимости методами доходного подхода……………………………..20

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..36

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………....37

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые, для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Изучение оценки недвижимости является одним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения. Услуги по определению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям стандартов.

''Оценщики - самые высокоинтеллектуальные люди в стране''. Рынок оценочных услуг все более востребован, необходимость оценки внедряется во все нормативно-правовые акты.

Цель моей курсовой работы:

Приобретение навыков оценки различных объектов недвижимости студентами-менеджерами при решении комплексной задачи – оценки объекта недвижимости существующими подходами.

Задачи курсовой работы: Раскрыть содержание и сущность основных научных категорий, используемых в оценочной деятельности;

Рассмотреть современные подходы и методы, существующие в данной отрасли экономических знаний;

Определить и классифицировать периоды и этапы оценки объектов;

Поставить проблемы оценки предприятий в практическую плоскость, выбрать целесообразные способы разрешения данных проблем;

Обосновать и применить наиболее эффективные методы оценки исходя из конкретных условий экономической деятельности;

Освоить методику и методологию проведения расчетов экономической целесообразности оценочной деятельности;

Дать практику аргументированной защиты выработанных предложений.

Первая глава курсовой работы теоретическая часть ,посвящена оценки недвижимости, целям оценки недвижимости ,и методам затратного и доходного подхода. Дан анализ рынка недвижимости, определены основные методы оценки недвижимости.

Во второй главе практическая часть, в нее входит: планирование производственной мощности предприятия (недвижимости), расчёт мощности эффективного времени работы оборудования (по расчёту режима работы объекта : предприятия (недвижимости), цеха, отделения.

В заключении сделаны выводы по теме исследования.

Оценка недвижимости.

Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

Цели оценки недвижимости.

Цели оценки могут быть совершенно различны : от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогооблажении недвижимости.

Под формулировкой «oценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей; офисы, склады, производственные помещения и строения; участки земли с многолетними насаждениями; дачные и садовые участки; дорожные сооружения: мосты, дороги и др.

Затратный подход Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.

Доходный подход 3. Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 ООО ООО руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 ООО руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Оценка недвижимости методом затратного подхода:

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога. Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Оценка недвижимости методом доходного подхода:

Доходный метод к оценке бизнеса основан на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным методом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д. Для оценки предприятий по доходу применяют два метода: • метод капитализации • метод дисконтирования дохода. Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться. Показатель чистой прибыли обычно используется для оценки предприятий, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которой уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании. При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации. При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

Практическая часть:

Предприятие.

Крупнейший производитель изделий из пластмассы в России;

Выпускает продукцию, пользующуюся высоким спросом на рынке;

Занимает устойчивые позиции на отечественном рынке.

Степень использования производственных мощностей составляет 87%.

Проблемы:

Условия функционирования предприятия нестабильны и в значительной мере зависят от состояния внешней среды;

Основной проблемой предприятия является наличие изношенных основных фондов, обслуживание которых требует адекватного ухода, что приводит к значительным эксплуатационным издержкам.

Исходные данные для расчета Практической части курсовой работы.

Возможно использование Бухгалтерского баланса и Отчета о прибылях и убытках предприятия, выбранного слушателем самостоятельно.

Обязательное условие: Организационно-правовая форма выбранного предприятия – ОАО.

Рекомендуемое условие: Выбранное предприятие – машиностроительное.

или:

Исходные данные для расчета Практической части курсовой работы (3).

Варианты/ показатели	I	II	III	IV	V	VI
1. Восстановит. стоимость ОФ после переоценки, всего, тыс. руб., в том числе: - здания, сооружения, передаточные устройства; - машины и оборудование.	132950 98232	132979 98250	133000 98286	133021 98321	133042 98357	133063 98375
2.Оборудование к установке	2990	3000	3010	3020	3030	3040
3.Незавершенное строительство	64734	64760	64770	64780	64790	64800
4.Основные средства непроизводственных отраслей	116838	116809	116905	116952	117000	117048
II. Нематериальные активы	1243	1260	1280	1290	1310	1320
III. Долгосрочные финансовые вложения	22586	22570	22560	22550	22540	22530
IV. Прочие внеоборотные активы	1359	1370	1390	1410	1420	1440
V. Уставный капитал	69465	69495	69565	69611	69665	69615
VI. Добавочный капитал	91644	91680	91710	91744	91770	91890
VII. Темпы роста, %	1,2,3,4	2,3,4,5,6	2,3,5,7,8	3,4,5,6,7	3,5,6,7,8	4,5,6,7,8

В-ты/ п-ли	VII	VIII	IX	X	XI	XII	XIII	XIV
1.	133085 98393	133104 98429	133125 98464	132875 98500	132854 98536	132833 98571	132875 98589	132896 98607
2.	3050	3060	3070	3080	3090	2910	2920	2930
3.	64810	64820	64830	64840	64850	64860	64870	64880
4.	117095	117143	117238	117333	117429	117524	117619	117667
II.	1330	1250	1230	1220	1340	1350	1360	1370
III.	22520	22510	22500	22490	22480	22470	22460	22450
IV.	1460	1470	1480	1500	1516	1529	1537	1546
V.	69765	69761	69771	69570	69767	69750	69828	69787
VI.	91810	91884	91834	91975	91954	91844	91844	91944
VII.	5,6,7,8,9	5,5,6,6,7	6,3,3,4,5	3,4,5,7,7	4,5,5,6,7	2,3,3,4,7	3,3,4,5,7	2,5,7,8,8

В-ты/ п-ли	XV	XVI	XVII	XVIII	XIX	XX	XXI	XXII
1.	132917 98625	133146 98661	133167 98696	133188 98750	133208 98786	133229 98821	133250 98857	133271 98893
2.	2940	2950	2960	2970	2980	3100	3110	3120
3.	64890	64900	64720	64700	64680	64670	64650	64640
4.	117714	117762	117810	117857	117905	117952	118000	118048
II.	1380	1390	1400	1410	1420	1430	1440	1450
III.	22600	22610	22630	22640	22650	22660	22670	22680
IV.	1556	1560	1575	1583	1590	1600	1620	1640
V.	69867	69965	70006	69974	69971	70065	70165	70255
VI.	92084	92170	92044	92144	92204	92290	92260	92250
VII.	2,2,5,6,9	2,4,4,5,5	6,6,8,8,9	2,3,3,5,5	5,5,7,7,9	4,5,8,8,9	2,4,5,5,9	2,2,3,4,5

В-ты/ п-ли	XXIII	XXIV
1.	133292 98929	133313 98982
2.	3130	3140
3.	64630	64620
4.	118095	118143
II.	1460	1470
III.	22690	22700
IV.	1660	1690
V.	70235	70315
VI.	92350	92370
VII.	3,3,4,4,5	6,6,7,8,10

Цель Практической (расчетной) части курсовой работы:

Учитывая финансово – экономическое состояние объекта оценки, а также условия ведения бизнеса в России, текущее состояние и перспективы развития промышленности - оценить предприятие по затратной стоимости, по доходной стоимости;

обосновать выбор методов оценки;

обеспечить верхнюю границу стоимости предприятия не ниже, чем в среднем по отрасли.