6.2. Экономические основы воспроизводства жилищного фонда

Воспроизводство – это совершенствование и обновление основных фондов. Для жилищного фонда характерны следующие виды воспроизводства: новое строительство, реконструкция, модернизация, капитальный ремонт.

Новое строительство может выступать формой как простого, так и расширенного воспроизводства. Если путем нового строительства происходит замена объекта равноценным, то это простое воспроизводство. Если увеличивается объем основных фондов или возводятся объекты с улучшенными качественными характеристиками, то это расширенное воспроизводство. Новое строительство направлено на полное возмещение физического и морального износа жилищного фонда.

Физический износ– это утрата объектами жилищного фонда своих технико-эксплуатационных качеств.

Моральный износпроявляется в несоответствии архитектурно-планировочных и конструктивных параметров, уровня инженерного оборудования и благоустройства жилищного фонда современным требованиям.

Реконструкция является формой расширенного воспроизводства жилищного фонда, она направлена на возмещение морального и физического износа. Реконструкция предусматривает работы по капитальному ремонту существующих объектов, совершенствование их объемно-планировочных, конструктивных решений, увеличение объема отдельных зданий в результате пристройки к ним дополнительных помещений.

Модернизация является формой расширенного воспроизводства, направлена на частичное или полное возмещение морального износа объектов путем совершенствования их качественных параметров. Модернизация позволяет повышать качественные характеристики объектов без привлечения значительных средств и ресурсов.

Капитальный ремонт – это форма простого воспроизводства. В результате капитального ремонта происходит частичное возмещение физического износа объектов жилищного фонда, т.к. он связан с заменой отдельных конструктивных элементов зданий. Капитальный ремонт нередко совмещается с реконструкцией и модернизацией.

Таблица 6.2

Ввод жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования в %

Источники финансирования	Годы
	1995	1996	1997	1998	1999	2000
Новое строительство, всего	100	100	100	100	100	100
Бюджет	5,8	2,1	5,2	3,9	3,2	2,6
Средства муниципального жилищного займа	__	1,5	__	2,9	__	1
Средства ЖСК	7,2	11,2	16,3	4,8	4,4	2
Средства инвесторов	77,3	78,1	71,2	81,8	85,5	93,5
Индивидуальное строительство	2,8	7,2	7,3	6,5	6	3,5

На примере Санкт-Петербурга можно проследить динамику ввода жилого фонда в эксплуатацию в период с 1992 по 2002 гг. (см. рис. 6.2.).

Рис. 6.2. Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге

в период с 1992 по 2002 года, тыс. кв. м

6.3. Жилищная проблема и пути ее решения

С внедрением рыночных отношений произошли существенные изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема остается, по-прежнему, очень актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

Жилищная проблема характеризуется следующими аспектами: количественные, качественные, состояние городской среды, уровень эксплуатации.

Во-первых, имеет место острый количественный дефицит жилья.

Так в Санкт-Петербурге на начало 1997 года очередь на улучшение жилищных условий составляла около 800 тыс. человек (319 тыс. семей). До сих пор 24% горожан проживают в коммунальных квартирах, 165 тыс. человек – в общежитиях.

В среднем на одного жителя России по данным 1998 года приходится 18,9 м²общей площади, а в Норвегии - 74 м², в США – 65 м², в Швеции – 43 м², во Франции – 36 м², в Японии – 31 м² .

Наряду с дефицитом жилья существует проблема его качества, т.е. проблема несоответствия потребительских свойств жилья современным требованиям.

Значительная часть жилищного фонда России, особенно построенного до середины 60-ых годов, не удовлетворяет сегодня потребности населения как по объему, так и по своим качественным характеристикам.

Отсутствие современных видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к завышенному потреблению энергоресурсов и воды. В существующем жилищном фонде значительную долю составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (40-50%) и окна (32-35%). В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в зарубежных странах с близкими климатическими условиями.

Более 34 млн. м²общей площади жилых помещений России размещено в ветхих и аварийных строениях, в которых проживает около 3 млн. человек. Четверть жилого фонда Санкт-Петербурга находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом.

Типовая застройка панельными зданиями формирует деструктивную жилую среду, не отвечающую экологическим требованиям.

Уровень содержания и ремонта жилых домов не соответствует нормативным требованиям.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по её решению. Основными способами решения жилищной проблемы являются:

• поиск и привлечение централизованных и нецентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (государственные и муниципальных жилищные программы, городских фонды строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных проектах);

• повышение доступности жилья для широких слоев населения(создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг, оказание помощи населению в приобретении жилья, стимулирование жилищного кредитования, в т.ч. ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

• совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения(разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешёвого муниципального жилья и т.д.);

• совершенствование градостроительных, архитектурных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие малоэтажной и смешанной комплексной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным, благоустройство территории);

• повышение качества эксплуатации жилищного фонда(существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических и водных ресурсов).