Тема 23

Правове забезпечення іпотечних відносин(2 год.)

 Література

1. Економічний аналіз: Навчальний посібник / Паланюк Н.А., Петренко В.Г. – К.: Аграрна освіта, 2010. – с. 208-214.

 Методичні вказівки00

Правове регулювання відносин іпотеки здійснюється на підставі кількох законодавчих актів.

Статтею 575 ЦК України визначено, що іпотекою є застава нерухомого майна, яке залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Однак, потрібно враховувати, що хоча іпотека є одним із видів застави, вона має певні особливості.

Зокрема, питання іпотеки землі мають особливе правове регулювання, відображене у Земельному кодексі України та у Законі України "Про іпотеку". Відповідно до ст. 133 ЗКУ, у заставу можуть передаватися земельні ділянки, що належать громадянам і юридичним особам на праві власності, а також права на них (оренда, суперфіцій). Можлива також передача в заставу земельної ділянки, яка знаходиться у спільній власності (за згодою всіх співвласників). Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості).

Не зважаючи на пріоритети закріплення Земельним кодексом можливості застави земельних ділянок, цей законодавчий акт містить норми, які унеможливлюють використання ділянок сільськогосподарського призначення як предмета іпотеки.

Адже, відповідно до п. 15 розділу Х "Перехідні положення" ЗКУ зі змінами в редакції Закону України № 107 від 28 грудня 2007 р. до набрання чинності Законами України про державний земельний кадастр і про ринок землі не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок. які знаходяться у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до Закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для громадських потреб.

А згідно зі ст. 15 ЗУ "Про іпотеку", заборони й обмеження, встановлені ЗКУ щодо відчуження й цільового використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення є чинними й при їх іпотеці.

Контрольні запитання

1. Що таке іпотечні відносини?

2. Назвіть та охарактеризуйте документи, якими регулюються відносини іпотеки.

3. Розкрийте особливості іпотеки землі.

Тема 24

Особливості іпотечних відносин в аграрному секторі економіки (2 год.)

 Література

1. Економічний аналіз: Навчальний посібник / Паланюк Н.А., Петренко В.Г. – К.: Аграрна освіта, 2010. – с. 208-214.

 Методичні вказівки

У сучасній Україні, у міру переходу до ринкової форми утворилися і набувають поступового розвитку іпотечні відносини.

Іпотека– це передача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання кредитної позички, так званого іпотечного кредиту або кредиту під заставу.

Проект Закону України "Про іпотеку", розроблений Міністерством юстиції України дає таке тлумачення іпотеки – це застава нерухомого майна, коли земля та інші речі, що становлять предмет іпотеки, залишаються в заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а заставоутримувач набуває право на задоволення забезпеченого іпотекою зобов’язання, якщо воно не виконане за рахунок предмета іпотеки.

Заставлене нерухоме майно залишається в користуванні заставодавця, а заставоутримувач, у разі невиконання зобов’язання боржником, має право на задоволення своєї вимоги за рахунок заставленого майна.

Нерухомим майном є земельні ділянки та все, що розташоване на цих ділянках і безпосередньо пов’язане з ними, тобто об’єкти, переміщення яких неможливе без їх руйнування або зміни їх призначення (будівлі, споруди, багаторічні насадження тощо). До нерухомого майна відносять також повітряні та морські судна, судна внутрішньої навігації та космічні об’єкти.

Предмет іпотеки– це заставлене нерухоме майно, яке є предметом кредитного зобов’язання. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучене з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення.

Предметом іпотеки можуть бути:

• земельна ділянка, частка в праві спільної власності на земельну ділянку;

• житловий будинок, приміщення, квартира, частина житлового будинку;

• дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;

• підприємство або його структурний підрозділ як цілісний майновий комплекс;

• інше майно, віднесене законом до нерухомого.

Предметом іпотеки не можуть бути:

• об’єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;

• національні, культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

У країнах з ринковою економікою іпотека відіграє надзвичайно важливу роль. Власне, вона є обов’язковою умовою функціонування ринку капіталу.

Зв'язок між іпотекою та інвестиціями полягає, по-перше, у тому, що нерухомість сама є інвестицією та її придбання потребує фінансування. По-друге, рухливі інвестиції пов’язані з нерухомим майном і без забезпечення таким майном не можуть застосовуватися без значних втрат. Якщо немає застави нерухомого майна, то в більшості випадків неможливо створити довгостроковий позичковий капітал. Застава нерухомого майна буває доцільною навіть при короткостроковому кредитуванні, оскільки іпотечні кредити, як правило, дешевші, за кредити, забезпечені рухомим майном.

Важливу роль відіграє іпотека у сільському господарстві. З цього приводу віце-президент Німецької федерації нотаріусів доктор Х. Вольфштайнер зазначає: "У сільському господарстві придбання сільськогосподарських машин може фінансуватись тільки за рахунок земельного кредиту. Важливими є для сільського господарства також і поточні кредити. Необхідно мати можливість попереднього фінансування придбання весною насіння, добрив і засобів захисту рослин через кредит з тим, щоб повернути його з фактичного врожаю; навіть це, як правило, можливе лише завдяки встановленню гарантії нерухомого майна".

Іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе.

Суть іпотечних відносин в аграрному секторі економіки така сама, що й в інших секторах. Водночас іпотечні відносини в сільському господарстві мають тільки властиві їм особливості. До них насамперед належать іпотека земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Згідно із законодавством України, предметом застави можуть бути земельні ділянки (у тому числі сільськогосподарського призначення), які перебувають у приватній власності громадян України.

Сільське господарство України гостро потребує довгострокового кредитування для розвитку своєї матеріально-технічної бази. Єдиним реальним забезпеченням таких кредитів може бути застава земельних ділянок.

Обставини, що склалися в аграрному секторі економіки України, потребують активної участі всіх зацікавлених сторін і, особливо, держави у відпрацюванні механізмів іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. У віддаленій перспективі така іпотека може стати важливим напрямом залучення інвестицій у сільське господарство України.

У даний час в Україні немає єдиної точки зору щодо перспектив розвитку іпотечних відносин. Спектр думок з цього приводу дуже широкий, а саме:

• іпотека непотрібна взагалі, а іпотека ділянок сільськогосподарського призначення не лише непотрібна – вона шкідлива та недоступна;

• іпотечним кредитуванням може займатись будь-хто, у кого є кошти для надання кредиту;

• іпотечним операціями можуть займатись універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи в разі отримання ними іпотечної ліцензії Національного банку України;

• іпотекою можуть займатися лише спеціалізовані іпотечні фінансово-кредитні установи.

Існують різні погляди на роль держави в становленні іпотечних відносин:

• функції держави мають бути обмежені лише законодавчим забезпеченням іпотеки. Причому прихильники такої точки зору тлумачать це забезпечення по-різному: одні вважають, що воно має бути досить ліберальним, без суворої регламентації іпотечної діяльності. Інші доводять, що всі аспекти іпотечної діяльності потребують детального законодавчого регулювання;

• держава повинна взяти на себе всі функції. пов’язані із встановленням іпотеки, включно до створення державних іпотечних установ з винятковими правами (принаймні на ближчі 10-15 років);

• держава має сприяти становленню іпотечних відносин як шляхом їх законодавчого забезпечення, так і шляхом безпосередньої, але обмеженої участі в створенні іпотечних установ.

Контрольні запитання

1. Розкрийте суть іпотечних відносин в Україні.

2. Яке майно є нерухомим?

3. Що таке предмет іпотеки?

4. Що може бути предметом іпотеки?

5. В чому полягає суть іпотечних відносин в агарному секторі економіки?

6. Які функції виконують іпотечні банки?

7. Назвіть та охарактеризуйте функції іпотечних банків.