Сейчас большинство россиян проживают в многоквартирных многоэтажных домах (64%, в отдельных квартирах – 62%), имеют частный дом или часть дома – 34%. Даже в малых городах в индивидуальных домах постоянно проживает лишь 31%, в больших городах – 12%, а в мегаполисах практически все живут в многоквартирных домах.
Однако большинство -59% заявляют, что предпочли бы малоэтажный индивидуальный дом в пригороде жилью в многоэтажном доме в городе. Особенно привлекательна эта идея для людей среднего возраста -67% в возрасте 36-54 лет предпочли бы дом в пригороде. Только 27% опрошенных ответили, что при наличии выбора остановились бы на многоэтажном доме в городе (среди 18-35-летних – 36%).
Путем высотного строительства не решить проблему доступного, а главное, комфортного жилья. Малоэтажка ре- шит эту проблему за 3-4 года. При этом себесто- имость деревянного кар- каса с наполнителем из монолитного пенобетона - $350-400 за 1 кв. м
Однако ряд экспертов выразили сомнения в том, что доступное жилье в России может быть малоэтажным. Первое препятствие - пробки на въездах в крупные города утром и на выездах вечером достигли уже таких размеров, что все большее количество обитателей пригородных коттеджей жалеет о сделанном в свое время выборе и рассматривает варианты возвращения в город.
Кроме того, в загородном строительстве возникли земельные проблемы - свободные участки имеют главным образом с/х назначение Для массовой застройки необходимо перевести их в категорию поселений. Этот перевод осуществляют гос. структуры по регламенту, который неадекватен нынешним потребностям рынка и от владельца земли требует большого количества времени, денег и значительных усилий.
Техническое обслуживание районов малоэтажной застройки также потребует отдельного расчета затрат. В первую очередь затрат, которые понесут местные власти при подготовке участков под застройку. На госгарантии регионам по кредитам в бюджете было заложено 26 млрд рублей: этой суммы может оказаться недостаточно.
Стоимость подведения коммуникаций зависит, в первую очередь от удаленности объекта. Для ориентировочных расчетов: на удалении 30–70 км от Москвы стоимость 1 погонного метра всех коммуникаций (включая газ, электроэнергию, водопровод и канализацию) можно принять на уровне 7–12 тыс. рублей на весь поселок, а не на один дом.
Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ) инвестировал в российское ЖКХ 283,3 млрд руб., а с учетом софинансирования регионов общий объем осваиваемых по программам Фонда средств составил более 385 миллиардов.
Это позволило отремонтировать почти 122 тыс. многоквартирных домов и расселить почти 17 тыс. аварийных. Условия проживания улучшили почти 16 миллионов граждан. По прогнозам Фонда ЖКХ, до 31 декабря 2012 г. количество отремонтированных домов будет доведено до 125 тыс. (360 млн кв. метров).
В ближайшие годы, если не будет выработан системный подход к организации финансирования капремонтов МКД, порядка 300 – 400 млн кв. м жилищного фонда (в котором проживает около 13 – 17 миллионов граждан) придет в состояние, непригодное для проживания из-за потери потребительских качеств.
До начала деятельности Фонда ЖКХ ежегодно проводились работы по капитальному ремонту в объеме, составляющем 0,4% от общей площади жилищного фонда страны, тогда как для поддержания состояния жилищного фонда на уровне, соответствующем нормативным требованиям, этот показатель должен был составлять не менее 4%.
По экспертным оценкам, на осуществление мероприятий по своевременному проведению работ по капитальному ремонту общего имущества МКД до 2020 г. потребуется более 1,5 трлн рублей. Очевидно, что без активного участия собственников жилья (5%) в капитальном ремонте МКД государству, региональным и муниципальным властям будет сложно решить данную проблему.
Есть 4 сценария изменения спроса на жилье и жилищные кредиты, а также предложения жилья, т. е. тех показателей , которые объективно показывают эффективность работы рыночного механизма в жилищной сфере.
По сути дела, речь идет о стандартных кривых спроса и предложения: объем жилищного кредитования привязывается к спросу, поскольку для России характерно низкое значение коэффициента доступности жилья КДЖ (частного от деления средней цены стандартной жилой единицы (19 м2) на среднегодовой доход семьи). Размер КДЖ характеризует количество лет для получения квартиры, если семья тратит деньги только на жилье.
Для различных регионов России он варьируется от двух до четырех.
Семья, конечно же, не может отдавать все свои деньги на квартиру, но эта характеристика оказывается достаточно показательной при исследования рынка жилья. В России ее значение близко к европейскому, в США – больше почти в два раза. Однако в этих странах развита система ипотечного кредитования жилья. То есть дело не в низкой платежеспособности населения, а в отсутствии доступа населения к кредитам, поэтому в данном случае спрос можно “приравнять” к объему жилищного кредитования. Объем же жилищного строительства очевидно и есть предложение в чистом виде.
прогнозы
•1. Инерционный вариант. И жилищное строительство, и кредитование остаются на существующем уровне. Удовлетворенный спрос на жилье будет крайне низким, и стабильно будет оставаться на тоже на нынешнем уровне – в 30%. Цены на жилье продолжат расти.
•2. Увеличение объема строительства при ограниченных объемах кредитования. Хотя стоимость жилья уменьшается, реальное удовлетворение спроса оказывается незначительно выше чем при инерционном варианте. Причина – главным барьером является не абстрактная цена квадратного метра, а неспособность семьи собрать средства на покупку квартиры.
прогнозы минэкономразвития
•3. Проведение комплексных реформ. Самый благоприятный сценарий, согласно ему к 2009 году спрос на жилье будет удовлетворен на 65%. Цены на жилье в таком случае ниже чем в инерционном варианте.
•4. Развитие рынка жилищных кредитов при сохранении инерционных темпов жилищного строительства. Цены на жилье к 2010 году в среднем по стране вырастают в два раза. Удовлетворение жилищного спроса к этому сроку незначительно превышает 50%.