Национальный проект «Доступное жилье»
Понятие «доступное и комфортное жилье» означает, что около 80% работающих граждан имеют реальную возможность купить или арендовать вполне комфортное жилье. Основные механизмы приобретения жилья основаны на кредитно-накопительных схемах (выкладывать всю сумму сразу не принято, да большинство на это и не способно)
Национальный проект «Доступное жилье»
Ключевым параметром доступности жилья является соотношение между обязательным ежемесячным платежом по жилищному кредиту и реальной величиной месячного дохода семьи. Например, сейчас в Петербурге при средней стоимости 1 кв. м в 70 тыс. рублей «нормативная» квартира (площадью в 54 кв. м) на среднюю российскую семью из трех человек стоит около 4 млн рублей. При среднем сроке кредитования в 15 лет (больший срок чреват резким ростом общей суммы долга) заемщику придется ежемесячно выплачивать (с учетом процентов) 30-40 тыс. рублей. Семейный доход, таким образом, должен составлять не менее 60-80 тыс. рублей в месяц.
Национальный проект «Доступное жилье»
В ходе опроса посетителям портала «Квадрум. Недвижимость России» было предложено указать срок, за который их семья сможет накопить на квартиру площадью 18 кв. м на одного человека (социальная норма), при условии, что на покупку жилья будет откладываться 100% совокупного семейного дохода.
Результаты:
―13% имеют возможность скопить необходимую сумму менее чем за 1 год. ―15% потребуется срок до 3-х лет.
―16% от 3-х до 5-ти лет.
―20% в интервале от 5 до 10 годовых доходов. ―14% от 10 до 20 лет.
―22% более 20 лет.
При этом подавляющая часть аудитории проживает в Московском регионе РФ, где официальный индекс доступности жилья (для квартиры 54 кв.м) равен 5,3 года.
С окончанием эпохи Пиночета новое правительство Чили взялось за социальные программы. Одной из них стало выделение бесплатного жилья бедным. Государство выделяло безвозмездно $7200, еще $300 должен был добавить бедняк (считается, даже такая сумма должна воспитывать у человека чувство ответственности). В 2003 году группа, возглавляемая чилийский архитектором Алехандро Аравена, получила от государства, местной нефтяной компании и университета 1 млн долларов на разработку программы социального жилья. На $7500 у нее получился дом в 36 кв. м.
Чили схожа по уровню подушевого ВВП с Россией - 16 тыс. долларов против 18-19 тыс. в России.
А начала группа Аравена с трущоб - взяла незаконную трущобу и обязалась построить для тамошних 102 семей поселок нового типа. Идея была в том, чтобы строить дуплексы по принципу "Лего". В них часть пространства застраивалась на госсредства, а оставшиеся пустоты должен был строить сам бедняк. При этом у будущего дома уже были 2 стены и пол. Таким образом, застройщику нужно было возвести лишь потолок и крышу, а также еще 2 стены. В итоге эти новые 36 кв. м обходились ему всего около 1500 долларов (около 40 долларов за 1 кв. м). Иза 4 года 80% бедняков смогли изыскать средства и застроить "пустоты", после чего у них образовался дом площадью 72 кв. м (4 конструкта по 18 кв. м каждый).
Аравена считает, что в странах второго мира нормальная жилплощадь для семьи из 3-4 человек - квартира или дом площадью 80 кв. м
Национальный проект «Доступное жилье»
Серьезные претензии у строительных компаний к стоимости земельных участков. Сегодня земля в большинстве случаев выводится на рынок через торги, организованные городской администрацией. Стартовая цена определяется городом. Введенную в 1996 году рыночную оценку администрация заменила назначением сверху, стремясь решить задачу наполнения бюджета. По причине дефицита участков цена на землю в процессе торгов вырастает в четыре-пять раз. Соответственно, «земельная составляющая» постоянно растет и, по оценкам большинства экспертов, уже достигла трети в структуре себестоимости.
Национальный проект «Доступное жилье»
Растут и другие составляющие - аренда машин и механизмов, заработная плата рабочих, расходы на инженерную подготовку территорий, плата за присоединение к энергосетям и т.д.
Цена более 2 тыс. долларов за 1 кв. м в спальном районе СПб -это ненормально. По полгода идут согласования с „Ленэнерго, до $300 с кв.метра монополисты берут за подключение. Чтобы согласовать все техусловия, нужен год. Мы по времени строим столько же, сколько согласовываем. Если правительство хочет доступного жилья, надо бесплатно раздать землю и «разобраться» с монополистами».
Структура себестоимости 1 кв.м жилья |
|
Наименование элементов затрат |
Средняя |
|
доля, % |
Получение прав на участок строительства (пятно застройки)- приобретение в |
12 |
собственность или аренда |
|
Проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (с материалами), в том |
67,8 |
числе: |
|
- строительные материалы, изделия и конструкции (с работой), в том числе: |
54,1 |
- цемент |
6,7 |
- металлопрокат (арматура, металлоизделия) |
8,4 |
Доля стоимости железобетонных изделий в крупнопанельных и объемно-блочных |
37-42 |
домах типовых проектов |
|
Доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах (без учета армирования, с |
8,4 |
долей 8%): с ограждающими конструкциями из кирпича |
|
- блоков полномонолитных |
12,3 |
Заработная плата |
2,8 |
Машины и механизмы |
2,2 |
Накладные расходы |
5,7 |
Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям |
4,5 |
инженерной инфраструктуры (за 1 кВт электроэнергии) |
|
Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций |
6,5 |
Платежи на развитие |
9 |
На август 2011 г. норматив средней себестоимости строительства жилых помещений составил 41700 рублей, нежилых – 38000 за кв. метр общей площади. Нормативы с начала года возросли на 1,1 %. Сюда не включен НДС.
По данным статистического ведомства, средняя цена на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге по II квартале составила 78400 рублей за кв. метр общей площади. Для типовых квартир она чуть ниже – 72,1, для элитных превышает 135 000 рублей за «квадрат». Таким образом, рентабельность деятельности петербургских строительных компаний (с учетом «входного» НДС) достигает почти 60 %.
В расчетную себестоимость включены прямые расходы, в том числе на приобретение земли (плата за предоставление объектов недвижимости для строительства), за подключение дома к системам энергоснабжения, накладные расходы застройщика (содержание офисов, рекламу, продвижение, проценты по банковским кредитам и т.д.). Однако сами строительные компании считают расчеты КЭРППиТ заниженными.
.
•