Немецкая ипотека
Сравним ипотечное кредитование в России и Германии:
3-к к в новом доме ~250.000 €, 125.000 € (50%) -собственный капитал; 125.000 € (50%)-кредит.
ВГермании: Ставка кредита- 5%! Выплачивая 12.500 € в год (5% от стоимости квартиры- минимальная арендная плата за год), через 13 лет Вы выплачиваете и погашаете полностью кредит и становитесь собственником недвижимости!
ВРоссии: Ставка кредита - 10%! Выплачивая 12.500 € в год (5% от стоимости квартиры или 10% от величины кредита), через 13 лет сумма Вашей задолженности банку остаётся прежней и не уменьшается ни на цент!!!
Проблемы российской ипотеки
Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах создаются собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.
Проблемы российской ипотеки
Наряду с низким уровнем доходов населения и недостаточным объемом накоплений на покупку жилья, приходится констатировать слабое развитие ипотечного жилищного кредитования как инструмента, который помогает людям покупать жилье. Причина - у банков повышенные риски кредитов в этой сфере. Одна из причин – трудности обращения взысканий на жилье.
Повышенные риски кредитования ведут к увеличению ставки по кредитам, и кредиты становятся менее доступными для большей части населения.
У банков нет долгосрочных ресурсов на финансирование «длинных» кредитов, а это ограничивает присутствие банков на рынке. В результате жилье - малодоступно.
Также вносятся изменения в законодательство, нацеленные на развитие вторичного рынка ипотечных кредитов, рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам привлечь долгосрочные ресурсы с рынка. Тем самым, создаются условия к тому, чтобы банки давали кредиты под более низкие процентные ставки и в больших масштабах, поскольку они в итоге получат доступ к дополнительным ресурсам.
Предполагается комплекс мер по снижению первого взноса. Сегодня его размер 30% стоимости жилья.
Однако развитие ипотеки может привести к росту цен на жилье, если это не будет подкреплено предложением на рынке.
Проблема адм. барьеров в строительстве
.За 2004 г - зарегистрировано 40 000 жилищной ипотеки За 2005 г - зарегистрировано 78 603 случая За первое полугодие 2006 г. – 69 042 случая
Вденежном выражении ипотека «забирает» 4% рынка недвижимости или 6% сделок на отечественном рынке. Поэтому мнение, что ипотека спровоцировала резкий рост цен на жилье, ошибочно.
Объем ипотечного рынка в России приближается к 2% от ВВП, в Австрии он составляет 20,3%, в Испании - 45,9%, а в Нидерландах - 111,1% от ВВП.
Рынком во все времена правили страх и жадность
Проблемы российской ипотеки
Предполагается развитие системы субсидирования первого взноса при приобретении жилья или получении кредита. Сейчас законодательством предусмотрено создание жилья временного проживания ( маневренного жилищного фонда). Такой фонд должен формироваться в муниципалитетах на случай какого-либо бедствия. Этим фондом будут пользоваться и те, кто не смог вернуть кредит. Человек может оказаться здесь, пока не решит жилищную проблему, поскольку даже после обращения взыскания у него остаются какие-то деньги после покрытия основного долга, процентов, судебных издержек. Остальное возвращается заемщику.
Эксперты The Economist в марте 2011 г. подсчитали, что в Австралии и Гонконге цены на жилую недвижимость завышены в два раза, а на рынках Германии и Японии жилье оценивается дешевле реальной стоимости.
Аналитики The Economist рассуждают следующим образом: рыночная цена объекта недвижимости должна примерно соответствовать его реальной стоимости, то есть общей стоимости всех средств обеспечения, коммунальных услуг и прочих преимуществ этого дома. Арендаторы жилья платят за совокупность этих услуг ежемесячно. Значит, адекватная рыночная цена должна быть пропорциональной арендной плате. Соотношение средних цен на дома к средней арендной плате и отражает индекс The Economist.
В Китае цены завышены менее чем на 13%. Этот показатель был рассчитан на основании среднего индекса роста цен в 70 городах страны, который по официальным данным составил всего 6,4% за год. Впрочем, уровень роста цен значительно различается в зависимости от города. Поэтому власти Китая объявили о своем намерении прекратить публикацию общенационального индекса и сообщать только местные показатели изменения уровня цен, для дифференцированного отражения ценовой динамики.
Эксперты The Economist тоже практикуют дифференцированный подход, показывая, что при "общекитайском" ценовом росте всего в 6,4% Гонконг, тем не менее, лидирует по темпам удорожания жилья - 20,1% (отметим, что согласно отчету портала Global Property Guide эту же позицию в рейтинге занимает Латвия). Однако по уровню завышения цен (53,7%) рынок Гонконга уступает австралийскому (56,4%).
Третье место в этом рейтинге занимает Франция, где соотношение цен к арендной плате показывает завышение на 48%. Возможно, именно поэтому более 40% жителей Франции предпочитают арендовать жилье.
Однако отнюдь не во всех странах цены на недвижимость завышены. Индекс The Economist показывает, что на рынках Японии и Германии жилье оценивается ниже его справедливой стоимости (-35,2% и -12,2% соответственно) и продолжает дешеветь.
Стоит отметить, что только в Гонконге, Сингапуре и Швейцарии нынешний уровень завышения цен на рынке недвижимости превосходит показатели докризисного периода (III квартал 2007 года).