Раздел 4

ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

4.1. Ипотека

Вопросы по теме

1.Основания возникновения ипотеки и ее регулирование.

2.Договор об ипотеке.

3.Закладная.

4.Государственная регистрация ипотеки.

5.Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.

6.Последующая ипотека.

7.Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной.

8.Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

9.Реализация заложенного имущества, на которое обра-

щено взыскание.

10. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, жилых домов и квартир).

Библиографический список

Основная литература

1. Брагинский, М. И. Договорное право. Кн. 1 : Общ. положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский.— 4-е изд., стер.—

М. : Статут, 2001.

2. Гонгало, Б. М. Учение об обеспечении обязательств / Б. М. Гонгало.— М. : Статут, 2002.— 222 с.

88

1.3.Предмет ипотеки принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании договора передачи жилья в собственность № 4 от 28 февраля 2004 г.

Право собственности Залогодателя на предмет ипотеке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация права собственности Залогодателя подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 30 марта 2004 г. серия I № 225746.

1.4.Предмет ипотеки оценивается Сторонами в 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб.

1.5.Залогодатель гарантирует, что Предмет ипотеки никому не продан, не является предметом другого залога, в споре и под арестом или иным запрещением не состоит, права на него никем не оспариваются.

1.6.Квартира, являющаяся Предметом ипотеки, на момент заключения договора свободна от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой, после ее отчуждения Залогодателем.

1.7.Предмет ипотеки остается во владении и пользовании Залогодателя, при этом Залогодатель не вправе продать, обменять, подарить или иным образом отчуждать Предмет ипотеки третьим лицам без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

1.8.В силу залога по настоящему договору Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем своих обязательств по Кредитному договору получить удовлетворение из стоимости Предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

1.9.Последующий залог Предмета ипотеки не допускается.

1.10.Права Залогодержателя распространяются на все результаты работ, прошедших при капитальном ремонте и/или реконструкции Предмета ипотеки.

1.11.Права залогодержателя удостоверяются закладной.

2.Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

2.1.Предметом ипотеки обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя по кредитному договору от 24 июня 2008 г., заключенному между Залогодателем и Залогодержателем.

93

Сумма кредита: 2 000 000 (два миллиона) руб. Процентная ставка: 12 % годовых.

Срок возврата кредита: 24 июня 2013 г.

Порядок погашения кредита: ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, равными долями

Порядок уплаты процентов: ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным одновременно с погашением основного долга.

Целевое назначение кредита: на приобретение квартиры.

2.2.Обязательства Залогодателя, исполнение которых обеспечивается ипотекой, включают в том числе, но не исключительно:

погашение основного долга по Кредитному договору; уплату процентов по Кредитному договору; уплату неустойки по Кредитному договору;

возмещение расходов, в том числе судебных, и иных расходов, связанных с обращением взыскания на Предмет ипотеки и его реализацией, а также иных дополнительных расходов.

Предмет ипотеки обеспечивает требования Залогодержателя

втом объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения.

3.Права и обязанности сторон

3.1.Залогодатель вправе:

3.1.1.Владеть и пользоваться Предметом ипотеки в соответствии с его целевым назначением.

3.1.2.С письменного согласия Залогодержателя передавать предмет ипотеки в пользование третьим лицам, в том числе по договору аренды, коммерческого найма, безвозмездного пользования на срок не превышающей срока обеспеченного ипотекой обязательства.

3.1.3.В любом объеме и в любое время производить текущий и капитальный ремонт Предмета ипотеки, при условии, что такой ремонт после окончания не уменьшает его стоимость.

3.2. Залогодатель принимает на себя следующие обязательства:

3.2.1.В срок до 30 июня 2008 г. застраховать за свой счет Предмет ипотеки в пользу Залогодержателя от рисков гибели или повреждения Предмета ипотеки, произошедших в результате

94

пожара, аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, проникновения воды из соседних помещений на сумму не ниже его оценочной стоимости, на срок обязательства, обеспеченного ипотекой, в страховой компании, согласованной с Залогодержателем и в срок 4 дней с даты подписания договора страхования представить Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник и нотариально удостоверенную копию страхового полюса.

3.2.2.Принимать меры по сохранению Предмета ипотеки, проводить текущий и все виды ремонта, необходимые для поддержания Предмета ипотеки в исправном состоянии. Не допускать ухудшения Предмета ипотеки, уменьшение его стоимости.

3.2.3.Нести бремя содержания Предмета ипотеки, своевременно осуществлять оплату коммунальных и иных платежей.

3.2.4.Нести риск случайной гибели Предмета ипотеки.

3.2.5.Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета ипотеки.

3.3. Залогодержатель вправе:

3.3.1.Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета ипотеки, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания Предмета ипотеки.

3.3.2.Обратить взыскание на Предмет ипотеки для удовлетворения своих требований при неисполнении или ненадлежащем исполнении Залогодателем обеспеченных ипотекой обязательств по Кредитному договору, включая неуплату или несвоевременную уплату сумм кредита полностью или частично, а также начисленных процентов.

3.3.3.Требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или замены Предмета ипотеки, если Предмет ипотеки утрачен или поврежден настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось.

3.4. Залогодержатель обязан при выполнении всех обязательств Залогодателя выдать Залогодателю в течение 7 дней

смомента его письменного обращения документы, подтверждающие полное исполнение Залогодателем обязательств по обес-

95

печенному ипотекой Кредитному договору и в согласованные с Залогодателем сроки представить в орган по государственной регистрации письменное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

4.Дополнительные условия

4.1.Обращение взыскание на Предмет ипотеки для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательств по Кредитному договору.

4.2.В случае частичного исполнения Залогодателем обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

4.3Обращение взыскания на Предмет ипотеки возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.4.Обращение Залогодержателем взыскания на Предмет ипотеки и его реализация являются основанием для прекращения права пользования Предметом ипотеки Залогодателя

илюбых иных лиц, проживающих в квартире, являющейся Предметом ипотеки.

4.5.Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленных обстоятельством непреодолимой силы, возникшими помимо воли

ижелания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать.

5.Прекращение ипотеки

5.1.Залог по настоящему договору прекращается:

—с прекращением обязательств Залогодателя по Кредитному договору;

—при переходе права собственности на Предмет ипотеки

кЗалогодержателю;

—в иных случаях предусмотренных законом.

6.Заключительные положения

6.1.Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государст-

96

венной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет Залогодатель.

6.2.Изменение настоящего договора или его расторжение возможно по соглашению сторон путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме. Дополнительные соглашения подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

6.3.Вопросы, неурегулированные настоящим договором, решаются сторонами в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.4.Все споры и разногласия по договору разрешаются сторонами путем переговоров, а при не достижении согласия

всудебном порядке.

6.5.Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем своих обязательств по Кредитному договору. После полного исполнения обязательств Залогодателя по Кредитному договору Стороны подают совместное заявление для погашения регистрационной записи об ипотеке в Управление федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

6.6.Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один находится у Залогодателя, второй — у Залогодержателя, третий — в Управлении федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Задача 1

В соответствии с договором займа, заключенным между гражданином Чудовым и гражданином Рысиным, последний получил в долг 150 тыс. руб. от граждана Чудова. Для обеспечения возврата долга был заключен договор о залоге. Предметом залога являлся жилой дом, зарегистрированный в федеральной регистрационной службе на имя гражданина Рысина. Договоры займа и залога заключены в письменной форме, однако договор о залоге не был зарегистрирован. Не получив своевременно сумму долга, гражданин Чудов обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенный дом. В суд поступило заявление жены гражданина Рысина, которая заявила, что дом был построен во время брака и поэтому является совместно

97

нажитым имуществом. Согласие на залог принадлежащей ей части дома она не давала.

Какие требования установлены законодательством на совершение сделок по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов? При наличии каких условий договор о залоге объектов общей совместной собственности может быть признан недействительным? Разрешите спор.

Задача 2

Общество с ограниченной ответственностью (заемщик) и банк (кредитор) заключили соглашение о предоставлении заемщику кредита.

Между акционерным обществом (поручитель) и банком заключен договор поручительства, по которому обеспечено исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью по соглашению о предоставлении кредита.

Вобеспечение исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью перед акционерным обществом по возврату денежных средств, которые могут быть выплачены акционерным обществом по договору поручительства, акционерное общество и общество с ограниченной ответственностью (залогодатель) заключили договор залога недвижимости.

Всвязи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному соглашению банк в соответствии с условиями договора поручительства списал с расчетного счета акционерного общества основной долг, проценты, штрафные санкции.

Поскольку общество с ограниченной ответственностью денежные средства, выплаченные в погашение задолженности по кредитному соглашению, поручителю не возвратило, последний обратился в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке.

Дайте понятие договора об ипотеке. Кто может выступать в качестве залогодателя по обязательству, обеспеченному ипотекой? Вправе ли залогодержатель обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке? Подлежит ли требование акционерного общества удовлетворению?

98

Задача 3

Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору. Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.

Правильно ли решение суда? Аргументируйте ответ.

Задача 4

Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства представитель Управления федеральной регистрационной службы пояснил, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в признании отказа Управления федеральной регистрационной службы незаконным.

Правильное ли решение вынес суд? Обоснуйте ответ.

99

Задача 5

Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное ему согласно договору об ипотеке. По условиям договора предметом ипотеки являлись принадлежавшее залогодателю на праве собственности нежилое помещение в здании и принадлежащая ему же доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием. Указанный участок был приобретен всеми собственниками помещений в здании в общую долевую собственность.

Залогодатель, возражая против удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, указал на то, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Поскольку при заключении договора об ипотеке такой выдел не был произведен, заключенный договор как не соответствующий требованиям закона является ничтожным.

Подлежат ли исковые требования удовлетворению? Мотивируйте ответ.

Задача 6

Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному договором о залоге доли в праве собственности на здание, о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

В процессе судебного разбирательства залогодатель заявил, что договор о залоге доли в праве собственности на недвижимое имущество является договором об ипотеке и, следовательно, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Так как договор не был нотариально удостоверен и не был зарегистрирован, он является ничтожным.

Разберите доводы ответчика и решите дело.

Задача 7

Кредитная организация, которой банк уступил свои права требования по кредитному договору, заключенному им с акцио-

100

нерным обществом, и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательств по этому кредитному договору, обжаловала в судебном порядке отказ Управления федеральной регистрационной службы в регистрации перехода к ней прав по договору об ипотеке.

Управление федеральной регистрационной службы указало, что договором об ипотеке здания, заключенным между банком и акционерным обществом, было обеспечено исполнение этим обществом обязательств по возврату кредитов, предоставленных ему банком на основании двух кредитных договоров. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого реестра о моменте возникновения ипотеки. В Единый реестр была внесена одна запись о регистрации одного договора об ипотеке (одной ипотеки), обеспечивающего исполнение обязательств акционерного общества перед банком, вытекающих из двух кредитных договоров. Поэтому данная запись не позволяет Управлению федеральной регистрационной службы при регистрации перехода к кредитной организации прав по договору об ипотеке определить и указать в Едином реестре очередность двух залогодержателей (банка и кредитной организации) в отношении одного предмета ипотеки.

Решите дело.

Задача 8

Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.

Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.

По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней

101

обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены.

Подлежит ли иск удовлетворению? Почему? Какова правовая природа соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество?

Задача 9

Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке принадлежащих индивидуальному предпринимателю здания и земельного участка, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Подлежит ли иск удовлетворению? Аргументируйте. В какой форме должна быть совершена уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)? Должен ли быть зарегистрирован переход прав по договору об ипотеке?

Задача 10

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уклонения Управления федеральной регистрационной службы от внесения изменений в запись о государственной регистрации договора об ипотеке.

Банк выступил в качестве поручителя по договору поручительства, которым было обеспечено исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Помимо договора поручительства, заключенного между под-

102

рядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед подрядчиком было обеспечено также договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. Так как заказчик не выполнил свои обязательства перед подрядчиком, последний предъявил требование к банку. Ввиду отказа банка удовлетворить это требование подрядчик предъявил к банку иск в арбитражный суд, который этот иск удовлетворил. Решение суда было банком исполнено.

К поручителю, исполнившему обязательство должника, перешли права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Соответственно, к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему из договора подряда, также перешли и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

Управление федеральной регистрационной службы отказало банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную запись в части указания банка в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к банку.

Подлежит ли заявление удовлетворению? Обоснуйте ответ.

Выполните тест

1.Залог недвижимого имущества в российском законодательстве именуется:

а) закладом; б) твердым залогом; в) ипотекой.

2.В ипотеку могут быть переданы:

а) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

б) жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир; в) часть земельного участка, площадь которой меньше ми-

нимального размера, установленного нормативными актами.

103

3. В требование, обеспечиваемое ипотекой, включается:

а) сумма долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству; б) компенсация морального вреда; в) расходы залогодателя на содержание заложенного иму-

щества.

4.К числу существенных условий договора об ипотеке относятся:

а) условия и порядок обращения взыскания на имущество; б) предмет ипотеки и его оценка; в) условие об использовании заложенного имущества.

5.Оценка предмета ипотеки определяется:

а) по соглашению залогодателя и залогодержателя; б) залогодателем по своему усмотрению; в) залогодержателем самостоятельно.

6.Ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента:

а) государственной регистрации права собственности на имущество;

б) внесения записи об ипотеке в ЕГРП; в) заключения договора.

7.При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента:

а) заключения договора; б) государственной регистрации права собственности на

имущество; в) внесения записи об ипотеке в ЕГРП.

8.Составление и выдача закладной допускаются, если предметом ипотеки является:

а) предприятие, как имущественный комплекс; б) право аренды предприятия; в) квартира или жилой дом.

104

9.Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует о том, что обеспеченное ипотекой обязательство:

а) исполнено; б) не исполнено;

в) исполнено частично.

10.Имущество, на которое установлена ипотека, остается:

а) во владении и пользовании залогодателя; б) в распоряжении залогодержателя;

в) у лица, не участвующего в этом обязательстве.

11.Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем:

а) с согласия залогодержателя; б) по своему усмотрению; в) с согласия должника.

12.Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании:

а) закона или иного правового акта; б) решения собственника имущества;

в) соглашения залогодателя и залогодержателя.

13.Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке допускается, если:

а) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

б) для ипотеки требовалось согласие другого лица; в) предметом ипотеки является дом отдыха.

14.Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся:

а) судебными органами; б) органами внутренних дел и прокуратуры;

в) органами, на которые возлагается исполнение судебных решений.

105

15.Продажа заложенного имущества на аукционе допускается:

а) если аукцион является открытым; б) при наличии согласия залогодателя; в) с согласия сторон ипотеки.

16.Допускается ипотека земельных участков,…:

а) находящихся в собственности граждан и предоставленных для садоводства;

б) занятых зданиями, строениями или сооружениями; в) находящихся в государственной или муниципальной соб-

ственности.

17.Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог, устанавливается:

а) по соглашению залогодателя с залогодержателем; б) актом органа местного самоуправления; в) федеральным законом.

18.Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее ___________

стоимости имущества, относящегося к предприятию.

а) 1/3; б) 1/2; в) 1/4.

19.Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через ___

после заключения договора об ипотеке.

а) год; б) 2 года; в) 3 года.

20.Допускается ипотека многоквартирного дома, находящегося в:

а) государственной собственности; б) собственности юридического лица; в) муниципальной собственности.

106