-
Способы приобретения прав собственности
Имущество в собственность может приобретаться различными способами, которые принято подразделять на две группы:
-
первоначальные – не зависящие от прав предшествующего собственника на данное имущество;
-
производные, при которых право собственности на имущество переходит к последующему собственнику от его предшественника.
К первоначальным способам приобретения права собственности на недвижимое имущество относятся:
-
создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;
-
самовольная постройка (при выполнении определенных условий);
-
приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
-
приобретательная давность.
Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимость юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.
Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Соблюдение соответствующих норм и правил обеспечивается на стадиях: 1) осуществления подготовки проектной документации; 2) выдачи разрешения на строительство; 3) выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ:
-
нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;
-
отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;
-
существенное нарушение строительных норм и правил.
Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Приобретение права собственности на бесхозяйные вещи — один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.
Бесхозяйное недвижимое имущество должно быть принято на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретателъной давности (ст. 234 ГК РФ), сущность которой кратко можно выразить так: «время возводит владение в право». Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации.
К производным способам приобретения права собственности относятся:
-
приобретение по договорам;
-
в порядке наследования;
-
в результате реорганизации юридического лица.