- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
5. Управление фондами на тактическом уровне
Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенностях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, делится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих определенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части портфеля, которую составляет недвижимость.
Недвижимость в ведении управляющего фондами (и управление ею) можно подразделить также по территориальному признаку. Выбор состава портфеля зависит от того, какое значение придается знанию местности, или экспертизе в области эксплуатации определенного типа недвижимости.
Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отвечает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).
Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:
— выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;
— обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами;
— разработана тактическая программа для нужд оперативного руководства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем.
Для разработки тактической программы и осуществления в дальнейшем оперативного управления недвижимостью с целью получения максимальной прибыли в ходе эксплуатации (равно как и для максимизации прироста стоимости при продаже) управляющему фондами на
-этическом уровне необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для анализа прибыльности портфеля для эффективного управления им, равно как и специфическую информацию, необходимую для принятия решений з области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестройки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рентабельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнительной оценки при составлении смет поступлений и расходов. Процесс принятия решений в отношении комплексов состоит из пяти этапов (см. табл. 2.).
Таблица 2.- Процесс принятия решений в отношении комплексов
Этапы |
Наименование этапов: |
I. |
инвентаризация |
II. |
Анализ: |
|
|
III. |
разработка возможных сценариев |
IV. |
расчет будущего потока денежных средств (поступления и выплаты) |
V. |
выбор:
|
5.1. Инвентаризация
Для проведения на последующем этапе анализа, необходима информация, которая состоит из параметров модели расчетов, определяемых на основе управления портфелем. Такими параметрами являются: процентная ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень инфляции и индексы цен.
Для анализа конкуренции необходима информациия как о текущем состоянии рынка вокруг рассматриваемого комплекса, так и о возможных изменениях, появлении новостроек и изменениях в общем муниципальном плане. Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, в регионе, в городе, экономические и фискально-монетарные и социально-политические факторы.
А. Экономические и фискально-монетарные факторы
А.1. Инфляция:
Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индексации арендной платы. Как показывает практика, рост арендной платы на рынке далеко не всегда совпадает с уровнем инфляции. Вследствие этого по истечении срока договора об аренде ставки арендной платы приходится снижать до среднерыночного уровня. Отсюда следует, что защита от инфляции действует лишь в случае, когда изменение арендных ставок на рынке соответствует уровню инфляции или превышает его. Путем индексации ставок арендной платы можно достичь практически достаточной защиты от инфляции. Это один из факторов, определяющих стоимость недвижимости в инвестиционном портфеле. При неизменной номинальной стоимости активов рост инфляции приводит к снижению реальной (фактической) ценности фондов. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижимость.
А. 2. Уровень процентных ставок по кредитам.
Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость. В этом случае повышенный интерес к недвижимости приводит к росту цен на рынке объектов недвижимости.
А.3. Деградация и обесценивание недвижимости.
Недвижимость, в особенности офисные помещения, быстрее подвержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это приводит к снижению необходимого уровня рентабельности. Обесценивание включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и, тем самым, стоимости объекта. Последствием обесценивания являются рост расходов на его содержание, страхование и управление. Проводя целенаправленную ремонтную и коммерческую политику (своевременную модернизацию, перепланировку и перестройку), можно ограничить или нейтрализовать влияние деградации и обесценивания недвижимости.
А. 4. Экономический рост.
Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, сопряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и, в результате, к росту спроса на офисные помещения.
А. 5. Налоговое законодательство.
Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеют юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы с точки зрения инвестора определяют целесообразность инвестиций в стране или определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвестора. Различия в законодательстве по вопросам аренды и в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.
Б. Социально-политические факторы
Б. 1. Демография.
Изменения демографического характера оказывают прямое влияние на развитие рынка недвижимости. «Омоложение» (процентный прирост доли молодежи в общем составе населения) или «поседение» населения (увеличение доли пожилых) в стране, регионе, городе или районе сильно влияют на строительство новых и функционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно, через изменения численности трудоспособного населения, сектора офисных помещений.
Б. 2. Месторасположение.
На инвестиционную ценность недвижимости влияет месторасположение объекта. Управляющий фондами на тактическом уровне должен постоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.
Б.3. Тенденции.
Развитие рынка недвижимости также обуславливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведении досуга и т. д.
Изменения в пространственно-экономической политике во многом определяются политическими методами — как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Пространственно-экономическая политика правительства имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижимость.