- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
Содержание задачи и процесс принятия решения
Более подробно рассмотрим элементы процесса принятия решений. Решения, принимаемые в условиях определенности, исходят из существования в будущем конкретной ситуации с учетом факторов внешней среды. Причем эффект той или иной альтернативы решения может определяться через однозначный уровень достижения одной главной цели. Оптимальным решением в этом случае будет альтернатива, которая приводит к максимизации уровня достижения экстремально заданной цели при соблюдении установленных ограничений.
Если принимаемые решения исходят не из одной определенной ситуации во внешней среде, а из нескольких возможных ситуаций, то говорят о принятии решения или планировании в условиях риска и некоторой неопределенности внешней среды. Сумма оценок вероятности наступления ситуаций должна быть постоянно равна 1. В этом случае предлагается отбирать альтернативы по правилам нахождения оптимального решения, используя известные правила, например, критерий пессимизма или правило наименьшего риска (по Сэведжу), критерий максимума среднего выигрыша или критерий пессимизма-оптимизма Гурвица и др.
Вероятность события означает возможность получения определенного результата. Вероятность представляет собой трудную для формулировки концепцию, так как она может зависеть и от самой природы неопределенных событий, и от получения предполагаемых доходов.
Ожидаемое значение, связанное с неопределенной ситуацией, является средневзвешенным всех возможных результатов, где вероятность каждого результата используется в качестве частоты или веса соответствующего значения. В более общем виде, если два возможных результата имеют значения Х1 и Х2, а вероятности каждого результата Р1 и Р2 ожидаемое значение будет
V(X)=P1X1 + P2X2 |
|
Или
V(Х) = |
(1.30) |
Где
Р1 |
|
Х1 |
|
n |
|
Из формулы 1.30 видно, что величина риска определяется как произведение величины события на меру возможности его наступления. При анализе и оценке риска прежде всего исключают все нерациональные варианты Vn, так как в отдельных случаях может быть получен результат в виде единственного рационального решения. В общем случае необходимо из оставшихся рациональных вариантов выбрать наилучший V(x).
На практике, рассматривая стратегические проблемы, решения всегда принимают в условиях неопределенности и риска при соблюдении соответствующих ограничений.
Задачи принятия решений в условиях неопределенности непосредственно связаны с управленческими решениями. Для этих задач характерна большая трудность в получении достоверной информации, многообразие и сложность определения рисков на макро- и мезоуровнях. Принятие управленческих решений в системе Сервейинга соответствует условиям неопределенности и риска, поэтому излагаемый материал посвящен задачам именно этого класса.
Основные виды управленческой деятельности субъекта предпринимательской деятельности могут быть представлены как блоки или этапы операций единого процесса управления.
Конкретное содержание отдельных видов управленческой деятельности ученые-экономисты и практики определяют по-разному. Для системы сервейинга в процессе принятия решений выделяют четыре этапа: постановка проблемы, подготовка и формирование решений, выбор решения, выполнение решения.
На этапе постановки проблемы выполняются следующие процедуры:
— формирование и описание проблемной ситуации;
— определение времени, необходимого для принятия решения;
— определение необходимых ресурсов.
Этап постановки проблемы должен дать ответы на вопросы: какую проблему и в каких условиях нужно решать? когда нужно ее решать? какими силами и средствами будет решаться проблема? для кого эта проблема решается? чьи интересы найдут отражение в решаемой проблеме?
На этапе подготовки и формирования решений выполняются:
— анализ проблемной ситуации;
— поиск и подбор альтернативных ситуаций;
— формирование и выбор альтернатив, подлежащих детальному изучению;
— формирование целей — стоимостных, потребительских, социальных;
— определение ограничений;
— оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей. На этапе выбора решений выполняются следующие процедуры:
— определение допустимых (приемлемых) решений;
— формирование критериев выбора решения;
— определение эффективных решений;
— определение единственного решения исходя из теории экономической надежности.