- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
Модель управления состоит из системы и из структуры управления. Системы управления одна от другой отличаются главным образом по тому, какую роль в модели они отводят структуре, а какую — другим факторам. Наиболее обобщающей характеристикой модели является метод управления.
Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям.
При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором — инициатива, творческий подход к делу.
Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная — на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа поддается регламентации, количественной оценке и сопоставлению (например, в массовом строительстве). Однако сфера применения формального подхода сужается, главным образом, из-за возросшей нестабильности внешней среды.
Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов — домов, магазинов, детских садов и т. д.— но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди более склонны относиться к работе не как к средству получения прожиточного минимума, а как к средству реализации своих жизненных устремлений.
Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).
1. Традиционная (классическая) теория
Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вебер, который в работе «Протестантская этика и дух капитализма», (1904) и др., считал, что для индустриального общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти»
Бюрократии присущи определенные характерные черты — централизованное управление, высокая степень разделения труда и рациональная организация работы персонала, зафиксированные в письменном виде четкие должностные инструкции, установление правил и норм, регулирующих каждый организационный процесс, и др.
Продолжателями классической школы были:
Анри Файоль (начало ХХ века), который выделил пять ключевых функций эффективного управления – планирование, организация, руководство, координация и контроль.
Лютер Гулик (1930) расширил основные функции управления, включив в него такие, как подбор персонала, составление отчетности и составление бюджета. Значительным вкладом в составление классической теории являются работы Ф.У.Тейлора, Френка и Лилии Гилберт (1885 – 1920 гг), Джеймса Д.Муни и А.К.Рейли.
Ф.Тейлор и его современники практически признавали, что работа по управлению – это определенная специальность, и что организация в целом выиграет, если каждая группа работников сосредоточена на том, что она делает успешнее всего. Тейлор положил начало исследованиям трудовых движений и затрат времени при выполнении производственных операций, целью которых было восстановление оптимальных уровней производительности и соответствующих уровней оплаты труда. Он назвал свой предмет «Научная организация труда». В одном из наиболее известных своих исследований он установил: если логично организовывать работы на участке металлургического завода, вместо целой бригады чернорабочих можно обойтись всего одним человеком.
Целью классической школы было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приведет организацию к успеху.
Такими принципами являются:
Функциональный принцип, который отражает процесс разделения труда, т.е. уровень специализации развивается по мере роста организации (рис. 2.а). Организация стремится к объединению родственных видов деятельности в единое подразделение (специализированная бригада, участок (цех) предприятия и т.д.), т.е. наблюдается горизонтальный рост организации;
Скалярный (линейный) принцип связан с ростом организации по вертикальным связям. При этом выделяются два основных аспекта – принцип единоначалия, в соответствии с которым подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии (рис. 2.б), в соответствии с которыми разрывы и пересечения в иерархии нежелетельны;
Линейно-штабной принцип определяет основные направления взаимодействия между производственными и вспомогательными (консультативными) функциями (рис. 2, в). Руководящие (линейные) функции расположены по нисходящей вертикальной линии, вспомогательные функции осуществляют специалисты, консультирующие сотрудников, которые занимают руководящие должности;
принцип нормы управляемости устанавливает оптимальное количество служащих, находящихся под началом одного руководителя. На одного начальника, как правило, приходится не более 4—6 подчиненных при многоуровневой структуре (разновидность — матричная), что влечет за собой низкую норму управляемости и высокую иерархическую лестницу и больше подчиненных (рис. 2, г) — при плоской структуре управления под руководством одного начальника (рис. 2, д). Матричную структуру скорее можно причислить к достижению управленческой мысли, нежели практики, так как она с трудом поддается реализации. В матричной структуре подчиненный имеет не одного, а несколько начальников, каждый из которых отвечает за различные проекты или виды деятельности организации.