- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
Средства, полученные от эксплуатации объекта за период его функционирования, должны покрыть (амортизировать) начальные капиталовложения.
На рис. 21 показан общий график расчета себестоимости произвольно выбранного дома в период его эксплуатации.
|
|
|
|
|
|
|
Бщая стоимость эксплуатации, условных единиц |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
|
|
Точка окупаемости |
|
| |
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
К |
|
Прибыль |
|
|
|
|
|
Расходы по эксплуатации (переменная величина) | |
|
Убыток |
|
|
|
Окупаемость инвестиций (окупаемость зданий +выплата займов), постоянная величина | |
|
|
|
|
|
|
|
|
10 |
20 |
30 |
40 |
50 |
лет |
Рис. 21. Изменение эксплуатационных расходов
На этом графике видно, что арендная плата в начале не покрывает всех расходов (негативный рост денежных ресурсов) - треугольник 1. Инвестиции становятся рентабельными только тогда, когда площадь треугольника над линией расходов больше площади треугольника 2 под ней.
В управлении жилищным фондом (жильем) есть два основных процесса:
— проживание (собственное жилье) или сдача жилья внаем;
— инвестирование с целью продления жизненного цикла дома. На рис. 22 представлены основные элементы взаимодействия жилищного фонда и жилищных услуг в образовании стоимости (цены) жилищного бонда.
|
Размер квартирной платы на рынке жилищных услуг |
|
| |
|
|
|
|
|
Цены жилищного фонда на рынке недвижимости |
|
Размер платы за коммунальные услуги и обеспечение |
|
Количество жилищного фонда на рынке жилищных услуг |
|
|
|
|
|
Объем нового строительства и реконструкция жилищного фонда |
|
Прирост (убытие) жилищного фонда |
|
|
|
|
|
|
|
Количество жилищного фонда на рынке недвижимости |
|
|
|
|
Рис. 22. Основные элементы взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг
Владелец жилья в период эксплуатации сталкивается с расходами, основными из которых являются:
— погашение кредита (постоянные расходы);
— управление и содержание дома (техобслуживание, административные расходы, недобор арендной платы — переменные расходы);
— резервирование средств для инвестиций (среднесрочный плановый ремонт и капитальный ремонт — переменные расходы);
— прочие расходы (страхование, налоги на недвижимость, аренда земельного участка и т. д.— переменные расходы).
Для покрытия этих расходов основным источником дохода являются единовременная оплата стоимости квартиры (собственник жилья) и арендная плата пользователя.
Решение о вложении средств в строительство нового жилья или в уже существующее во многом зависит от возможностей рынка и будущего собственника выкупить квартиру и/или платить арендную плату, что способствует скорейшему возврату вложенных средств.
В связи с вышеизложенным эксплуатация объекта включает следующие типы планирования:
— долгосрочное планирование (5—25 лет);
— среднесрочное планирование (1—5 лет);
— краткосрочное планирование (годовая программа).